第16章 物权常识篇 (2)

停车位根据购房合同，如有约定的按约定为准，如没有约定的按照谁投入、谁享受的标准。假设停车位没有计算在房屋的公摊面积内，那么车位的所有归开发商，否则归业主共同所有。本案中，开发商在销售住宅时已经承诺，小区配建地下车库供业主停车，而且在业主的公摊面积中清楚描述了地下车库纳入了公摊范围，因此，地下车库由全体业主共有。

《物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

9.自家聚会又唱歌，骚扰邻居不应该！

小明出生在一个大家庭，浩浩荡荡几十口，每当周末的时候都来小明家聚会。聚会人数多，孩子也多，吵吵闹闹的，邻居颇有微词。最近的几次聚会，小明和家人又迷恋上了卡拉OK，从早到晚联欢十几个小时。这下邻居真的受不了了，找到物业投诉，物业公司多次与小明协商未果、邻居应该怎样维权呢？

音乐多了也是噪声，如果超出了“合理扰民”的范围，影响他人休息、生活，就侵害了其他业主的合法权益。因此，业主大会和业主委员会可以依据法律、法规以及管理规约，向人民法院提起诉讼，要求小明停止侵害、排除妨害、赔偿损失。邻居也可以要求环保部门监测噪声分贝，然后依法索赔，也可依据《物权法》和《民法通则》所规定的相邻权索赔。

《物权法》第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

《环境噪声污染防治法》第六十一条受到环境噪声污染危害的单位和个人，有权要求加害人排除危害；造成损失的，依法赔偿损失。

赔偿责任和赔偿金额的纠纷，可以根据当事人的请求，由环境保护行政主管部门或者其他环境噪声污染防治工作的监督管理部门、机构调解处理；调解不成的，当事人可以向人民法院起诉。当事人也可以直接向人民法院起诉。

10.业主委员会可以代理业主维权吗？

同庆小区隔壁的华宇写字楼在修建大门，堆放了很多建筑材料，侵占了同庆小区的一块公共绿地，部分绿地遭到破坏。小区业主很是不满，业主委员会多次让同庆小区的物业与之协商，要求华宇写字楼搬离建筑材料，并恢复绿地植被。华宇写字楼不予理睬，业主委员会有权利对华宇写字楼提起诉讼吗？

业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会一般讨论的决定是属于《业主大会议事规则》规定业主委员会可以决定的事宜或者经业主大会授权业主委员会决定的事宜。并依据《物权法》第八十三条的规定，业主委员会是具有诉讼主体资格的，可以代表业主对损害他人合法权益的行为提出侵权之诉。因此，同庆小区的业主委员会可以作为原告向华宇写字楼提起诉讼。

《物权法》第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

11.自己家的庄稼地，就不让你过，你能怎么办？

老李和老孙是同村村民，两家所承包的土地相邻。老李承包的这块地，两面是老孙家的，一面是山，一面是河，进出无路，所以，他只能跟着孙家干活，否则就要出问题。比如孙家耕完地后，老李去耕自己的地，就要开拖拉机从孙家地上轧过，孙家就得重新耕一次。庄稼长出来后，由于老李经常行走，使孙家一垄庄稼受到破坏。时间长了，两家便因此伤了和气，以致老孙不让老李再通过自己的土地，老李一气之下也不允许老孙经过自己的土地饮水灌溉，两人争执不下，诉至法院。

此案涉及的是相邻关系中的通行权问题。相邻通行权是指一方因建筑物别无其他通道，或者土地在邻人的土地包围之中，有通过邻地的权利。其设立的目的是为调节相邻不动产所有人或使用相互间对土地的利用，而对相邻不动产权利的行使加以某种程度的限制，从而使邻地所有人或使用人充分发挥其对土地的利用效用。只要是有必要通行邻地，就应确认其享有通行权，另一方对此应当容忍。当然，造成损失的要依法赔偿损失。因此，老李要对孙家一垄庄稼进行赔偿，同时老孙限制老李的通行权侵犯了老李的合法权益，是法律所不允许的。

《物权法》第八十七条不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。

第九十二条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。

12.自己家院里建房，建几层都可以吗？

孙某周围邻居都在传，某开发商要开发这一带，建新楼盘。孙某想：“在与开发商谈妥搬迁协议之前，多给房屋建几层，搬迁补偿费就能多得一些。”于是，孙某加班加点将自己的平房加盖两层，变成了三层的小洋楼。可惜，刚建成就收到通知，这一带被政府划归为文物保护区，争取拆迁款的事泡汤了。这下，孙某的邻居老王不干了，“你建三层楼不要紧，不能把我窗户挡上呀！”孙某和老王僵持不下，诉至法院。

本案中，孙某虽然是在其自己的房子上增建房，但基于对相邻关系的尊重，也应当避免对老王已经建成的房屋造成通风、采光和日照的妨碍，而不能想盖多高就多高。一旦孙某所建房屋妨碍了老王房屋的日照，孙某就应该承担责任，拆除超建的部分。居民的通风、采光和日照是否受到影响，应根据建设部颁布的《城市居住区规划设计规范》和《住宅设计规范》来确定。如果经相关部门测算后，确实低于国家规定的通风、采光和日照标准的，老王可以据此要求对方采取补救措施，并且可以要求对方赔偿为此多支出的损失。

《物权法》第八十九条建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

13.承包地转租后预拆迁，赔偿归谁？

老马承包本村的耕用地30亩，期限20年。在承包的第5年，由于老马家劳力少，无力继续耕种，将其中的20亩转包给本村的李某，经发包方同意并备案后，在县土地管理部门做了土地承包经营权的变更登记。又过了2年，原本老马承包本村的耕用地30亩全要被政府征用，老马一寻思补偿款不少呢，转给李某的20亩自己还能要补偿款吗？

本案中，老马已将20亩耕地转包给李某，并依法办理了土地承包经营权的变更登记，李某的土地承包经营权受法律保护。如果双方就征用补偿金没有约定，依据我国法律的规定，青苗补偿费归实际投入人所有，地上附着物补偿费归附着物所有人所有。因此，如果老马在这20亩耕地上没有权属于自己的附着物，是不能主张征用补偿金的。

《物权法》第一百二十九条土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权的转包；未经登记，不得对抗善意第三人。

《物权法》第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

（三）违反规定进行房屋装饰装修； (2)

征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

《农村土地承包法》第四十一条承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。

《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条承包地被依法征收，承包方请求发包方给付已经收到的地上附着物和青苗的补偿费的，应予支持。

承包方已将土地承包经营权以转包、出租等方式流转给第三人的，除当事人另有约定外，青苗补偿费归实际投入人所有，地上附着物补偿费归附着物所有人所有。

15.城镇居民可以承包土地吗？

老李是城镇居民，退休后闲来无事，想在农村承包一块地，可以种种地养养花，既享受田园风光，又丰富自己的退休生活。想法是挺好，唯一让老李别扭的是，城镇居民承包土地合法吗？别自己付出很多，到头来竹篮打水一场空。

依据我国法律的相关规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。只要城镇居民承包土地的用途符合国家法律相关规定，经农民集体经济组织审核资质，并村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，就可以参照《农村土地承包法》，与农民集体经济组织签订承包合同，并报乡（镇）人民政府批准。以招标、拍卖方式承包的，承包费通过公开竞标、竞价确定；以公开协商等方式承包的，承包费由双方议定。因此，老李只要通过以上方式承包土地，其合法权益是可以保障的。

《物权法》第一百三十三条通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。

《农村土地承包法》第四十八条发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。

由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。

16.城镇居民可以购买农民的住房吗？

孙某是某市城镇户口的居民，几年前在市郊区买了一栋农村村民的房子，有一天他接到了原卖房人电话，说他反悔了，他们之间签订的合同无效，要求退回孙某的房款，把房子要回。孙某犯了糊涂，合同明明已经签了，为什么不认可双方的买卖行为？

为保护农民的利益，我国有关法律规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。可见，城镇居民是不能购买农民的住房，也没有申请宅基地的资格。因此，孙某虽然签订了买卖合同，但是属无效合同，只得基于合同法的相关规定来保障权益。

《关于加强农村宅基地管理的意见》第十三条严格日常监管制度。各地要进一步健全和完善动态巡查制度，切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管，及时发现和制止各类土地违法行为。要重点加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

17.宅基地可以继承、转让吗？

农民李某和其父各自有宅基地并建有房屋。后来李某父亲去世，遗留下三间房，李某想将房屋扒掉，准备盖新房。但是在准备动工时，却被村委会制止了。李某很疑惑，他继承了父亲的房子，为什么不能扒掉盖新房？那卖掉这三间房可以吗？

依据我国法律的规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。如果超过规定的标准，一般应归还村集体。也就是说，不存在一户拥有两个宅基地的可能，任何方式、途径都不合法。

宅基地是属于集体所有土地，所以宅基的土地不能继承，但是宅基地上的房屋是可以继承的。因此，李某可以继承其父宅基地上自建房屋，但对宅基地没有继承权。如果村集体试图收回宅基地从而导致住宅权利无法实现，则李某与村集体可以在公平合理的原则下用财物结算。