当然，收入的上涨以及人口的增加都是解释一些区域比另一些区域房价过高、涨幅过快的令人信服的理由。然而，事实上，在20世纪的70年代，在加利福尼亚州房价一跃成为美国冠军，数倍于全国平均值的时期，加利福尼亚州人民的收入增幅甚至低于美国其他区域。甚至人口的增加情况也往往并不符合某些地区房价涨幅过快，远高于全国水平的现象。旧金山半岛20世纪70年代期间的人口增长与全国人口增长的幅度大体持平——前者为11.9%，后者为11.5%。加利福尼亚州帕罗奥图市（靠近斯坦福大学）在20世纪70年代期间，房价翻了近4倍，其人口的数量却退减了8%。
那么，哪些特征能够确认房价暴涨？对全美国房价的研究表明，造成地区与地区之间房价差异的最大因素在于建造房屋的土地的价格。根据国民经济调查局的估算，在芝加哥，每1000多平方米的土地将为房屋成本贡献140000美元，超过房屋自身的构建成本。在圣地亚哥，这一数字为285000美元，在纽约为350000美元，而在旧金山，该数字则接近700000美元。旧金山异乎寻常的土地价格有效地解释了为什么在这里，普普通通却价格不菲的房屋密布整个城市。
尽管地区之间土地价格的差异帮助我们回答了某些问题，但是，土地价格的差异本身又引发了其他的问题。为什么各地区之间土地差异会如此巨大？此外，为什么加利福尼亚州的房地产价格会在20世纪70年代一夜暴涨，而此前却平淡无奇？显而易见，加利福尼亚州的土地供应量不可能在十年间发生如此巨大的变化。
然而，从某种意义上讲，变化真实地发生了。它是一种政治性的变化。
20世纪70年代，加利福尼亚州开始广泛制定严格限制土地使用的法律和法规。这些法律和法规一致禁止在开阔地上建房，目的是“保护空地”“保护耕地”“保护环境”“历史遗迹保护”以及其他政治化的悦耳口号。不仅如此，所有这些限制的适用范围还在逐年扩大。
在这些法律和法规的限制下，土地在使用过程中使用用途的变更将被迫停止，也就是说，一个农场主如果放弃农耕，那么他的土地将不得出让给以建房为目标的任何人。反之，这块前农场用地将在各种制约之下不得不流落为“空地”。就这样，大量越来越多的土地就在加利福尼亚州各县的沿海岸地区逐渐成为“空地”，例如，超过一半的圣马特奥县的土地。这一人为的土地资源的稀缺自然推动剩余的有限土地价格上涨，导致了普通大小的房屋成为百万“贵宅”的局面。
尽管加利福尼亚州的土地使用限制政策在程度上和严格性上有别于全国绝大部分区域，但谈不上绝无仅有。同样的土地使用限制政策自20世纪70年代开始，从加利福尼亚州沿海岸各县广泛地传播到全国各地，一直延续到多年之后。而且，不管土地使用政策在何年、何地颁布，当地房屋价格都应声飙升，无一例外。
针对全美国各县一项有关何为房价“起飞”标志的调查表明，那些让“房地产市场变得难以承受”的时刻，往往紧紧伴随着“当地政府发展管理措施或限制政策的出台和通过”。一项关于全球各大城市的调查也同样表明，26个房价“严重超负荷”的城市中有23个推出了强大的“明智发展”政策。其后果，正如新泽西州贮备银行的一位前任官员针对另一项国际房价的研究调查所总结的那样，“政府对土地供给的人为限制无疑成为决定房价承受力的第一要素。”
除了对住房用地的限制外，一些地方对土地的使用限制表现为对建房地块大小的限制，例如要求单幢房屋的建筑用地不得小于一英亩，或几英亩，而不是通常的中产阶级住房的占地量——1/4英亩。例如，在弗吉尼亚州的劳登县，政府要求某区域的房屋占地为10英亩，另一区域为20英亩，另外一个区域则为50英亩。肯塔基州的费耶特维尔县，也对房屋的占地面积做出了类似规定，具体为40英亩。
房屋的占地面积限制令确保了一件事情，那就是建造一幢房屋的开销将无比庞大，绝对超出绝大多数美国人民的支付能力。这无疑成为那些拥有广阔地域的社区限制流动人口的一个有效手段。当然，高昂的住房成本并不会影响到有房一族。大多数的有房一族或者早在土地限制政策出台之前便做完了抵押贷款，或者完全拥有房屋的全部产权。在这两种情况下，业主已拥有的房产都会在土地限制令后极大升值，业主因此获得财务收益的同时也能够有效屏蔽流动人口，从而继续保持自己钟爱的社区特征。
土地政策和限制措施通常都是地区性的，而不是全国性的。因此，除了一些土地使用政策特别严厉，因此导致房价也出奇高昂的个别地区之外，全美大多数地区房价则显得温和平常。一项覆盖全国的房价调查表明：
当今，一个位于“缺乏”城市发展管理计划的美国城市的家庭，完全有可能以150000～200000美元的价格购买到一幢面积大约为200多平方米，含4个卧室，2个半卫生间，以及2个车位的优质“中产阶级”住宅。而在那些拥有10～15年发展管理计划的城市里，同样的房屋将耗资300000～400000美元。如果发展管理计划延长到25年或更长，那么，同质的房屋价格将达到500000～1500000美元之间。
上述测算的各项数据与全国性的房地产公司Coldwell Banker 对休斯敦市和圣琼斯市两市房价的统计和比较结果完全一致。休斯敦市与来自加利福尼亚州的圣琼斯市，在土地政策方面完全体现为两个极端。休斯敦市甚至从来没有过任何区块划分的土地法规，而圣琼斯的土地政策则“无穷无尽”，其他一些城市则可能存在某几项土地限制政策。据Coldwell Banker 公司估算，一幢在休斯敦市价格155000美元的房屋在圣琼斯市将超过百万美元。
除了比较品质相似的房屋在各地的不同售价之外，我们还可以比较同等数量的资金在不同地区能够购买到的房屋的差异。例如，在2009年3月1日，一幢拥有6个卧室、4个车位，占地20234平方米的超级豪宅，在《圣路易斯》上打出的广告报价为668999美元，而同一天，一幢面积为120平方米，2个卧室的住宅在《旧金山纪事报》上“降价促销”为699000美元。
我们还可以比较不同地区房价的不同走势。即便收入上涨，人口增加，只要没有出台严厉的土地限制措施的地区也很少会出现房价的高涨，与此完全不同的是那些出台严厉土地限制政策的地区。20世纪70年代，加利福尼亚州房价急剧飙升，加利福尼亚州的人均收入涨幅同期却低于全国平均水平；休斯敦的人均收入上涨速度高于全国平均，它却一直拥有全国最合理的房价。达拉斯的家庭收入一直持续高于全国平均，但其房价始终低于全国平均水平。
“开阔地”并不是驱动房价飙升的唯一法律或政策。在各项限制发展的政策武器中，包括区块划分，建筑物高度限制，最小地块面积规定，遗迹保护限制，建筑许可限制，农用地保护制度等。在某些司法体系中，规划委员会拥有绝对的权力来裁决建筑的许可与否，也就是说，规划委员会的存在将直接导致成本的增加，首先，是委员会肆意要求建筑商对其建筑物做出任意调整而导致的成本的增加，其次，是在最终获得构建许可之前有可能持续多年的无数个听证会的举行所导致无限延期所造成的成本——如果最终获得许可的话。
在一些社区，个体公民或集体拥有抗议某项建筑计划的权利，而对这样的抗议的裁决将花费大量的时间，不管该项抗议具不具有正面的意义。这些建造之前的费用最初会强加到建筑商的身上，但最终买单的当然总是购房者或是租房者。
类似阻碍的存在与缺失将会直接影响到构建独幢家庭住宅的成本，阻止或是不鼓励房屋在首次选址上构建也间接增加房屋的构造成本。相反，在建造房屋障碍较少的地点和时点上，即便是购买需求的增长也不可能推动房价像房地产政策限制更多的环境下那样疯狂上涨。例如，20世纪50年代时的曼哈顿，成千上万幢新房的推出并没有造成公寓租金或售价在实际货币意义上的上涨，即扣除通货膨胀之后的货币实际价值。但是，在稍后的年份里，即新的土地限制政策自70年代实施之后的期间，一项后续的研究表明，曼哈顿的房价“一飞冲天”（以实际货币计算），而与此同时，整个房地产市场的股票市值在近25年的时间里涨幅不到10%。
同样的情况也发生在拉斯维加斯。1980～2000年间，拉斯维加斯的人口几乎翻了三倍，但其实际货币价值的房价在扣除通货膨胀之后却基本持平。然而，在内华达州，由于其90%的土地都属于联邦政府，住宅用地的供给完全取决于政府售卖开发用地的意愿。21世纪初，环境保护组织团体发动其反对出售开发用地的抗议，于是，土地使用限制措施相继出台，拉斯维加斯的房屋构建成本急速上涨，情况与其他实施严格土地使用政策的地区一般无二。
大多数出台严格土地使用限制措施的推动力，都来自那些致力于保护“有限”绿地的个人或团体。事实上，全美已开发的土地不到整个土地面积的10%。就全美国而言，森林的覆盖面积超过城市和乡镇面积的六倍之多。不过，对于一项政治决策来说，民意重于事实。正如国会前议员迪克·阿米（Dick Armey）的经典之言：“煽动胜于事实。”
2000～2005年间的房价暴涨，被公认为一个全国性的问题，尤其是对于那些苦苦寻找制造全国性问题的契机来让自己大显身手的华府政客们来说。然而，地区与地区之间房价的巨大差异——甚至是加利福尼亚州沿海岸各县与内陆乡镇之间都体现出巨大差异，这说明，情况并不能够一概而论，2005年，《纽约时报》报道：
尽管普遍的舆论认为房地产的价格达到史无前例的高位，但是，全国绝大部分地区的家庭不仅能够承担住房支出，而且其花费所占收入的比例与父辈相比甚至更小。
从20世纪80年代初期开始，抵押贷款利率急剧降低，除纽约、华盛顿、迈阿密以及加利福尼亚州沿海岸之外，几乎在其他地区，抵押贷款费用的降低以及收入的增加完全能够弥补房价的上涨。
在个别地区，例如圣地亚哥和旧金山，超过90%的房屋的售价至少是房屋本身建造成本的140%，而在其他地区，例如休斯敦，达到如此销售利润的房屋仅占27%。换句话说，全国大多数区域并没有受到房价暴涨的伤害，房价暴涨的“暴力”地区仅局限于实施了严格房屋构建限制令的特定区域。在房地产的繁荣时期，全国房价最贵的10个大城市的房价超过全国平均房价的两倍。
在这些房价高昂的地区，首次购房者——因此不可能将现有房产的抵押资产净值用作首付款——“通常不得不将收入的半数上缴月供”，例如纽约、洛杉矶，《纽约时报》如是报道。与此反差鲜明的比比皆是，例如，在佛罗里达州的坦帕市，普通家庭购房支出所占其收入的比例约为21%，在得克萨斯州的达拉斯市，这一数字为13%。达拉斯，与休斯敦类似，房屋的限制政策同样少之又少。
不论是在房地产的繁荣时期还是萧条阶段，关于房地产市场的基本概念都存在着本质的错误。这个错误观念的具体内容是，自由市场不支持可承受的房价，因此，政府的干预和投资必不可少，唯有如此，普通老百姓才有可能安家置业。然而，铁证如山的证据却指向了相反的方向：正是在那些政府以建筑限制令的形式大量干预房地产市场的地区，房价才变得高不可及。在那些或多或少被政府搁置一旁的市场上，例如休斯敦和达拉斯，房价所占家庭收入的比例甚至持续下降。
总之，媒体和政界频频抛出“房价难以承受”的观点虽然令许多人深信不疑，却很难符合真实的情形。房价问题决不构成一个全国性的难题，但它确实是某些局部区域的严重问题。那些已然着手决意解决由自己的错误构想出来这一难题的华盛顿政客们，面对房地产的兴衰只能头破血流。后续的章节中我们将详细展开阐述。
“创新性的”金融手段
在那些房价高昂的地区，例如加利福尼亚州沿海岸，购房者特别容易接受一些激进的金融手段来实现自己的购房梦。为了应对高涨的房价，一些“创新性”“创造性”的金融手段应运而生，并广泛传播开来。
在各项促成购房贷款的“新型的”“创新性”的金融手段中，除了低首付款甚或零首付款抵押贷款外，还包括仅需预先支付利息的抵押贷款等。另一项广泛使用的新型金融手段是变动利率的抵押贷款。与传统的30年期固定利率的抵押贷款不同，变动利率抵押贷款所适用的利率将与经济形势的变动挂钩。尽管在21世纪初，房地产暴涨之前，变动利率抵押贷款已存在，但它在次级抵押贷款市场的极度流行却是在之后的房地产暴涨阶段。2006年，全美超过90%的次级抵押贷款均是变动利率贷款。同一年，次级抵押贷款的贷款人平均支付的购房首付款仅为5%。
一些借款人甚至不要求贷款人支付首付款，有些借款人则是人为地忽略对贷款人收入的查证。2006年，超过一半的次级贷款为“声明性收入贷款”（stated loans），这是较为礼貌的说法，粗鲁一些的说法则称之为“谎言贷款”（liar loans）。此外，次级抵押贷款者承诺自己40%以上的收入用于支付月供。如此激进的抵押贷款如何规避风险？那就是将它们卖给房利美、房地美，或是其他的金融机构。
由于住房与城市发展部硬性规定了房利美和房地美购买由借款人受理给所谓“贫困人口”——经济状况或信用记录不佳，难以获得传统抵押贷款人群的抵押贷款的额度，因此，这些政府资助的企业仍然会接受这些回报虽然更高，但投资风险也更大的贷款，因为所有人都几乎理所当然地认为，一旦出现严重的问题，联邦政府就会施以援手。
在各个品种的零首付抵押贷款中，常见的一种情况是，一笔为期30年的贷款的头两年，所偿还的月供几乎全部为利息，之后的28年间，月供才逐渐体现贷款本金。零首付型的抵押贷款通常会是利率变动型的，具体的执行利率将随时间的推移而变动，与经济环境紧密挂钩。也就是说，如果基准利率上调，月供贷款额将可能随之上涨，即便是月供仅体现贷款利息的头两年。
