第一篇 夯实科学的开店经营观念
第1章 店铺选址的喜与忌 (1)
根据经营特色选择相应的商业区
商业区是指区域性商业网点集中的地区，一般位于城市中心交通方便、人口众多的地段，通常围绕着大型批发中心和大型综合性商场，由数量繁多不同类型的商店构成。不同的商业区会有不同的消费习惯和主要客户群。开店选址的时候，一定要对开店的场所有预设的目标，没有哪个商业区是适合任何一家商店的。很多人往往只看到某个商业区内客流量大，就盲目的决定在这里开店而造成不必要的损失。
刘小姐经营一家民族风格的服装店，根据以往顾客的评价，价格适中款式也很新颖，可是却很少有人光顾，原因就在于选错了商业区。刘小姐第一次选在了一个社区内开店，改社区人口多租金便宜，可是居住人口主要是离退休的老人，对民族风格的服装没有购买欲望。于是第二次刘小姐选在了年轻顾客较多的闹市，但这次选择的是以酒吧、夜总会聚集的商业区，同她服装店的风格、气氛都不相符。刘小姐第三次选择了一个车站附近的店面，临近住宅区与商业街，但是该商业区都是以经营宠物用品为主的，风格不符且租金不菲，顾客依旧有限。最后，经过慎重的思考和深入的调查，刘小姐选择了一处以白领为主的年轻社区，同时店面临近大学城，很多过往的大学生也会来光顾，生意有了很大起色。
由这刘小姐的经验可以看出，流动人口多的地方不见得就是开店的黄金地段，关键还是在于客户群的分布、商业区的氛围是否同自己的经营特色相符。并不是说所有商业区都适合开店，如果店址的选择不把自己经营的类别同当地居民的喜好相联系，就会同刘小姐一样，数次搬迁，浪费了大量的时间、金钱、精力，而达不到预期的收益。如果商业区没有选好，商店再大，再豪华，商品再全，再精致也是没有用处的。
相反的，如果能找对了适合自己特色的商业区，就掌握了赚钱的先机。商业区常常集购物休闲与一身，因此租金费用较高，并且各行各业密集分布，竞争性也强，必然增加运营的成本与风险。我们之前提到小店开在小巷子也能赚钱，并不是说小店就不能开在商业区了，如果是特色鲜明的小店，选择合适的商业区能够有效的增加商业效益。
比如说那些大型国际酒店的聚居地带，该地区多是以旅行、商务为主的消费者，不同于一些平价旅店聚集区的是，该地区内的消费一般较高。而这些短期停留的旅客不可能仅将酒店作为消费场所，因此在周围开设KTV、酒吧等娱乐场所或者商品品质较高的便利商店、土特产店等都会比较大的发展空间。再如那些分布在郊区的别墅区、高级住宅区，租金相对便宜，同时地区内的居民不可能所有消费都到市中心进行。因此利用较大的空间开设大型生活用品卖场、精品服饰店、家用电器专卖店等，都能吸引到周围的客户，外加充足的停车空间，附近社区的居民也会到这里消费。而那些以上班族为主的写字楼地区，客户的流动时间比较集中，因此开设小型店面的服务业既不用承担太贵的租金又能迎合客户的消费时间。如办公用品店、附带外卖服务的快餐店、涵盖了开业庆祝和节日赠送的花店等等，都能够获得很好的盈利。
在挑选商业区时，地理位置是首要考虑的因素。该商业区的交通、通讯状况，人口流动数量、潜在客户的数量，人们的消费水平以及其他服务业的设置情况都需要考虑。该商业区的店铺数量、道路形状特点、行业种类等也应当掌握。其次要考虑商业区的发展态势，发展期时的租金较便宜，但需要承担发展是否顺利的风险；鼎盛期的租金较贵，可是市场已经比较成熟；衰败期的租金也较便宜，但此时已经没有了发展空间。其他地区的商业发展状况是否会对该商业区产生积极或消极的影响等。整个商业区的商业精神状态，是唯利是图只顾眼前利益，还是有长远的战略发展眼光都是极为重要的。再次要考虑商业区所属的城市状况，城市的规模和城市人口，城市的地区特征和影响力，城市商业状况，城市对附近区域的辐射状况等都制约店铺的发展状况。最后最重要的一点，就是要有独特的眼光发掘看似普通的商业区中适合自己商店的一面，需要敏锐的市场洞察力和大胆的前瞻构思。
某摄影工作室的特色是以影视古装造型为主要风格的艺术摄影。这个工作室没有像其他店铺一样选在影楼林立的“影楼街”开店，而是选择了城市中一处独特的仿古商业街。由于十分符合古装摄影的氛围，加上很多影视剧也会在这个街道取景，许多顾客慕名前来。同时这条仿古商业街是有名的旅游景点，许多游客在经过这个工作室的时候也会被其特殊的风格吸引，在店内拍照留念。
由此可见，在店铺选址时要充分考察选择的商业区的氛围是否与自己商店的特点相契合，结合商店经营的特色选择合适的商业区才能够带来更多的经济效益。
充分分析店铺周围的客源情况
某个店铺在这个位置生意冷清，换个位置且原班经营管理都不换，生意却大有起色；而另一个店铺认为赚了钱，换个位置扩大规模却赔得血本无归，这是怎么回事呢？不同位置的客源变化起了决定性的作用。商店在开店前必须对店铺周围的客源情况做一个充分的调查，这是店铺开业后是否能够兴旺的关键因素。但是人流量并不等于客流量，人口集中的地点并不意味着客流量就大，必须进行具体分析。
调查客源情况要先了解自己店铺的客源定位，一个店铺周边的客源大体上可以分为三种类型：
1．店铺本身吸引的客源：是指那些专门为购买某种商品而来来店铺所形成的客源，如专门经营宠物用品的商店，顾客就是为了购买宠物用品而来的。
2．派生客源：是指那些顺路进入店铺而并非专门来店购物所形成的客源。比如北京动物园大型的服装批发市场，顾客前去购物大多数并不会冲着某个店铺而去或是仅仅光顾一家店铺，很多是随机性的路过而光顾的。
3．互补性客源：是指一家店铺与邻近店铺商品互补，从邻近店铺的客源中获得的客源。例如北京中关村，这里经营各种类型的数码产品，有卖电脑、手机的，也有卖电脑、手机配件的，还有进行电脑、手机维修的，当顾客来购买数码产品时也很有可能需要购买配件进行维修等，商品的互补令客源也能够互相补充。
在了解了自己店铺主要依靠什么样的客源之后，就要对周围人群展开调查.首先要从周边社区、小区总人口以及人群的变化情况入手。周边小区固定人口有多少，人口流量有多少，有多少能够成为潜在客户等等因素都在调查范围之内。第二要了解人口构成情况，社区内是以老年人口居多还是青年人口居多，是普通打工者居多还是白领居多，都能决定所开设店铺的倾向。第三要了解人口性别结构。如果社区内以女人居多，那么服饰店、化妆品店等对她们有较大的吸引力，如果是以男性居多，则应考虑便捷实用的产品。第四要了解所在地成年人就业情况。是就业率高还是失业率高，就业率越高，则购买力就会越强，失业率高则购买力弱。店铺通常都会选择开在就业率比较高的地方，这样才能保证顾客的购买力。第五要了解地区内的民族构成，这个因素虽然不具有普遍性但是在某些地区还是十分重要的，例如在穆斯林聚焦地区，开设餐厅就要考虑当地人的饮食禁忌等问题。第六要了解人群婚姻、生育的状况。通过研究人群婚姻、生育状况，能够投其所好而开店。例如育龄夫妇比较多的社区，开设玩具店、婴儿用品店等都会有较多的客源。
在初步了解周围社区的人口情况后就要开始调查顾客目的、速度和滞留时间，分析客流量。比如在火车站、汽车站等公共场所附近，车辆流通大，客流规模也很大，但是顾客停滞的时间非常短，主要目的不是为了购物，因此开设需要挑选耗费时间的店铺如服装店等不合适，而用时短方便携带的如便利店则比较好经营。
集中经营地段也是客源较多的地段。在长期的经营中，某街某市场会自发形成销售某类商品的“集中市场”，事实证明，对那些经营耐用品的店铺来说，若能集中在某一个地段或街区，则更能招徕顾客。因为人们一想到购买某商品就会自然而然地想起这个地方。当然同类聚集的地方必须保持自己的特色，否则就没有竞争力。
