第五章1 如何提前省去买房后的烦恼 (3)
4．二手房也是不错的选择
有些人好面子，即使经济有困难也要想方设法买新房，很少有人愿意购买二手房。实际上，买房并不一定要买新房，二手房也是不错的选择。二手房不仅选择余地大，而且马上可入住，价格也相对便宜，还可买到离市中心近一点儿的房子。因此， 在购房时，不妨适当考虑一下二手房。这样自己还贷的压力会小很多。
5．选择绿化多而不是水景多的小区
购房者在买房时，还要问问物业管理费的标准。有的小区看起来地段一般、品质也不高，只因有人工水景或人工湖，物业管理费就随之高涨。其实购房者在同样容积率的情况下，宁可选择绿化多的小区，不要选择水景多的小区。因为人工水景(包括人工湖)，并不是活水，要保持水质优良，必须常换水，而换水带来的费用通常要比养护一般的绿化成本高。
6．选择没有会所的楼盘
目前许多小区都有会所。而这些会所，大都不开张营业。少数开张的，无论是开发商自主经营，还是委托承包经营，基本上都处在亏损或微利的状态。因此，会所对本小区业主的好处，更多的只是停留在面子好看、名声好听而已。并且这个面子和名声是计入开发商开发成本之中的，最终由购买者们承担。所以，一些务实的购房者，大都会选择购买没有会所的楼盘，获得更实惠的价格。
买房上如何“杀价”
“杀价”对一些善于精打细算的朋友来说，是天生的本事，但是这样的本事绝对不能只展现在卖场上，也应该展现在买房上。
1．利用房子的缺点来杀价
买房时，我们可以列出房屋的众多缺点，但又要表露出比较喜欢的状态而犹豫不定，逼卖方自动降价。列出房屋的缺点时，一定要向卖方流露出自己对此套房屋很感兴趣，不然卖方会认为你没有诚意而断了回旋余地。
房屋缺点概括：交通不方便；交通方便，但是太吵；周边配套设施不全；周边配套设施齐全，但是太杂乱；物业管理比较差；物业管理好，但是管理费太高，居住成本高；楼层低，蚊虫多，采光差；楼层高，出入不便，噪音大；朝北日照不足；朝西西晒严重；朝南虽好，但有可能看不到景观；毛坯房自己装修很麻烦；装修房又不喜欢他的风格，装修时还要花钱敲掉等。
2．明确杀价的环节变化
正常的杀价环节包括两大环节：首付部分，月供水平。
作为卖方，每个售楼小姐都会知道目前的房贷紧缩，也都认为收入上涨不及物价上涨的步伐，因而让他们来解决你的首付难题最妥当。
当他们认为你就是等了好久的那个买房人的时候，你又乐意让他们帮忙参谋如何在有限的购买力条件下能尽快拥有自己的房子，他们会使出浑身解数来成交。
固然售楼小姐或先生不会为你的将来担心，但为了成交他们会认真算一下你的可能还贷能力，这个时候你一定要咬住年限不能长，说白了就是要求对方降低总价。
还有一个细节，当售楼小姐或先生提出的方案你面有难色的时候，应选择停留，过几天再电话联系。
3．签订一个无霸王合同的合约，变相杀价
以前高房价的时候是没有人等你慢慢地讲条款的，有时还有人怂恿你退房。现在不同了，随着房地产拐点的到来，即使你是站队买卡的也应该有权有条件与对方进行详细洽谈。
在签订合约时，我们可以就物业委托合同、买卖合同的正文和附属条款等部分向有利于自己的方向提出措辞。这个时候没有开发商因为一个延迟交房赔偿比例的问题而放弃你这个大鱼。
4．擅用手机制造错觉
在杀价的过程中你的手机“自动”响了，有其他中介公司业务员给你推荐房子，跟此套房屋小区、面积、楼层相仿，但价格便宜得多，在通话中你表示看完房后立即就可以定，此时如果卖方愿意挽留或者着急，表示有杀价的空间。
“以房养房”是否划得来
刚刚毕业两年的陈先生买了一套五十多平方米的房子，房子到手之后陈先生就去找了几家房产中介，把房产挂牌“出租”。
“半间卧室自己住，一室的出租。”才到手的房子，为什么选择跟别人合住呢？原来陈先生毕业不久，目前月收入2000元左右，如果每月要负担按揭还贷，还要应付日常生活开销，比较吃力，所以出租另一半房屋，实现以房养房，可减少还贷压力。
现在这种“以房养房”的房产投资方式在各地已蔚然成风。
“以房养房”是否划算呢？理财专家认为，原则上来说，如出租房产年收益率高于银行按揭贷款利率，则应出租，反之则出售。
例如一套建筑面积30平方米左右的老式住宅，目前市值估价为24万元左右。如果以月租金750～800元出租，那么一年的租金收益为9000～9600元，年租金收益率为3.75%～4%。从这一点，我们不难得出结论：出租后的收入，超过银行贷款利率是有一定难度的。而且租金收益要受到市场供求关系和定价的影响，但新买的房子每个月银行贷款是固定的，也就是财务上的“收入不稳定而支出固定”。按照上述计算结论，“以房养房”是不如“卖房款存银行”的。
但是，这个例子是没有考虑到二手房本身的价值增长，如果算上房价未来的上升空间，就是另外的结果了。
如何巧用房贷由“房奴”变“房主”
现在，越来越多的人加入到贷款购房者的行列。因房子而为银行“打工”，已是无法改变的事实。那么，如何巧妙地利用银行房贷方式为自己解忧，由“房奴”变为“房主”呢？
1．选择适合的还款期限
一般而言，贷款购房，还款年限选择15～20年较为适中。若贷款年限过短，还款压力相应较大，一旦工作发生变更可能导致无力还贷。但如果预期自己未来收入会大幅增长，则不妨选择较短的还款期限，这样可少付利息。若有住房公积金的，在购房时能用多少公积金就尽量用。就算工作不久，公积金较少，能用则最好用。这样也可少付利息。
2．选择变种房贷
变种房贷有两种方式：（1）宽限期。贷款发放后，在合同约定的时期内，只需每月支付利息，暂不归还贷款本金。待宽限期结束后，按合同约定的等额本金或等额本息方式还本付息。（2）存贷通。建立一个“存贷通”账户，超出5万元以上的存款，银行按比例视为提前还款，以减少你的利息支出。一旦急需，可提取“房贷理财账户”中的所有款项。
3．选择移动组合房贷或入住还款法
26岁的甜甜活泼漂亮，老家在外地，她是一个潇洒的自由职业者，和别人合租在一个五十多平方米的老房里。平时专为市区几家大的医药公司跑销售，收入不稳定，高时月薪过万，低时两三千元。因花钱大手大脚，常常不到月底就身无分文，是个典型的“月光一族”。甜甜想要买房了，可手中能用的资金没几个，她后悔没有在有钱的时候给自己留点儿备用金。
对于“月光一族”来说，要想成为房主而非房奴，入住还款方式可以降低交房初期的经济压力。还款人可以申请从贷款第一个月开始，与银行约定一个时间段，仅偿还贷款利息，无须偿还贷款本金，约定期满后，再开始采用等额本息或等额本金的还款方式归还贷款的本金和利息。如果购买的楼盘是期房，用这种房贷方式，还可以免除购房者过“一边交着房租，一边交着月供”的生活。
不过，需要提醒的是，这种“只还息、不还本”的最长时间不能超过12个月，但也不能低于6个月。期满后，购房者须按照事先与银行约定的等额还款方式或等额本金方式还款。
物业纠纷主要有哪些
物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理的好与坏，直接关系到我们的日常生活和生产，有些时候往往因为一点儿小事情就会和物业公司纠缠不清，不断出现纠纷。下面是我们常见的几种物业纠纷：
1．小区之间如何划分？
在小区与小区之间，通常会因为道路等引发小区划分问题，进而导致业主与物业公司之间的纠纷产生。
2．小区的公共设施谁做主？
有时候，小区物业为了能赚取一些利润，往往将小区的停车场、底楼商铺、会所等出售给个人，这样这些设施就不是公共设施而是个人财产了。因此，业主们不禁要问：小区的公共设施谁做主？
3．物业公司与开发商的关系？
其实，开发商与物业之间的关系通常是上级和下级的关系，这样就导致在验房、收房的时候，物业公司并不会为业主把质量关，为日后的物业纠纷埋下了隐患。
4． 物业费如何能顺利收取？
目前的小区物业管理费确实是名目繁多，让许多业主不明白，为什么自己交了那么多费用后，却没有感觉受到了什么管理呢？而且部分物业公司在给业主的收据上往往是一概而过，这就让很多业主不满。最终导致物业费的难以交结。
5．业主违规如何处理？
一些业主由于拖欠物业费导致物业公司无法正常工作，这样在小区的管理上就出现了漏洞。如垃圾堆成山、乱停乱放、私搭乱建等，这就导致另外一些业主的不满。但他们不能向其他业主直接交涉，于是便迁怒到了物业公司身上。
