【深层解析】谁在控制房价？
市场是主要因素
房价到底是谁决定的？是喊降价的专家决定的，还是喊上涨的专家决定的？显然，房价最终还是由市场以及国家的宏观调控的政策所决定的。
首先，是中国经济持续快速的增长。经济的增长形成了房地产市场持续强劲的需求。
中国人讲究安居乐业，有了房子才有自己安身立命的空间，才能踏踏实实的过上有尊严的生活。衣食住行是人类最起码的生存需要。中国人努力到今天，13亿人民基本上解决了吃饱穿暖的问题，接下来就轮到改善居住条件了。所以，住房成为全国人民最关心的问题。
20实际90年代初，中国还没有这么突出的买房问题，那时住房还没有商品化，而是有工作单位根据各项条件同意给职工打分，排队分配住房。由于粥少僧多，一碗水很难短评，所以大家一件很大。1996年以后，中国的住房制度开始改革，工作单位不再分房子，中国开始实行贷款买房。这大大刺激了人们的住房需求。起初，北京的商品房在1000元每平方米的水平，但很多人都觉得太贵没买，但没想到短短几年，就涨到了5000以上。到2007年，北京商品房预售均价首次突破了一万元。另一方面，从中国人的消费观念上来看，中国人过了许多年的苦日子，不愿意消费，更愿意投资。购买房子大多是为了投资，而不是消费。房子对很多人的意义已经不只是居住，而是获得生活安全感的重要基础。
这一切都说明了什么呢？说明中国人对住房的需求太旺盛了。
这是构成房价上涨的主要原因。这也是最基本的原因。但是到底，有多少中国人买到了住房呢？
有一个基本数据，就是个人消费信贷，是我们购房多少的指标。2004年，全国个人消费信贷4700亿元，但到2005年的时候已经下跌到2600亿元，下降了1／2了。2006年一季度的时候，已经下跌到436亿元，仅仅是2004年的1／3。这说明什么？难道是大家都在用现金买房吗？实际上现金没有减少，因为如果用现金买房的话，会出现我们的储蓄迅速下降的情况，但是没有。这只能说明中国人买房的数量变少了，证明我们的购房量少了。
这是因为不断上涨的房价使得大家的购房需求大大减少了。
而根据人口专家的分析，中国购房需求减少还有人口结构上的深层原因。上世纪60年代和70年代人口高峰期出生的人，在上个世纪末至本世纪初正处于结婚、买房的高峰，这是导致1998年至2007年我国房地产市场持续升温的一个重要原因。然而1990年以来，我国出生人口数量持续下降。2000年第五次人口普查的数据显示： 0-4岁的人口只有6897万，仅相当于10-14岁人口的一半左右，下降速度极为惊人！
假定一个生育高峰导致的年龄组A之后是一个生育低谷的年龄组B，那么，当A组人口到成家立业时，对住宅需求总量的激增，导致住房价格暴涨，房地产业迅速发展。然而当B组人口到了结婚年龄，住宅的需求就会突然下滑，导致房价下跌。
需求减少，是房价出现下跌的重要原因。
人口结构对房价的长期走向固然有不可忽视的影响。但我们也要看到的是，中国是一个13亿人口的大国。近几年来，随着工业化进程步伐的加快，经济发展动力逐步由农业向工业和服务业的转移，中国城市化的步伐不断加快，城市化水平不断提高。根据这种形势，中国人的住房需求经过短期调整后势必还将持续旺盛，这也是影响将来房价走势的一个非常重大的原因。
资本是影响价格的重要原因
实际上，中国的房地产市场原本就是一个并非充分市场化了的区域。因为市场需求稳定，近几年来国内房地产市场投资过热、房价飙升，房地产暴利化、泡沫化也是众人皆知的。
造成房地产投资过热另一个最重要的原因是银行信贷的低成本及银行信贷的易获得性。可以说，国内房地产泡沫很多程度上是这两方面原因导致的结果。
从经济学的研究来看，利率一般是随ＧＤＰ增长率上下波动２％，无论发达的市场经济还是新兴的市场都是如此。我国的ＧＤＰ增长一直在９％以上，那么利率就应该在１１％左右。而2007年，我国银行的贷款利率还在7%左右。正因为国内的利率过低，无论是个人还是企业，只要从银行借到钱就是有利可图的事情，就能够轻易获利。在这种情况下，个人与企业当然会千方百计从银行套取资金，用来投资房地产业，炒热房价。
其次，是人民币升值的压力，最终导致人民币资产的重新估值。本币升值已是国际共识，地产作为稀缺的投资品种将会继续提高其内在价值。本币升值的溢出效应是国际垄断资本对人民币继续升值的预期形成后，对我国资产价值的不断重新向上估值。因此，外资对我国经济领域的渗透将是全方位的，而房地产是第一个渗透对象。外资的不断涌入是房地产泡沫不断形成的重要原因之一。
而2008年房价的暴跌，另一个重要原因就在于房地产泡沫的破灭。
中国的房产市场并非简单的住房问题，而是一个金融问题，金融市场总有平仓的一天，时间早晚而已。2008年全球经济的衰退，股市的暴跌，导致很多投资者和准购房者的资金被套牢，无法实现购买。
而由于股市低迷，政府为防止热钱大规模进入楼市才不断采取货币紧缩政策，导致开发商资金链断裂，纷纷降价出售以使资金回笼。
房价确实在降了，但房价是否会进入理性的轨道，恐怕还不能过于乐观。很多观点指出，只要本币升值没有结束，地产行业将随着城市化和金融创新而不断发展。而所谓拐点，不过是地产行情自1998年以来“黄金十年”后的中间休息。
【专家评点】2008年房价是否会出现拐点？
尹中立：人口结构可能引起房价真正出现拐点
中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立认为，人口结构变化对房价的影响一直被市场忽略了。近年来房价高企其实和人口结构的发展有关。而从当前的人口结构的变化看，2008年之后的房价有可能会出现长期下跌。
从一般规律来看，25—35岁是结婚的高峰，也是第一次购房的最高峰。上世纪60、70年代人口高峰期出生的人口，在数量上比之前的50年代或之后的80后都多出很多。而他们在2000年左右正好是处于买房、结婚的高峰，这辈人如今正处于25—35岁的年龄，是社会的中流砥柱，从需求和购买力上来说都会对房地产市场形成一股强大的冲击波。从需求层面上说，这是导致2000年以来我国房地产市场持续升温的最根本原因。
但2008年之后，当70年代末出生的人口年龄超过30岁时，我国的人口高峰期出生的人群将结束结婚、买房的高峰期。紧接着购房主力为80年代出生的人口，而这部分人口大多是独生子女，数量上会少很多。所以，2008年前后的人口结构变化将非常明显，尹中立预测，2008年之后的结婚人口比2008年之前下降30%多，而这种下降的突然的。这样的人口变化对房地产市场需求的影响可能是巨大的，边际需求因素是影响房价的最重要原因，当边际需求减少时，价格肯定会下跌。因此从这个角度看，2008年将是中国房地产市场的真正拐点。
当然，单纯从人口结构变化的角度分析并不能完全预测到2008年后的房价走势，影响房价走势的还有其他诸多因素。比如城市化进程、经济发展速度等。
傅勇：房市不会沉寂太久
房价何时见底？如何看待房价走势？复旦大学经济研究中心经济学博士傅勇给出了如下三个判断。
一是房价下跌将向纵深发展。要判断房价走势，必须要看到房产的投资属性。在此轮经济周期中，房产的投资属性被过度演绎，房子作为高度顺周期的资本品，近年高涨的房价中无疑已有相当泡沫成分，而当经济周期下行时，这些泡沫必将破灭。虽然我国经济和房市基本面并未发生拐点式的突发事件，但大环境已悄然转变。专家们反复论证支撑房价走高的种种具有我国特色的因素已经被过度透支，使得基本面出现任何的风吹草动，就会引发信心危机。而当前的国内外形势为房价调整提供了俯拾皆是的理由。
房价的普跌态势刚刚开始，还会延续。部分城市和部分板块目前还体现出较强的抗跌性，但难以坚持多久，日益显著的比价效应将会打破一个个房价的神话。《财经网》开展的房地产市场信心调查显示，有近九成的人认为，目前所在城市的房价偏高，这一共识超越了家庭收入、拥有房产情况与所在城市间的差异。并且超过六成的人认为，房价在2008年下半年将会下跌。当普遍预期房价走低时，观望就成了最好的选择。
二是房价急跌将很快完成。经济高涨期房价充斥泡沫和经济下行时泡沫破灭同样不可避免。房价波动有一个明显特征，即急涨急跌。房价大部分时期应该是较为平稳的，当基本面积累到一定时候，会出现剧烈波动，这种波动通常持续时间较为短暂。也就是说，相对于其他资产价格，房价的调整更有可能是迅速实现一步到位的。房价最近急涨的行情开始于去年5月，连续数月大幅上涨，而目前将开始的或许是一个急跌的过程。这个过程也很可能在最近几个月完成。急跌会迅速击垮一批开发商和投机客，此后的理性和刚性需求将维持房市重归平稳。
