登陆注册
277700000024

第24章 零售店的选址 (3)

第五章 零售店的选址 (3)

思考题:成都四大商圈的特点分别是什么?

问题1.什么是商圈?

所谓“商圈”,是指店铺所处的“圈子”,换言之就是店铺所在的地理范围。即以店铺坐落点为核心向外延伸一定距离而形成的一个方圆范围,是店铺吸引顾客的地理区域。它由核心商业圈,次级商业圈和边缘商业圈构成。不同的商店由于所在地区、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同,使得商圈规模、商圈形态存在很大差别。同样一个零售商店在不同的经营时期受到不同的因素的干扰和影响,其商圈也并不是一成不变的,商圈规模时大时小。

商圈必需的要素,包括消费人群、有效经营者、有效的商业管理、合理的发展前景和政府支持,此外还有商圈的形象、功能、建筑形态以及建筑成本等。

商圈一共分为六类:

一、商业区

商业集中的地区,商圈大、流动人口多、各种商店林立、繁华热闹。商业区的消费习性具有快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等特色。

二、住宅区

住宅区住户数量至少1000户以上。住宅区的消费习性为消费群稳定,讲究便利性、亲切感,家庭用品购买率高。

三、文教区

附近有一所或以上的学校,其中以私立和补习班集中区较为理想。文教区消费群以学生居多,消费金额普遍不高,但果汁类饮品购买率高。

四、办公区

指办公大楼林立的地区。办公区的消费习性为便利性、在外就餐人口多、消费水平较高。

五、工业区

工业区的消费者一般为打工一族,消费水平较低,但消费总量较大。

六、混合区

分为住商混合、住教混合、工商混合等。混合区具备单一商圈形态的消费特色,一个商圈内往往含有多种商圈类型,属于多元化的消费习性。

问题2.在选商圈时要分析哪些因素?

一、分析周围的商圈

零售商在选择商圈的时候,首先就需要看看周围的商圈是什么样子的,周围的店铺有哪些类别、经营什么商品,自己的店铺放在这个“圈子”里是否合适。比如,如果店铺的周边有很多的宾馆、饭店、公共娱乐场所、企事业单位等,那么在这个“圈子”里,店铺的盈利水平一定能够得到提升。但是如果把店铺放到与自己的商品丝毫没有任何联系的“圈子”里,要想提升盈利水平就会有一定的难度了。

二、注意识别真假核心商圈

真正的“核心商圈”内一般集聚了大量的品牌批发商和品牌专业市场。真正处于“商圈”核心地位的项目肯定会成为零售商们的首选,这也是品牌商圈凭借其优越位置最先博得市场认同的重要原因。但是,由于市场份额的限制,“假核心商圈”——处于核心外围甚至就几十米范围内的项目,就可能受到市场的严峻考验。好的可以勉强支持,差的则只能吃点残羹冷炙了。这样在商圈内就会出现冰火两重天的悲惨局面,这也是为什么成熟商圈内也有被冷落的市场的原因。

三、分析商圈的未来升值潜力

回望三里屯、秀水街等北京著名的老商圈,都是花费了10年,甚至几十年的时间才形成成熟的商圈氛围。如今即使各种营销方式繁多,一个商圈的成熟时间至少也需要3年~5年的时间。实际上,考察一个商圈的潜质,不仅仅是考察那里的商铺是不是够多,而是看相应的区域内,是否有较好的商业架构和规划。投资者要有前瞻性眼光,不一定是位置好的项目就一定好。一个区域中心点的商业氛围,取决于区域内人口的稳定度,如周围是否有住宅、办公楼。而要想持续有人气,还应该有一些产业存在。就现阶段而言,进行店铺扩张的品牌零售商首先考虑的还是传统成熟商圈,其次是考虑新近形成的外围商圈。

好的商铺离不开好的商圈,这是一个浅显易懂的道理。谁都愿意在黄金商圈进行商铺投资,但选择黄金商圈显然在资金方面有着巨大的压力,一旦商铺的经营出现问题,所带来的风险必定让零售商不堪重负。因此,对于零售经营者来说,选择具有发展潜力的商圈才是最好的选择。

四、分析周围的经济圈

经济环境很大程度上决定着店铺的盈利能力。如果一个店铺处于经济较为发达的“商圈”之中,那么店铺的收益一定会非常不错。一般来说,经济较为发达的地区,消费者的购买力都比较强,消费档次也比较高。同时,在“看”经济圈的同时,也要“看”人口资源。从选择“商圈”的角度来说,人流量大、固定人员多的地方也是经营者的最佳选择,毕竟商品的最终消费对象是人。人口资源重点要看人口的数量和密度、年龄分布、文化水平、职业分布、人口变化趋势、人均可支配收入、消费习惯等。

五、考虑商圈的变化

很多城市的商圈都在不断调整、转型,比如在北京,西单与王府井两大传统商圈近年来都在调整方向,它们有着不同的改造思路,这导致其硬件设施和商圈环境产生差异。

王府井商圈的改造思路是作为专业的商业区,提升商场和商品的档次,要将王府井建成集商业、休闲、旅游、娱乐于一体的综合性商圈。随着王府井商圈改造思路的确立,一些在前期改造中迁出的老字号商业企业陆续回迁,而这个商圈中的十几家星级酒店对商圈内客流的稳定性起到重要的作用,弥补了拆迁造成的客流损失。

而西单商圈的改造思路则是从单纯的商业区向“现代综合商务区”方向转变。金融街的毗邻而建使得商圈中的大量居民住宅被拆迁,取而代之的是十几座高档写字楼。相应地,商圈内人口流动性加大,而商圈内又少有具有稳定客流功能的高档酒店,这样,在城区改造的过程中,这个商圈的价值就出现了下滑趋势。

六、分析竞争圈

有市场就有竞争,这是不可避免的。在选择“商圈”时,经营者要结合自身的实际去选择,如果明明知道自己的店铺规模小、经济条件差、服务措施不够完善,那么,最好还是要远离这个“圈子”到别的地方去开辟市场,毕竟“胳膊扭不过大腿”,千万不能“拿着鸡蛋去碰石头”,否则,最后“受伤”的一定会是自己。

活动:分析一下你周围的商圈情况

案例分析

KFC的跟进选址策略

1.划分商圈

肯德基计划进入某城市,就先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料。有些 资料是免费的,有些资料需要花钱去买。把资料买齐了,就开始规划商圈。

商圈规划采取的是记分的方法,例如,这个地区有一个大型商场,商场营业额在1000 万元算一分,5000万元算5分,有一条公交线路加多少分,有一条地铁线路加多少分。这些 分值标准是多年平均下来的一个较准确经验值。

通过打分把商圈分成好几大类,以北京为例,有市级商业型(西单、王府井等)、区级商 业型、定点(目标)消费型、还有社区型、社、商务两用型、旅游型等等。

2.选择商圈

肯德基与麦当劳市场定位相似,顾客群基本上重合,所以在商圈选择方面也是一样的。 可以看到,有些地方同一条街的两边,一边是麦当劳另一边是肯德基。

商圈的成熟度和稳定度也非常重要。比如规划局说某条路要开,在什么地方设立地址, 将来这里有可能成为成熟商圈,但肯德基一定要等到商圈成熟稳定后才进入,例如说这家店 三年以后效益会多好,对现今没有帮助,这三年难道要亏损?肯德基投入一家店要花费好几百万,当然不冒这种险,一定是比较稳健的原则,保证开一家成功一家。

3、选址时一定要考虑人流的主要动线会不会被竞争对手截住。

因为人们现在对品牌的忠诚度还没到说,我就吃肯德基看见麦当劳就烦,好像还没有这 种情况。只要你在我跟前,我今儿挺累的,我干吗非再走那么一百米去吃别的,我先进你这 儿了。除非这里边人特别多,找不着座了,我才往前挪挪。

但人流是有一个主要动线的,如果竞争对手的聚客点比肯德基选址更好的情况下那就有 影响。如果是两个一样,就无所谓。例如北京北太平庄十字路口有一家肯德基店,如果往西 一百米,竞争业者再开一家西式快餐店就不妥当了,因为主要客流是从东边过来的,再在那 边开,大量客流就被肯德基截住了,开店效益就不会好。

肯德基与麦当劳市场定位相似,顾客群基本上重合,所以我们经常看到一条街道一边是麦当劳,一边是KFC,这就是KFC采取的跟进策略。因为麦当劳在选择店址前已做过大量细致的市场调查,挨着它开店不仅可省去考察场地时间和精力,还可以节省许多选址成本。当然KFC除了跟进策略外,它自己对店址的选择也很有优秀之处可以值得借鉴。

讨论:KFC在选址上跟着麦当劳有什么好处?

本章小节

店址的选择对零售企业尤为重要,因为店址选好是不易调整的,而影响零售企业的其他因素是可以调整的,比如商品结构的调整、人员能力的培养、服务技巧的提高、购物环境的完善等。所以,超市位置的好坏,可以影响它是否成功因素的60%。选择一个合适的店址能使企业具有较强的竞争优势。零售店有多种位置类型,但主要有四种:中心商业区、城市交通要道和交通枢纽的商业街、城市居民商业区和边沿区商业中心、郊区购物中心。零售店选址需要考虑人口、购买力和需求、成本核算、每种零售业态不同性质、交通、未来十年以上的持续经营力等各方面的因素。

知识扩展

麦当劳选址的5项标准:

1.针对目标消费群

麦当劳的目标消费群是年轻人、儿童和家庭成员。所以在布点上,一是选择人潮涌动的地方,如在和平路、南京路、天津站等交通集散点周边设点;二是在年轻人和儿童经常光顾的地方布点,比如在天津乐园附近设点,方便儿童就餐;在新安广场开设店中店,吸引逛商场的年轻人就餐。

2.着眼于今天和明天

麦当劳布点的一大原则,是一定二十年不变。所以对每个点的开与否,都通过三个月到六个月的考察,再作决策评估。重点考察是否与城市规划发展相符合,是否会出现市政动迁和周围人口动迁,是否会进入城市规划中的红线范围。进入红线的,坚决不碰;老化的商圈,坚决不设点。有发展前途的商街和商圈、新辟的学院区、住宅区,是布点考虑的地区。纯住宅区则往往不设点,因为纯住宅区居民消费的时间有限。

3. 讲究醒目

麦当劳布点都选择在一楼的店堂,透过落地玻璃橱窗,让路人感知麦当劳的餐饮文化氛围,体现其经营宗旨———方便、安全、物有所值。由于布点醒目,便于顾客寻找,也吸引人。

4.不急于求成

黄金地段黄金市口,业主往往要价很高。当要价超过投资的心理价位时,麦当劳不急于求成,而是先发展其他地方的布点。通过别的网点的成功,让“高价”路段的房产业主感到麦当劳的引进,有助于提高自己的身价,于是再谈价格,重新布点。

5. 优势互动

麦当劳开“店中店”选择的“东家”,不少是牌誉较高的,如新安广场、津汇广场等。知名百货店为麦当劳带来客源,麦当劳又吸引年轻人逛商店,起到优势互补的作用。

答案:

1.a选出10个候选地址;b将这10家准点的位置、环境、布局等各方面情况的优点和缺点列出对照表,反复比较,最后确定3家准店进入最后的“决赛”;c请专门的市场调查咨询公司,对3个准店的市场潜力进行了专业性调查,并提交了调查报告,根据专家的意见,最后确定一处,作为开店的地址;d店面装修好之后,请朋友们来提意见。

2.永远不会让客人等候超过 5分钟,不会让客人有任何不满意的地方。

1.a服务的错位;b商品的错位;c档次的错位

2.a商业活动度频繁的地区;b人口密度高的地区;c面向客流量多的街道;d交通便利的地区;e接近人们聚集的场所;f同类商店聚集的街区。

a金沙片区:集住宅与商业为一体的中高档生态社区,交通便利,城西繁华的购物、文化、生活、休闲、旅游、餐饮的商业核心地带。

b建设路片区:成都休闲商旅城,成都第三商圈。

c红牌楼片区:与天府广场、春熙路、红星路商圈连为一体。

d光华大道:区域优势就是快速通道。

案例分析

因为麦当劳在选择店址前已做过大量细致的市场调查,挨着它开店不仅可省去考察场地时间和精力,还可以节省许多选址成本。当然KFC除了跟进策略外,它自己对店址的选择也很有优秀之处可以值得借鉴。

同类推荐
  • 危机就是商机

    危机就是商机

    本书为本书为你揭秘面对危机时风云人物的逆势吸金之道。资本大亨和行业领头人们在危机中与风险博弈,发掘隐藏的商机,并用多年积累的商业制胜经验,积极迎接挑战,或保全或增加自己的财富储备。在他们的财富之路上,那一串串穿越风起云涌危机而留下的足迹显得弥足珍贵,为更多人如何在危机中发现商机留下了值得借鉴的宝贵经验。你揭秘面对危机时风云人物的逆势吸金之道。资本大亨和行业领头人们在危机中与风险博弈,发掘隐藏的商机,并用多年积累的商业制胜经验,积极迎接挑战,或保全或增加自己的财富储备。在他们的财富之路上,那一串串穿越风起云涌危机而留下的足迹显得弥足珍贵,为更多人如何在危机中发现商机留下了值得借鉴的宝贵经验。
  • 老板经典:中小企业做大做强的八项修炼(超值金版)

    老板经典:中小企业做大做强的八项修炼(超值金版)

    韩冰编著的《老板经典——中小企业做大做强的八项修炼》是专门为年轻企业家编写,非主流MBA经典培训课程的精华本。《老板经典——中小企业做大做强的八项修炼》中的培训教练来自全世界最有人气的成功及商业大师——拿破仑·希尔、戴尔·卡耐基、松下幸之助、乔·吉拉德、比尔·盖茨、史蒂芬·柯维、卡耐基夫人和李嘉诚。《老板经典——中小企业做大做强的八项修炼》中的思想精髓包括:激励、经营、推销、效能、财富、演说、商业谋略和魅力等八个方面。
  • 用心思考未来:李嘉诚商业智慧(商界奇才谈商系列)

    用心思考未来:李嘉诚商业智慧(商界奇才谈商系列)

    李嘉诚是著名的华人企业家,他不仅创造了大量的财富,而且还具有丰富的人生韬略和经商哲学。本书详细讲解了李超人在商海驰骋六十多年不败的经营之道,分别从诚信做人、如何创业、经营管理、用人之道、领导艺术、人际关系、投资心得、危机意识、随时学习、社会责任等方面进行了深刻的阐述和总结。将李嘉诚成功体系中最闪耀、最精准的部分展示给读者,希望读者朋友能将此化为实现自我梦想的智慧资本,让自己早日成为财富的拥有者。
  • 为公司着想就是为自己着想

    为公司着想就是为自己着想

    最佳企业培训图书,树立和谐与共赢的工作理念,缔造主人翁精神的行动指南。
  • 狼族精神

    狼族精神

    优胜劣汰、弱肉强食是自然界和现代职场共通的生存铁律,在相同的困境之下,如何生存?如何胜出并发展壮大?本书借狼族精神指导职场人在激烈的竞争中用拼搏扭转发展逆境,在敌强我弱的情况下用韧性等待先机……掌握狼族的精髓,成为攻无不克、战无不胜、无坚不摧的职场高手和人生强者!
热门推荐
  • 悍妃之田园药香

    悍妃之田园药香

    第一天拿刀砍人,第二天与公鸡拜堂,第三天连坟头上的獾都敢吃,彪悍女医生穿越为受尽欺负的孤女,拖着软弱的婆婆,年幼的丈夫,还有三个鼻涕虫的小叔子、小姑子,斗大伯、夺家产、治瘟疫、开药铺,打造乱世中的药香田园。神秘腹黑的小相公,十岁中秀才,十三岁中举人,背负血海深仇。柳迎风,名医世家的庶长子,为躲避嫡子追杀,隐世乡村。“你的才华不应该被埋没,跟我走,待我夺得家业,你就是名医世家的当家主母!”司徒展宸,战功赫赫的威武将军,只因为一个承诺,三十岁还未婚配,却没有想到,女子已经嫁做他人妇。“我会一直等你,等你休了你的相公!”本文一对一,男主情深似海。
  • 星际独宠无情妻

    星际独宠无情妻

    重生在两岁的女孩身上,而不是随便找个残废就被拐了。不过,选好了领回家自己养,养大了就可以开吃了…见鬼的,原来领着她的人不是她老爸,其实这个残废也是挺不错的!,诡异的世界。而是她老公!早知如此,心理医生说,她有自闭症、厌食症、社会交流障碍症、厌世症、情感缺失症…这样的人杀人不犯法。杀人,被杀,于是穿越男人挑老婆从两岁开始选,她的第一个。于是,她至少要好好考虑一下,也是唯一的职业就是杀人。
  • 霸天神尊

    霸天神尊

    混沌神珠,久蒙尘埃,今世显现,漫天惊变。黄泉道统,可造轮回,可改天命,与众生为敌。开天神体,欲改天换日,涤清世间污垢。沈锋寒本是一名乡野孤儿,于梦中学得绝世奇功,成就绝世神体,纵横于天地。有兄弟佳人,陪我逍遥于天地,我愿与诸天为敌,霸天为尊。
  • 无敌大小姐

    无敌大小姐

    当现代阴狠毒辣,手段极多的火家大小姐火无情,穿越到一个好色如命,花痴草包大小姐身上,会发生怎样的化学反应?火无情一醒过来就发现,自己竟然在众目睽睽之下上演脱衣秀。周围还有一群围观者。这一发现,让她极为不爽。刚刚穿好衣服,便看到一个声称是自家老头的老不死气势汹汹的跑来问罪。刚上来,就要打她。这还得了?她火无情从生自死,都是王者。敢动她的人,都在和阎王喝茶。于是,她一怒之下,打了老爹。众人皆道:火家小姐阴狠毒辣,竟然连老爹都不放在眼里。就这样,她的罪名又多了一条。蛇蝎美人。穿越后,火无情的麻烦不断。第一天,打了爹。第二天,毁了姐姐的容。第三天,骂了二娘。第四天,当众轻薄了天下第一公子。第五天,火家贴出招亲启事:但凡愿意娶火家大小姐者,皆可去火府报名。来者不限。不怕死,不想活的,欢迎前来。警示:但凡来此,生死皆与火家无关。若有残病者火家一律不负法律责任。本以为无人敢到,岂料是桃花朵朵。美男个个很妖娆一号美人:火无炎。火家大少爷。为人不清楚,手段不清楚。容貌不清楚。唯一清楚的是,他有钱。有多多的钱。火无情语录:钱是好东西。娶了。(此美男,由美瞳掩饰不了你眼神的空洞领养。)火老爷一气之下,昏了过去。家门不幸,家门不幸啊。二号美人:竹清月。江湖人称天上神仙,地上无月。大国师一枚。美得惊天动地。火无情语录:美人好,尤其是自带嫁妆又会预测未来的美人,娶了。(此美男,由东de琳琳领养)三号美人:轩辕子玉。当朝七皇子,游历四国。一张可爱无敌的脸。单纯至极。火无情语录:可爱的孩子好,可爱又乖巧的孩子更好。可爱乖巧又不用给钱的孩子,娶了。(此美男,由刘千绮领养)皇帝听闻,两眼一抹黑。他的儿啊。怎么就这么不争气呢。四号美人:天下第一美男。性格不详,籍贯不详。火无情语录:谜一样的美人,她喜欢。每天都有新鲜感。娶了。(此美男,由告别的爱情li领养。)五号美人:天下第一名伶。火无情语录:解风情的美男,如果没钱花把他卖了都不用调教。娶了。(此美男由伊眸领养。)六号美男:解忧楼楼主。相貌不详,身世不详。爱好杀人。火无情语录:凶恶的美人,她喜欢。娶了。(此美男由陈铭铭领养)七号美男:琴圣。貌如谪仙,琴音杀人。冷清眸子中,百转千回,说尽风流。(此美男由伊眸领养)夜杀:天下第一杀手。(此美男由静寂之夜领养)
  • 拐个校草来恋爱

    拐个校草来恋爱

    自小认命不认输的优娴历经的生活的磨难,与妈妈相依为命。她相信只要自己努力生活着前路回有光明的。可为了筹备男朋友袁健的工作押金优娴不得不租自己的房子出去,她的房子所在位置的租金少之又少。就打起了经常与她作对的有钱校草的主意,一场凄美的爱情又随即萌动了······
  • 我们三个都是穿越来的

    我们三个都是穿越来的

    我是因为看了很多的穿越小说,也很想穿越。谁想我想想就能穿越,穿越就穿越吧,居然穿成怀孕九月的待产产妇,开玩笑嘛!人家在二十一世纪还是黄花一枚呢。这也可以接受,可是明明是丞相之女,堂堂四皇子的正牌王妃怎么会居住在这么一个几十平米得破落小院子里,她怎么混的,亏她还一身绝世武功,再是医毒双绝。哎。没关系,既然让我继承了这么多优越条件,一个王爷算得了什么?生下一对龙凤胎,居然都是穿过来的,神啊,你对我太好了吧?且看我们母子三人在古代风生水起笑料百出的古代生活吧。片段一在我走出大门时,突然转身对着轩辕心安说道:“王爷,若是哪天不幸你爱上了我,我定会让你生不如死的。”然后魅惑地一笑,潇洒地走了出去。片段二当我对着铜镜里的美人自恋地哼出不着调地歌时。“别哼了,难听死了。”一个清脆的声音响起。~~~接着一声尖叫紧跟着另一声尖叫。我用上轻功躲进了被子里.~~~"我和你一样是二十一世纪来的。”“你好,娘亲,哥哥,以后要多多指教。”来自两个婴儿的嘴里,我摸摸额头,没高烧啊。片段三“小鱼儿,我可是你孩子的爹,况且我没有写休书,你还是我的王妃。我会对你好的。”安王爷霸道地说道。“你们认识他吗?他说是你们的爹?”我问着脚边的两个孩子。“不认识,”女孩说道。“我们的爹不是埋在土里了吗?怎么他一点也不脏?”男孩问道。那个男人满头黑线。“对不起,我们不认识你。”说完拉着孩子转身就走。片段四“爹爹,这是我娘,你看漂亮吧?”南宫心乐拉着一个白衣帅哥进来问道。我无语中。“爹爹,你看我娘亲厉害吧?“南宫心馨拉着另外一个妖精似地男人走了进来。我想晕。“这才是我们的爹。”“才不是呢,这个才是”两人开始吵起来了。“我才是你们的爹。”安王爷气急地吼道。“滚一边去。”两个小孩同时说道。屋里顿时混乱之中。转头,回屋睡觉去了。推荐完结文《别哭黛玉》完结文《穿越之无泪潇湘》新文,《极品花痴》
  • 不灭狂神

    不灭狂神

    身为八百里黑河的少主,他身负血海深仇,修炼逆天功法,强势崛起!一路笑傲而行,至狂至傲,踏遍三千州,荡平三大势力,重现八百里黑河的荣耀!他的血就是狂!他的骨就是傲!他的一生全是荣耀!
  • 头发

    头发

    罗伟章, 1967年生于四川宣汉县,毕业于重庆师范大学中文系、上海作家研究生班。曾获人民文学奖、小说选刊奖、中篇小说选刊奖、小说月报百花奖、四川文学奖等,巴金文学院签约作家,被有关专家称为“活跃的同辈当中分量最重、最突出、最值得关注的作家之一”。中国作家协会会员,现居成都。
  • 重生候府之农家药女

    重生候府之农家药女

    一朝穿越,她来到这个名为大炎王朝的架空时代。家中一贫如洗,咬咬牙,她扛起了家里的责任,带着家人奔向充裕的生活。十五岁那年,她嫁人了,嫁的还是京城里的大户人家。听说姑爷长得甚是好看,长眉入鬓顾盼神飞,这样的婚事可是叫辛家一家子高兴坏了。坐在那面从村长家借来的暗淡铜镜面前,她穿越过来这么久,第一见到镜子里面的自己。瞳眸古静,面貌普通皮肤黝黑,她觉得自己没点精美全无。低头,看看从小因上山挖寻药材浸泡药材而变得发黄生疮、指骨大得吓人半点女儿家娇美全无的双手,她脸上带起了一抹凄凉的笑。这般粗陋的自己,他可会喜欢?=============================本文种田文文风,结局完美。
  • 别跟我说你懂乔布斯

    别跟我说你懂乔布斯

    人间的苹果失去了乔布斯会怎样?世界失去了乔布斯又会怎样?这点你是否懂得?天堂之行之前,20年来拒绝媒体、刻意注重隐私的乔布斯托人为他写传记,他说:“我想让我的孩子们了解我,我并不总跟他们在一起,我想让他们知道为什么,也理解我做过的事。”所以,真的,别跟我说你懂乔布斯。