市场趋势不明显时，宁可在场外观望。
——威廉·汪恩
投资股市绝不是为了赚一次钱，而是要持续赚钱。如果想靠一“博”而发财，你大可离开股市，去赌场好了。
——彼得·林奇
买房前作预算了吗
一套房子，少则几十万，多则上百万，对于普通的工薪阶层而言是一项相当大的投资，有些购房者初次置业时，常会造成预算一再超支，甚至形成“买得起住不起”的紧张局面。
投资者在明确购房目的后，需要制订一个详细的购房预算，从而正确估算自己的实际购买能力——先考虑支付得起的房子，再考虑喜欢的房子。
购房预算可以帮助购房者准确把握自身的实力和购房方向，选择适宜的房价、房屋面积、户型等。
中国有句古话：“凡事预则立，不预则废。”具体而言，合理的购房预算要“预估”以下四个方面。
一、要预估可支配的投入
（1）银行存款。
（2）可变现资产，如可以套现的股票、基金等理财产品，可以上市出售的旧房等。
（3）短期借款。
（4）已缴存的公积金。公积金虽然在购房前不能提取，但在取得购房合同或购房协议、购房发票后就可以申请。缴存比例高、时间长的公积金将是一笔不小的可支配投入。
大多数购房者都会使用贷款，可支配的资金至少要满足最低首付款金额，使用公积金贷款和商业贷款的首付比例是有差异的。
二、要预估各种购房费用
买房的时候，计算的通常都是房子多少钱一平方米和房子总价是多少，以为支付了要交的房款，房子就能属于自己了。事实上，除了买房款，购房者还要支付林林总总的费用，虽然大多数费用的数目都不大，但很多时候购房者会被这些收费名目搞得头昏脑涨，眼睁睁地看着兜里的钞票哗啦啦地往外流。所以，对房价之外还要准备多少钱，购房者要有一个全面正确的认识。
由于各地政策不同、房屋性质不同，缴纳的费用有很大的区别，一般来说，包括：
（1）契税。普通住宅按成交价的1.5%缴纳，高档住宅按成交价的3%缴纳。有地税局免税证明的可免交。
（2）合同印花税。按成交价的0.05%缴纳；证照印花税5元／证。（国务院发布并于1988年10月1日实施《中华人民共和国印花税暂行条例》）
（3）测量费。按所购房屋的建筑面积收取，标准为0.30元／平方米。（在房地局测绘队的收费通知中要求按此标准交费）
（4）产权登记费。80元／套。（房地局交易大厅的公告通知中有此项费用的标准）
（5）住宅公共维修基金。总房款的2%。（《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》京房地物字［1999］1088号）
（6）物业管理费（北方城市还包括供暖费）。
（7）如果需要贷款，还要交律师费、贷款保证金、抵押登记费、保险费、评估费和公证费。律师费0.25%－0.3%，抵押登记费0.3元／平方米，公证费是200元／份，贷款保证金、保险及评估费的比例不一，一般都是依据行业惯例及供求情况来确定数额，没有明确的文件规定。
三、要预估购房后的家庭收支状况
家庭收入主要以每月固定的来源为主，目前每年可提取一次的公积金也可算作一个潜在的收入来源；月供会是很大的一块家庭支出，月供的多少由购房者选择商业贷款还是住房公积金贷款，或是月还款的方式决定。
从2009年开始北京公积金实现了1个月一支取，对北京的购房者来说将是一个非常好的消息，每月的还贷压力得到了缓解。因此，有公积金的购房者一定要关注当地公积金政策的变化。
据专家测算，购房还贷支出只占家庭总收入的30%以下才是安全的。如果收入预期增长前景比较看好，这个比例可以适当提高。
四、要预估购房总价
预估完可支配的投入、林林总总的购房费用以及购房后的家庭收支状况后，对自己能买什么价位的房子基本上做到心中有数，但究竟什么样的房价才比较合理呢？
多数购房者谈到买房，首先考虑的就是单价高低，而忽视总价。
据业内人士测算，购房总价控制在家庭年收入的6倍以下比较合适。在这个价位下，若首付20%、贷款20年，购房后每月偿还贷款的支出将在“不超过家庭月收入50%”的范围，其余50%的收入还能够较好地维持丰富多彩的生活支出。可见，结合财务情况，合理预估购房总价，才可能让购房者不把自己的后半生置于房贷的压力下。
购房可不是件容易的事儿。面对售楼人员滔滔不绝的讲解以及成堆的专业术语，您是否会感到迷惑不解？因此，在去售楼处实地看房前，掌握一些基础的房地产知识、术语，才不会让那些售楼人员觉得您是毫无购房经验的菜鸟。购买房产，对于任何一个家庭来说都是相当大的投资，因此购房前有必要拟订一个购房预算。
如何挑选房产交易中介
根据统计资料显示，全国二手房交易中经过中介成交的已经占到80%。然而如果在交易过程中，遇到资质差或者根本没有资质的中介公司，后果不堪设想。所以下面先教大家如何辨别中介公司的等级和真伪。
一看中介公司是否有明确的公司名称、长期经营的地址。这可以通过看中介公司的招牌、询问周同邻人该公司成立情况及经营情况来确定，以防皮包公司诈骗。
二看中介公司营业执照以确定该公司的营业资质。看是否可以进行二手房中介业务，办理经营二手房中介的中介公司的营业执照需要众多的条件，包括相关的有中介资质从业人员等条件。
三看中介公司营业执照确定它的注册资金。中介公司注册资金不能低于买卖一套房子的价格。客户通过中介来交易房屋最主要的原因就是不希望直接交接房款，希望在整个交易过程中能有一个第三方来维护双方的利益，所以一定要找到一家有风险承受能力的公司即该公司的注册资金大于该房屋的总价或该中介公司为品牌公司，拥有良好的信誉，一旦发生纠纷，能得到妥善解决。
四看中介公司是否拥有有合法的房地产经纪人资质的从业人员，是否有房地产经纪人资格的业务员提供中介服务。拥有资质的从业人员在从事二手房交易过程中如有任何违法或对客户不利的情况发生，有关部门将通过相关政府行政措施对其进行相应惩戒。
五看中介公司与购房者签订的居间合同是否经过备案。由于二手房交易中有很多专业术语和一些行规惯例，对于合同的使用要求就是格式合同应在使用区的工商局进行备案，而凡是在工商局备案的格式合同在备案时工商局已经就相关的条款进行审核了，就有关消费者的权益进行了相关的调控，基本能保障消费者的权益。
六看中介公司是否有专业的从业人员负责签约并办理相关的后续服务。大公司和小公司之间的区别也比较明显，小中介公司一般由业务员全程处理所有事项，大的品牌公司一般分工较细，会将房产交易的前端和后续分开，由房产业务员从事前端的房产开发、带看、收意向金、斡旋、交房等工作，另外再设立专门部门从事签订房地产买卖合同、办理过户、贷款、领证等手续。这样既有利于资源优化又可以确保交易的真实性，防止为利走险，能尽最大可能保障交易安全。
如何确定房屋的“身价”
房地产估价师需要有丰富的经验和较高的专业水平。目前经国家考核认定的房地产估价师很少为个人服务。对于普通的购房者来说，如果仅仅希望做个大略的评估，不妨分两步走。
第一步，确定评估的基准。
在开始评估前，购房者不妨多收集几个近期发生的、地段类似、建筑结构相近的交易，以此对市场行情有个大致的了解。当然，查询大型中介的房屋广告报价，对了解行情也有帮助。不过，能够作为评估基准的数据，必须是现实的成交价格。
第二步，考虑以下三方面的因素对价格的影响。
（1）房屋因素。房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为2％；另外旧房的套型落后、功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”套型小厅、小厨、小卫扣减10%。此外，楼层对价格也产生影响，若1层和5层为基准价，2层和6层为－3%，7层为－5%，3层和4层为＋3%，若是楼顶则为－5%；而朝向如无朝南窗则为－5%。
（2）环境因素。环境因素既有自然的也有社会的，既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣的。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围。配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5%，省、市重点中小学区的为＋15%。
（3）心理因素。如果不在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房，如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍，心理因素为－8％。
现在我们举一个实例来验证一下。
房屋坐落：某小区一小套住宅，建筑面积51平方米。
土地级别：二级地区。
房屋结构：混合一等；
套型：“三小”套型－10%；
建筑年代：1988年，折旧期12年－（12×2%）＝－24%；
楼层：共七层，此房位于二楼－3%；
朝向：南北；
物业管理：非小区、无物业管理－10%；
学区：重点中小学＋15%；
心理因素：－8%；
当地商品房价格为：4 500元／平方米；
4500（原价）－［（4 500×24%（折旧费）＋4 500×10%（物业管理因素）＋4 500×3%（楼层因素）＋4 500×10%（户型因素）＋4 500×8%（心理因素）］＋［45 00×15%（名校因素）］＝2 780（元／平方米）。整个公式的原理是原价减去不利因素然后加上有利因素得出结果。因此，此房的实际成交价格为14万元整，每平方米为2 745元。
买二手房的细节问题
（1）订金。在二手房交易中，因为订金的问题经常发生买卖双方冲突。订金是对买方的约束，如果卖方收取了订金而违约，就要双倍返还订金。
收订金后，如果买方没有按时履行约定，卖方将房转卖他人应该手握对方退房申请，最好让买方写书面退房申请，否则将要双倍返回订金。
购房合同对双方当事人都具有法律约束力，任何一方不得擅自变更或解除合同。如果买房人违约在先，卖房人可不退订金。买房人没有以书面方式明确表态不履约，则房主在未解除合同也不退订金的情形下将房子卖给他人的行为就违反了合同。
对于房主而言，若买房人提出退房或解除合同，应要求买房人提出书面解约的申请或声明，以保全对方违约在先的证据，然后才可以将房子卖给第三方。
（2）付款方式。房款如何支付，必须在合同中详细写清楚。买卖房子属于大宗交易，所以交易如何付款、如何收款一定要详细说明，最好能找到合适的银行托管，以防止生变。
双方签订买卖合同时，应对付款流程、方式和时间作出明确、具体的约定。买房人如果将购房款交给中介公司再转交卖方，应先审查中介公司的资质状况。特别是不能将购房款交给中介公司的个别职员，防止他们卷款潜逃。
目前有的中介公司已经与国内银行共同开发了二手房交易资金托管业务，由银行作为担保人。买房人先在银行开设一个经管账户，并将房屋首付款或者全部价款存入该账户。当买房人确定已经安全办理了房屋过户手续后，就可通知银行将该笔存入的房款转给卖房人。这样可以保证资金安全。
（3）房龄。一样的房子，建造年代不同，房子的价格肯定不同。
如今，人们普遍重视房屋的位置、实用性和价格，房屋折旧率则被忽略了。这并非是购房者不重视，而是市场将其隐藏了起来，误导购房者忽略了这个问题。专业人士认为，忽视房屋折旧率对购买者而言显然是不公平的，大家都知道房屋都有一定的使用年限，况且土地使用权也是有年限的，通常情况下最长只有70年。
（4）产权。买二手房一定要过户，手里没房产证隐患多。房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证，没有办理房产证对买房人来说有得不到房屋的极大风险，因此引发的纠纷也较多，所以买房必须要及时办理房屋过户手续。
如果买卖双方同意，最好到公证处去办个提存公证，即买方将购房款存放到公证处，在条件符合约定的情况下，由公证处将该笔款项支付给卖方。也可到律师事务所办理提存见证，由具有专业资质的律师事务所来充当“公证人”的角色。申请了公证或见证后，如产权证办不出来，那么卖方是收不到钱的。
除了要看房屋是否有房产证外，还要查清房屋的以下几点情况：
要点一：房屋产权是否明晰。有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、家庭共有的，还有夫妻共有的。对此，买房人应当和全部共有人签订房屋买卖合同，否则无效。
要点二：交易房屋是否被租赁。买二手房时，应注意该房屋是否已被出租。我国法律有“买卖不破租赁”的原则。也就是说，如果购买房屋时该房屋已被租赁，则该租赁合同对于新的房主而言继续有效。
