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第35章 法律公正VS经济公平(1)

经济学是研究理性行为的学问,法律是实施理性行为的学问。

当经济学走进法律领域后,其法律依据将更加充分,法律判罚也会更加合理。

没有身份的小产权房

从小区出发,步行不到10分钟,就可走到公交车站。11层,框架结构,停车场,绿地,看起来跟商品房没什么两样。在这里买一套80余平方米的住房,不到30万元,市民陈先生却下不了决心。

让陈先生举棋不定的,正是近来备受关注的小产权房。房子对外销售价3600元/平方米,与近在咫尺的商品房相比,便宜了一半多。

无独有偶。市民周女士手里也捏着一份小产权房协议。经“消息灵通人士”牵线,她在郊区花20万元订下了一套100平方米的小产权房。

与城区动辄八九千元的商品房价格相比,小产权房的价格优势迎合了不少人的需求。这让很多银行户头上并不宽裕的人只能选择“到农村去”。

业内人士认为,撇开少数投机者不谈,在房价不断攀升的压力下,一部分人转而购买小产权房,折射出高房价下的一种无奈。

什么是小产权房?它是与大产权相对应的一个说法。所谓大产权是指由国家发放给开发商土地使用证和房屋预售许可证,这样的房屋称为大产权房屋。而小产权房是在集体土地上建的房子,按照我国现行法律,这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地,土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。它没有产权,更没有国家的土地使用证和预售许可证,因此小产权就是没有产权。

《土地管理法》第六十三条规定,“宅基地属于农民集体所有,农民集体所有的土地使用权不得私自出让、转让或者出租用于非农业建设。农村宅基地属集体所有,村民对宅基地只有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护,即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。”

既然小产权房不受法律保护,又为何出现供需两旺的局面?主要原因在于小产权房价格低廉,而当前商品房价格普遍高得让人有些接受不了。通常小产权房子价格一般都在3000多元每平米,而距离此不远的二手房很可能单价都在9000多元每平米,价格悬殊如此之大,优势可见一斑。

另外,在城市化过程中,基于土地权益得不到很好的保障,经济意识促使农民开始利用自己的集体土地资源建造住房出售获利。新农村建设运动中,村里把原来的宅基地进行统一规划、集中建房,不损失耕地总数又多建房,除了自住的就出售,给农村、农民带来了切实的好处,城市、市民也从中受益。特别要指出的现实是,小产权房给中低收入购房者、农民带来的利益是看得见的。

然而,供需两旺的势头并不能掩盖小产权的合法性问题。有人主张要全部炸掉小产权房,因为小产权房的交易违法,违法就应当全部炸掉。而有人认为按照我国《宪法》和《土地法》,小产权房只是处在法律的模糊地带,没有违背《宪法》,所以是合法的。即使有什么问题,也可以突破,与时俱进。公说公有理,婆说婆有理,两种观点争执到现在也没有分出一个胜负来。

我们暂且把小产权房的合法性放下,小产权房带来的利益之说确实被很多人看好。

首先,价格低廉的小产权房 参与到市场竞争中,会起到拉低房价的作用。以它价格为参考,加上土地成本后,便能算出商品房的利润空间有多大。如果给小产权房一定空间,利用它刺破大产权房价的坚冰,没准比国家一系列房价政策都有效。

其次,对农民来说,作为集体土地主人,小产权房将使他们而不是开发商,成为土地增值最大的受益者。农民在搞小产权房租赁和出售的同时,自己也逐步走向了城市化。农民是否出卖自己的住宅,直接驱动力是城市经济的发展。因为我国的人均耕地很少,如果农民在土地上都“安分守己”,创造的经济价值就是有限的,甚至是迟缓的。所以随着城市经济的繁荣,农民的工资提高,社会保障的不断完善,必将有一部分农民进入城市,在城市创造更多的价值。其在农村的住宅如果能利用起来,更能以财生财。

农民将自己的住宅出售给城市居民,农民获得相应的房屋价款,当然房屋价款不能被个别农民据为己有,应当上交给集体组织,用于集体经济的发展。可见,无论是房屋还是土地的价值在动态的过程中都体现出来。

但是,“小产权房”必然会在利益上对某些方面产生伤害。

第一,小产权房伤害了国家的利益。在小产权房业主中,大家普遍认为小产权房之所以不被承认是因为侵犯了国家利益。的确,小产权房是集体土地,不能上市交易,由乡政府直接开发,这就省掉了土地出让金,即购地成本。土地出让金通常指国有土地使用权出让的收益,即“地价”。这些乡镇政府违规开发土地使集体土地非法入市,造成国家土地出让金大量流失,严重损害了国家利益。

第二,小产权房也伤害了一部分农民的利益。某些乡镇卖出小产权房后所获资金直接划入了乡镇府财政收入,却没有落到农民口袋里。为了增加财政收入,某些地区的村委会强占土地,或是只给农民微薄的补贴。大量的财富被截留,导致了这些失地农民的贫困,与此同时也加深了他们对政府、国家的不信任感。

第三,小产权房业主也是受害者。很多人会产生这样的疑问:那些小产权房业主花上十几二十万就能有一套大房子,他们应该受益最大,又怎会有利益受损之说?表面上,那些无力购买大产权房子的低收入者确实享受到了小产权房的好处。但是这一切都没有法律的保障、国家的承认,而他们手中所有的同村委会签订的合同在法律上也是无效的。村委会不属于国家机关,不是行政组织,只是村民自治组织,他们无权力开发集体所有的土地。因此,与村委会签订的合同根本无法保护小产权房业主的合法权益,一旦发生纠纷,法律将很难保护够买小产权房的业主。

第四,被小产权“伤害”最深的,应该是开发商。小产权房的出现暴露了房地产业开发成本,大产权房虽然多了土地成本和一些税费,但价格也不至于是小产权房价格的两倍以上。小产权房将大产权房的暴利披露得淋漓尽致,被揭了短的房地产商坐不住了,终于喊出了“买小产权房如同偷东西”。而这并不是矛盾的全部,小产权房热销导致了正常的商品房有价无市的局面,这就切切实实地触到了商品房开发商的利益了。农民抢了他们的蛋糕,合法化后他们更加“岌岌可危”。 

第五,部门利益和官员利益将由于“小产权房” 的出现而大打折扣。很少有人想到,房价越高,会给房地产局、建委、土地和规划局等这些部门带来什么“真真切切”的实惠。小产权房的出现,无疑要打破了高房价下这些部门和官员利益的“潜规则”。

主管部门不欢迎,而购房者却极力追捧,如何很好地解决“小产权房”尴尬的处境,我们是不是该给“小产权房”转正呢?

房产商孟晓苏认为禁止并不是最好的做法。他认为,虽然目前“小产权房”仍处于法律的灰色地带,但历史证明,推倒制度樊篱的往往是最广大的人民群众。改革开放过程中,土地承包制与农民集体进城,最初都是违法的,而事实证明,这种违法行为恰恰推动了中国经济社会的快速发展。具体到土地产权流转方面,未来的方向便应该是打破政府的独家垄断,实现多元经营,以实现土地价值的真正回归。

知名学者易宪容也明确表示,将小产权变为大产权,将不合法变为合法,制定法律出来保护是一个必然。小产权房和我们现行法律是不相容的,但还如此盛行的背后是小产权的合理性。如果商品房的价格在一个较低的水平上,小产权房就不会有生存的空间。如果小产权房对买不起高价房的百姓有利,政府应该修改现行法律。政府应该维护民众的利益,妥善处理小产权房。

法律界人士也提出了不同的观点。有律师认为,只要城乡土地二元制管理制度没有消除,乡镇集体土地转为城市用地,就没有相应法律依据,也就是说,“小产权房”转正不是一件容易的事情。

不管如何,很多人都在期待着小产权房的合法化身份。

超市偷窃者有罪

徐女士到某超市购物,买了一些日用品准备离开时,门口的警报器响了,显示有商品未付钱。仔细一查,原来是徐女士在超市试穿的一件标价29元的衣服未付钱。超市工作人员将她带到一间办公室内处理,最终是交了10倍的罚金即290元,又按标价交了29元带走了那件衣服。回去后,徐女士越想越气,当即拨打了12315投诉。

超市的处理究竟是否合理?消委会有关负责人表示,超市偷一罚十的做法是错误的,超市并非执法机关,没有资格认定顾客是否有偷窃行为。退一步而言,即使真是小偷,超市也无权对其施以罚款,因为罚款是一种行政处罚手段,主体只能是行政机关。对于有偷窃嫌疑的顾客,超市只能将其移交给公安机关,由公安机关查实后再施以治安处罚。他建议徐女士通过法律途径或者向消委会投诉来处理此事。也就是说,在现行的制度下,超市不可以对偷窃者进行处罚。

生活中,超市业正以活力四射的魅力吸引着消费者,给消费者带来极大的便利,与此同时,超市失窃现象也逐渐升温,成为商家共同面对的问题。

镜头一:超市出售的服装上都订有防盗扣,有人却剪掉防盗扣,将衣服直接穿出超市。 

镜头二:一超市上架了10桶某品牌高档奶粉,一段时间后竟有8桶被人偷走。后据抓获的女贼介绍,她是把奶粉放在怀里抱的小孩身上带出超市的。 

镜头三:一中年妇女竟将一桶5公斤的食用油偷出,她使用的是何高招?原来她用的是“腿功”,用双腿夹住油桶,利用长裙的遮掩,把油慢慢地移出超市。

这仅是窃贼的部分招数,据超市工作人员介绍,偷窃者们的招数五花八门,有的把包装留下,东西偷走,有的是把便宜商品的条形码贴在贵的商品上。

据介绍,超市正常的损耗率为3‰,而有的大型超市的失盗率为1%,一年就是上百万元。能否有效地防范偷窃行为关系到超市的绩效甚至生存,而现行的防范制度明显力度不够。

有家超市逮着一个偷口香糖的学生,一包口香糖价值一元多钱,送公安机关,案值太低,罚款又不行。又如,一个人半个月偷了5次东西,而抓住后按规定送至派出所,一方面加大了超市的成本,另一方面,派出所往往是根据治安条例教训一番后放人。

无奈的商家开始打起擦边球:偷一赔十。商家把人们很敏感的“罚”改为“赔”,因为他们也知道,商家是没有处罚权的。“偷一赔十是商圈内约定俗成的规定”,一些超市老总这样解释。但这个约定俗成是站不住脚的,消费者一旦诉之法律,商家肯定要败诉。

总之,现行的处罚制度具有明显的缺陷,超市里的偷窃行为屡禁不止,防不胜防。

那么,我们该如何看待超市的偷窃行为呢?偷窃是典型的侵犯他人财产权利的行为。经济学家戈登·塔洛克在《关税、垄断和偷窃的福利成本》一文中明确指出,从表面上看,偷窃是一种纯粹的物质转移,它根本不涉及福利成本的损失,它只是使财富从甲方转移到乙方手中。但是,塔洛克的研究指出:偷窃行为的发生一个最直接的后果就是:它必然会在另一方面促使人们投入一定的人力、物力、资源用于进行反偷窃。这些反偷窃的人力、物力、资源本身就构成偷窃的成本。从数量上看,偷窃的成本就是私人成本和国家成本两部分之和。从该成本的变化趋势来看,它还会随着偷窃行为的发生不断上涨。只要窃贼存在,偷窃行为存在,就会不断地有大量的资源投入到这种实质上是相互抵消、不增加任何产出的活动中去。

目前的制度明显地对偷窃者的惩罚不力,偷窃者只承担了部分偷窃的社会成本,从而激励了偷窃行为。而越来越多的偷窃行为促使超市安装更加先进的保护装置,增加相关人员。由此,偷窃行为带来的社会成本是非常巨大的。

偷窃行为侵犯了超市经营者的利益,理应得到合理的补偿。在现实生活中,偷窃成功的概率并不低。犯罪经济学警示我们,只要偷窃行为被发现的概率较低,或对偷窃处罚力度较轻,使偷窃者的预期收益大于偷窃的预期成本,偷窃者就会实施其偷窃行为。

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