律师说法
这套登记在苏先生父亲名下的房产，实际上是由苏先生和苏先生的父亲共同出资购买的。但由于我国对房产实行登记制度，产权证的登记人为所有权人，故该套房产应属于遗产的范畴。因此，苏先生妹妹是可以主张分得一半的。至于苏先生一直在支付的月供，由于只有口头协议而没有书面的证据，因此不能作为苏先生借给父亲的债务处理，而只能看成是苏先生每月提供给父亲的经济帮助，也就是说，这部分月供也是要作为苏先生父亲的遗产进行分割的。
现在，若苏先生想拥有这套房产的产权，就要拿出首付款的一半再加上已经还款的月供的一半，作为折价款补偿给其妹妹。
律师提醒
俗话说“亲兄弟明算账”，家庭成员“合资”购房，一定要事先签订一份书面协议，比如明确房产的登记人是谁，房产的出资人是谁，各自的出资情况如何，以免日后因家庭内部纠纷而导致不必要的经济损失。
10．房屋要出租，承租人有优先购买权
关键词
优先购买权/按份共有人/承租人
基本案情
2002年5月，黄某的父亲与朱某签订了一份租赁房屋的合同，双方约定合同期限5年。当年10月黄某的父亲遭遇车祸不幸身亡。2003年2月，朱某在未通知黄某家人的情况下，与吴某签订了房屋买卖合同，将黄某家人居住的房屋以10万元的价格卖给吴某。黄某虽然不是该房的直接承租人，但作为共同居住人，黄某的父亲去世后，黄某家人是否仍享有优先购买权？
律师说法
优先购买权是指权利人在特定的买卖关系中依法所享有的在同等条件下优先于其他人购买出卖人财产的权利。所有人出售其财产时，如果第三人与优先购买人出价相同，应将财产售予优先购买权人，但在某项财产出卖之前，优先购买权人不能向他人主张任何权利。该权利能否行使，何时才能行使都不确定，而只能等到财产出售时才可以享受。优先购买权给权利人带来的是财产利益，所以侵害优先购买权属于对财产权的侵害。
目前，我国法律中规定的优先购买权主要有两种：一是按份共有人的优先购买权，《民法通则》第七十八条规定：按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利；二是承租人的优先购买权，1983年国务院发布的《城市私有房屋管理条例》中规定，房屋所有人出卖租出房屋，须提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。出租人朱某出卖出租房屋未在合理期限内通知黄某，已违反了法定义务。黄某可向法院提起诉讼，在朱某与吴某商定的价格内主张优先购买权。
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现实中可能会出现这样的情况，当房屋的共有人和承租人都享有优先购买权的情况下，哪一个优先购买权应当更优先？
按份共有人享有的优先购买权是按份共有权中派生出来的一项权利。虽然按份共有人是按份额享有权利、承担义务，但作为整个共有财产的所有人，按份共有理应维护共有财产的完整和效用，正因为此，在某一共有人出售其份额时，法律赋予其他按份共有人优先购买权以限制处分份额的行为，可见，共有人享有的优先购买权是共有权的内容。而租赁权，是基于合同产生的债权，根据民法通则，当物权和债权并存时，物权优先于债权。所以，共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权。
当然，现代各国的立法政策都倾向于稳定租赁关系，使承租人不至于因房屋易主而无房可住，这便是“买卖不破租赁”原则的由来。我国新《合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这也就是说，即使租赁人没有优先权购买到房屋，只要他对房屋的租期未满，他仍然不会丧失居住权。须注意的是，上面所谈的房屋购买优先权的问题，是指“在同等条件下”，如果租赁者出价高于按份共有人的出价，这就不具备“在同等条件下”这一优先购买权的存在前提，房屋则由出价高者得。
11．没有产权证，房子“过继”法院不给撑腰
关键词
房地产转让/房产变更登记/房屋产权证
基本案情
郝某经人介绍，买下了许某的回迁安置房。郝某按合同付清了房款，同时约定，待取得产权证后，双方再办理过户手续。此后不久，郝某收房入住，几月后，房子即被法院查封。原来，许某欠他人140万元借款未还被起诉，债主向法院申请了财产保全，法院裁定查封许某名下的那套回迁房，裁定在案件诉讼期间该房屋所有权不得转移。
郝某觉得，他与许某签订的房屋买卖合同是合法有效的，自己已经按约履行了合同义务，因此自己是所购房屋的合法所有人。现房屋被查封，自己的合法权益受到了侵害，故起诉许某，请求法院确认自己是所购房屋的合法所有人。
法院经审理，驳回了郝某的诉讼请求。
法官析案
郝某所购之房是许某名下的危改回迁房屋，拆迁人虽然已经交付了房屋，但许某尚未取得房屋所有权证，而郝某、许某之间房屋买卖合同亦尚在履行中。
我国实行房屋所有权登记发证制度，房地产转让时，应当向有关房地产管理部门申请房产变更登记，房屋产权证是房屋产权的合法凭证。
目前，房屋的产权证还未办理，故郝某要求法院确认其为所购房屋的合法所有人，没有事实依据。法院驳回其诉讼请求是正确的。
12．广告宣传，管不了老业主利益
关键词
广告宣传资料/要约
基本案情
2005年6月，鲍女士以每平方米6600元的价格购买了某房产商的一套商品房，并签订了商品房买卖合同。同年7月至8月间，她在房产商的宣传资料上看到，6600元的售房价格中包含了车位的赠送使用。
于是，鲍女士拿着宣传资料找到房产商，要求房产商赠送她一处合法停车位或归还停车位自行出租费1100元。
房产商告诉鲍女士，签订商品房买卖合同时，鲍女士不知道赠送车位使用权一事，这说明她并非基于促销措施而购买房屋，双方所签的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，并不违反相关法律。
另外，商品房买卖合同仅限于房屋的买卖，不包括车位的买卖。双方签订的认购书中也已注明不包含车位。
法官析案
可以认定鲍女士与房产商在签约的过程中，鲍女士并未看到房产商有关车位内容的广告宣传资料，所以广告宣传资料并不能对她构成要约，宣传资料也未对双方买卖合同的订立及价格产生影响。
鲍女士看到广告宣传资料是在合同订立之后，现在她以合同订立之后看到的广告宣传资料为依据，要求房产商归还停车位或归还停车位出租费的请求于法无据，故法院不予支持。
13．房子无产权，离婚双方都有居住权
关键词
未取得完全所有权/归属/居住权
基本案情
小丽与王明（均系化名）两人结婚五年后，用所有积蓄买了一套价值11万余元的房子，因为购房款没有全交清，所以还没取得房产证。
不久后，他们因为感情不和准备离婚。在离婚时，王明要求住在原房中，小丽也要求住在这套房中。王明表示，双方离婚时，已达成口头协议，对共同财产进行了分割，所以不同意小丽再住在这套房中，双方为此诉至法院。
法院经审理，判决小丽与王明每人使用住房中的一个卧室，其余部分共同使用。
法官析案
承办此案的法官说，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况予以处理。
本案中，小丽与王明的房屋尚未取得所有权，他们可在取得所有权证书后通过另诉的方式解决房子的归属问题。因房屋是夫妻关系存续期间取得的，夫妻双方对这套房屋都享有居住权，所以小丽的要求合理。王明称双方对这套房屋的所有权已协商解决，没有事实及法律依据，法院不予采信。
14．不是产权人，不能获得房屋升值利益
关键词
房屋升值利益/房屋产权人
基本案情
冯某与朱某相识后一起居住在朱某承租的一套房中，两人共同生活期间，朱某以近39万元的价格买下了这套房子，但当时只支付了首付款近8万元，余款以按揭方式还款。后来，冯某与朱某解除了同居关系。
此后，二人因为房子的权属闹得很不愉快。冯某表示，自己为这房子曾支付了12万余元，现在房子他可以不要，因为房产已经升值，要求朱某给付房屋价值的60％，即23万余元。但朱某只表示可以支付冯某曾支付的12万元。两人为此闹上法庭。
法院经审理，判决朱某返还冯某12万元。
法官析案
朱某为房屋的所有权人，但依据朱某认同“可以支付冯某曾支付的12万元的意见，可以认定冯某对房屋确实也有出资。
对于具体出资数额，因朱某曾表示愿意给付冯某12万元，作为冯某对房屋的出资，冯某要求朱某给付，法院予以支持。关于冯某所说的其余出资，因为没有确切的证据，法院不予采信。
另外，冯某要求朱某支付房屋升值利益的诉讼请求，因为他并不是房屋产权人，所以法院不予支持。
