15．购买农村房产风险大，赔了夫人又折兵
关键词
农民集体所有的土地的使用权/不得出让、转让
基本案情
范某系城郊某村农民，其经有关部门批准修建楼房一幢。2004年3月，范某与住在该镇的钟某（城镇户口）达成了购房协议书一份。协议约定范某将楼房卖给钟某，价款18万元；房屋的产权证和宅基地使用权证书由范某负责办理，钟某预交房款10万元，余款8万元在两证交付后付清。该协议签订后，范某将房屋交给了钟某，钟某也实际给付了范某10万元，并住进了该房屋。后因土地管理部门和房地产管理部门拒绝办证，范某遂诉至法院，要求判令其与钟某签订的房屋买卖协议无效，并各自返还财产。
律师说法
按照民法的基本规定，当事人出售自己所有的财产并无法律上的障碍，但房产的出售却有其特殊性。
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中的土地权属转让实质上是对农民集体所有的土地使用权的非农业建设转让，因而为法律所禁止。
1999年，国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中对此作了更明确的规定。该通知第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”根据《合同法》的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。范某与钟某的房屋购销行为违反了我国法律的规定，应归于无效。
律师提醒
交易效力的不确定性是购买农民房屋最大的风险。购买农民房屋有两个法律问题：一是法律禁止宅基地使用权的私自转让，《土地管理法》明确规定，农民房屋所占土地属于农村集体所有，社员只有使用权，没有处分权，不准出租、买卖和擅自转让。二是农民房屋买卖不能得到房屋管理部门的确认。目前我国法律对城市和农村的房屋交易规定了两套不同的管理体制：城市房屋有产权证，可以自由买卖；农村房屋不能办产权证，买卖也不能向有关部门申请交易登记确认。一旦发生纠纷，很难得到法律的保障。
农村集体土地上的房地产不得进入交易市场。农村房屋的买卖，只能在本农村集体内部进行，否则，买卖行为违法，合约无效。
16．房屋权属不明，拆迁照章进行
关键词
房屋产权份额/拆迁补偿和安置方案
基本案情
王某夫妇有私房一处。在拆迁前王某及妻子先后辞世，对房屋的分割未留下任何意见。王某子女共三人，该房一直由大女儿一家居住。2000年2月，某房地产开发公司批准在该地区进行拆迁，儿子和二女儿主张该房产是母亲遗产，拆迁补偿款不能被姐姐一人独占。但大女儿认为房屋一直由其一家居住使用，因此拆迁补偿款只能由她一人领取。那么，权属有争议的房屋应如何拆迁呢？
律师说法
在拆迁过程中，会出现许多类似的产权争议。对产权有争议的房屋的拆迁补偿应有两种结果：
第一种结果，争议在拆迁主管部门公布规定的拆迁期限内已解决，应按照各方当事人的房屋产权份额进行拆迁补偿。
第二种结果，争议在拆迁主管部门公布的规定拆迁期限内未解决的，因城市建设的需要和拆迁的时效原因等，拆迁人不可能等到产权纠纷解决后再拆迁，则依法由拆迁人提出拆迁补偿和安置方案，报拆迁主管部门批准后实施拆迁。在实施拆迁的过程中，应当对拆除的房屋作勘察并作好记录，办理证据保全公证手续。
相关链接
在法律实践中，常见的拆迁产权争议有以下一些：
1．建成的房屋未取得产权证书，当事人各方主张房屋产权的；
2．两个单位联合建设的房屋，虽经有关部门批准建设，但联合建设的当事人未能就联合建设的房屋的产权进行约定，或者虽有约定但双方当事人仍有争议的；
3．由于落实私房政策问题导致的产权争议；
4．房屋产权人死亡后，继承人未办理继承及析产手续的房屋，在拆迁开始时继承人要求继承和析产的；
5．因房屋产权转让的过程中出现若干问题，造成产权发生争议的；
6．一方当事人虽已经取得房屋产权证书，但他方当事人已明确提出产权主张（这种产权主张一般情况下应当是向法院提起民事或者行政诉讼，明确提出产权的诉讼请求）；
7．其他产权争议的情形。
按照《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁产权有争议之房屋，在房屋拆迁主管部门公布的拆迁期限内，拆迁纠纷不能解决的，由拆迁人提出拆迁补偿和安置方案，报房屋拆迁主管部门批准后实施拆迁。房屋拆迁主管部门在批准拆迁人拆迁该房屋时，应当组织拆迁人对被拆迁的房屋进行勘察并作出记录，申请公证机关办理证据保全公证。
17．夫妻离婚了，公房却分不了
关键词
公房的分配/行政管理职权范围
基本案情
唐某与孙某于2001年结婚，婚后一直居住在孙某单位分给他们的公房里。2005年，唐某因夫妻感情破裂而起诉离婚。唐某与孙某婚后生一女，现年3岁。唐某想离婚后领孩子生活，但其单位没有房子，那么，唐某能否请求法院将她现在居住的公房判归她？
律师说法
离婚时，对居住的公房应如何处理，一直是法院处理离婚案件中很棘手的一个问题。对公房的分配、分户或紧缩等，都是单位房管部门的行政管理职权范围，它涉及不到法院的强制判决问题。因此，法院是无权以判决的形式将公房判归一方居住的。如果法院作出这样的判决，一则分割了该房出租人和承租人之间合法的承租关系，二则也侵害了房产所有权人的所有权。因此，离婚诉讼中，一方是无权要求法院将对方单位分给的住房强制判归自己居住的。本案中，唐某离婚领孩子生活，自己单位无房，在此困难情况下，可与对方协商，允许有期限地居住。如协商不成，则应将公房交给对方。
法律名词
公房，是指各个单位为了解决本单位职工的住房困难，从自己的经费中抽出部分钱来盖房，然后分给职工居住的房屋。
18．自费翻修公房，扩建面积得“充公”
关键词
公房/借住/使用权/翻盖费/优先承租权
基本案情
1993年，林某将自己承租的两间公房借给朋友苏某暂住。后来，苏某在此结婚生子，并一直住了下来。
1998年，因房屋年久失修，经与房管部门协商，由苏某出资，以林某的名义对房屋进行了翻修，在翻修的时候，苏某把使用面积扩充了5平方米。
现在，林某与房管部门的合同已经到期，苏某也需腾房。但苏某表示腾房可以，但要确认他对翻盖中增加的那5平方米面积拥有使用权，同时由于他一直在该房中居住，因此他对该房享有优先承租权。
那么，苏某所提条件合乎法律条款吗？
律师说法
苏某提出的条件是没有法律依据的。在本纠纷中，苏某只可以向林某主张翻盖费，而无权主张其他权利。
第一，虽然苏某曾出资对借住的公房进行了翻盖，且在翻盖过程中房屋的使用面积还增加了，但增加面积的性质仍属于房管部门的公房，因此房管部门对增加的面积有出租的权利，而苏某却没有主张使用权的权利。
第二，苏某虽一直在房中居住，但该房的承租人是林某，苏某在此居住属借住性质，并未与房管部门形成事实上的租赁关系。因此，他亦不能对该房享有优先承租权。
19．贼入小区偷窃，合同“约定”定责任
关键词
特别约定/违约责任/保安责任
烦心事
一个月前，唐先生全家刚搬入新房，便遭到了小偷夜间入室盗窃，损失了现金、笔记本电脑等贵重物品。唐先生说，当初入住时，本来是要装防盗门窗的，但物业不同意，说小区安全问题不用担心，还有保安24小时值班。说小区阳台不许封闭，敞开式是为了小区美观。
现在住在小区被盗，唐先生是否可以要求物业赔偿损失？
律师支招
对物业公司是否承担责任，必须审查它与居民之间签订服务合同的内容。如果物业公司对保安内容有特别约定且违反了这些特别约定，必须承担约定的违约责任；如果双方对物业公司的保安职责没有约定，那么物业公司只承担一般意义上的保安责任，即通过一定管理措施威慑违法犯罪。只有当它在履行此项职责过程中有过错时，才可承担相应的过错责任。
20．物业管理公司能否停水、停电，关键在业主公约
关键词
业主公约/合同关系/物业管理者授权
基本案情
某小区物业管理公司发出一份通知，称该小区某住户系分期付款购房，但其入住后却迟迟未将剩余房款付清。物业管理公司称，如果该住户不能按期交款，将对该住户采取停水、停电、停天然气措施。到期后该住户仍未交款，物业管理公司遂停水停电，使得该住户无法正常生活。物业管理公司这么做合法吗？
律师支招
物业管理公司能不能以用户未缴款为由停水、停电、停气，关键在于业主公约。如果业主公约已经明确约定此项内容，业主接受后双方形成了一种合同关系，用户违约不按期交款，物业管理公司可以依照合同的规定执行。
有的物业管理公司在业主公约中约定：“物业管理者有权对欠缴费租户提起民事诉讼，并可参照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百八十二条、一百八十四条的规定采取减少损失的措施。”而《合同法》第一百八十二条规定：“用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照规定的程序中止供电。”《合同法》第一百八十四条规定：“供用水、供用气、供用热力合同，参照供用电合同的有关规定。”
这种约定已经给物业管理者授权，必要时物业管理公司可按法定程序中止未缴费租户或用户的水、电、暖等的供应而不负法律责任。业主们在审核业主公约时，对类似条款一定要三思而行。
