中国人民银行、中国银行业监督管理委员会07年9月27日共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（以下简称《通知》），对商业性房地产信贷政策进行了调整：一是进一步严格房地产开发贷款条件。《通知》规定，对经国土资源、建设主管部门查实的具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得发放贷款。二是严格住房消费贷款管理，重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，并提高了第二套（含）以上住房贷款的首付款比例和利率水平，同时严禁发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款。三是明确提高商业用房购房贷款的最低首付款比例和利率水平。四是加强房地产信贷征信管理。要求商业银行做好贷前查询、贷后录入相关信息等工作，充分利用信贷征信系统防范信贷风险。五是要求所有商业银行（包括外资银行）按照《通知》及通知精神和相关政策，抓紧制定或完善房地产信贷业务管理操作细则，并向监管部门报备。之后，在人民银行、银监会反复研究并充分听取部分商业银行及有关部门意见的基础上，又联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（以下简称《补充通知》），就严格住房消费贷款管理的有关问题做出较为明确的规定。
927文件遵循一个基本点是，把住房的消费与住房的投资严格区分开。也就是说，对居民的住房消费，新信贷政策是采取保护及鼓励的方式，仍然采取较低的住房贷款的按揭比例，比如90平方米以下为20%，90平方米以上为30%。利率仍然采取是优惠利率，但是这必须是自住，必须是第一套住房。另外，《通知》对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的贷款人，提出了较为严格的限制措施，明确要求贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；同时要求商业银行随套数增加而大幅度提高贷款最低首付款比例和利率，彰显了国家抑制非自身住房贷款的决心。
近年来，虽然国家采取了不少措施控制房地产开发商的囤积土地和房源的行为，恶意炒作、哄抬房价、捂盘惜售等违法违规行为仍屡禁不止。一些房地产开发企业囤积土地、捂盘惜售、造势抬价的行为时有发生。刘士余副行长07年12月11日在“加强商业性房地产信贷管理”专题会议上的讲话中透露，2007年1月-10月份，全国房地产开发投资增长31.4%，新开工面积增长22.6%，但竣工面积只增长了9.1%。新房贷政策的出台将从资金源头上遏制以上现象的蔓延，借助囤积行为盈取暴利的少数人（开发商）损害多数人（购房消费者）的利益的现象将得以控制，这是无数住房消费者期盼已久的心声。
《通知》中提到“加强房地产信贷征信管理”，目的是让商业银行加强贷前审查，贷后录入相关信息等工作，充分利用信贷征信系统防范信贷风险。《通知》中还提到“严禁发放贷款额度随房产评估价值浮动”，这是因为如果信用额度随房价的不断攀升而增加，房价出现剧烈波动，贷款的信用风险将显着上升。一旦房价大幅波动，容易引发商业银行不良贷款的激增。新规定有利于降低信贷风险，维护房地产金融市场的健康平稳发展。
房产泡沫的警醒
国际上很多国家和地区都经历过房地产市场的剧烈波动，甚至房地产泡沫的破裂。比较熟悉的就有日本上世纪90年代发生的房地产泡沫危机、香港在亚洲金融危机后发生的房地产泡沫危机、以及美国07年发生的“次贷危机”。近年来，很多发达国家和发展中国家，房地产价格持续上涨，正在想方设法寻求“软着陆”，我国也应该在这方面引起高度重视。
房地产业作为资金密集性企业，决定了其与金融业的发展息息相关。如果银行防范房产贷款的风险程度不高，降低贷款标准，过度发放个人和房地产企业的贷款，就有可能催生房地产泡沫，乃至泡沫的破裂，房产泡沫危机最先危及是银行的贷款安全，从而影响国家稳定和经济发展。
美国“次贷危机”发生前，不少贷款买房的低收入者过于乐观地高估了自己的收入前景，购买了实际上无力承担的房产，当个人收入下降时，无力承担还贷压力。与此同时，美国住房市场的降温，使借款人难以通过出售或抵押住房来实现再融资。于是，一大批借款人无力还贷，导致危机爆发。
讲到这里，不禁有人会问，中国的房贷状况如何，有没有房贷风险的可能性？央行行长周小川表示，中国的房贷，特别是住房消费信贷，目前发展比较健康。另外，因为中国是在房改以后才有住房消费贷款的，也就是说真正意义上住房消费贷款启动没几年，虽然这些年住房消费贷款增长比较快，但总的比重还不算大。从商业银行的角度来讲，还要继续发展住房消费信贷业务。
在中国，国家及各商业银行对房贷的风险控制还是比较严格的。绝大多数住房消费贷款首付比例在30%左右，也没搞过首期零利率，住房信贷总体质量还是比较好的。但我们应敲响警钟，防患于未然。尤其在进一步发展信贷产品或者信贷衍生产品时，要吸取美国的教训，不在别人摔倒的地方再摔倒。
打造良好的金融生态环境
2004年12月，周小川在“经济学50人论坛”上发表《完善法律制度，改进金融生态》的演讲，把生态学概念引入金融领域，提出“金融生态”的概念。金融生态指的不是金融机构的内部运作，而是金融运行的外部环境，包括法律、会计与审计准则、社会信用体系、中介服务体系、企业改革的进展及银企关系等等。
世界上历次金融危机表明，金融领域的不稳定会直接带来整个经济的不稳定，也就是金融的危机会直接带来整个经济的危机。而导致金融危机的最大的风险因素是银行体系中大量的不良贷款。可见，创建一个良好的金融生态环境多么重要。
美国的“次贷危机”爆发显示了现代金融体系的脆弱性。发达国家都如此，我们更不能轻视。虽然近几年，我国在金融体系的改革方面作出诸多努力，包括2003年成立了银监会，随后进行了包括大型商业银行、证券、保险、信用社等金融机构的一系列改革等。但不可否认，我国金融体系还有很多待完善的地方，政府、银行及企业应齐力协作，为打造一个良好的金融生态环境而共同努力。
绿色信贷
如今，保护环境已成全社会的共识，涉及“绿色”的名词也越来越多了，绿色保险、绿色证券、绿色GDP，绿色信贷……，可见人们是多么渴望拥有一个健康的生活环境。所谓“绿色信贷”是将环保调控手段通过金融杠杆来具体实现的一项环境经济政策。
绿色信贷自07年7月推出以来，刚刚起步，还面临着认识上的不足。尽管已有江苏、浙江、河南、黑龙江、陕西、山西、青海、深圳、宁波、沈阳、西安等20多个省市的环保部门与所在地的金融监管机构，联合出台了有关绿色信贷的实施方案和具体细则，但还有一些省份和金融机构，并没有实行实质性的绿色信贷政策，另外，一些“二高一剩”行业利润可观，很难大幅度削减信贷规模。要想改变这一现状，需要取得环保总局与金融机构、企业和政府之间的通力合作。
应该认识到，推行“绿色信贷”绝不是单方面对企业的限制，而是有保有压，一方面对高耗能、高污染的环保不达标企业的融资严格限制，另一方面又大力支持绿色环保和循环经济等企业的发展。所以对企业和投资者而言，遭遇绿色信贷的限制，有利于引导企业走向正确的发展轨道，也有利于投资者投资风险的防范。
商业银行的使命，除了追求利润最大化外，还要承担起社会责任。环保审查，是商业银行放贷的重要步骤之一。商业银行应该认识到，如果不从经济手段限制环境违法企业，一味依靠环保部门的行政处罚手段，将来一旦违法企业被叫停或者处罚，危及的还是商业银行自己，其已发放贷款将面临无法收回的风险。不管是出于公共利益还是自身利益考虑，绿色信贷政策的实施，都责无旁贷。下面是部分银行做出的努力。
——国家开发银行和中国工商银行重视绿色信贷
国家开发银行作为国家政策性银行，一方面严格控制向“两高”行业贷款，另一方面建立了“节能减排专项贷款”，着重支持水污染治理、燃煤电厂二氧化硫治理等8个方面工程，环保贷款发放额年均增长35.6%。到2007年底，国家开发银行的15家分行已经支持的环保项目贷款达300亿元，其中江苏分行与江苏省政府合作，在无锡等地计划安排太湖污染治理投资45亿元。
中国工商银行对绿色环保也积极响应。于07年9月率先出台了《关于推进“绿色信贷”建设的意见》，提出要建立信贷的“环保一票否决制”，对不符合环保政策的项目不发放贷款，对列入“区域限批”、“流域限批”地区的企业和项目，在解限前暂停一切形式的信贷支持。工商银行系统还对法人客户建立了“环保信息标识”，初步形成了客户环保风险数据库。截止08年2月份，工行贷款余额的近6万户法人客户中，已有约4.7万户录入了环保信息标识。
绿色信贷，关系着经济的长期可持续健康发展，是科学发展观的体现。各级政府应坚持可持续发展的原则，积极推进绿色信贷建设，制定和完善推进“绿色信贷”建设的政策法规，完善环保与金融部门的信息沟通机制。下面是地方政府支持绿色信贷实施的事例。
——2007年，江苏省江阴市对污染严重企业否决申请贷款超过10亿元，并收回已向这些企业发放的银行贷款超过2亿元。浙江省湖州市对该市重点污染企业进行排查，共涉及银行贷款15.7亿元，由贷款银行督促其限期整改实现达标排放，其中有35家企业因环保不达标退出贷款行列，涉及贷款金额2.14亿余元。广东省银行系统（除深圳以外）根据环保系统提供的环保违法信息，向7家企业限贷4亿元。深圳特区进行了对污染企业和金融机构的“双约束”，不仅对深圳统信电子有限公司等5家环保违法企业停止了1.377亿元的贷款申请，还对向环保违法企业发放贷款的两家银行进行了处罚。
目前，绿色信贷已经是国际潮流。截至2006年11月，包括花旗、渣打、汇丰在内的至少43家大型跨国银行明确实行“赤道原则”，在贷款和项目资助中强调企业的环境和社会责任。世界银行、美国和欧盟的进出口银行、亚洲开发银行等也把环境因素纳入贷款、投资和风险评估程序之中。
国际经验表明，环保调控通过金融杠杆的经济手段来执行，有利于将事后控制转变为事前预防及事中控制，不仅节约了行政成本，还促进产业结构优化升级，日益受到各国家政府和国际组织的青睐。
融资新渠道——以应收账款担保
07年3月16日通过的《物权法》对融资困难的企业尤其是中小企业来说，可谓是一个好消息。与1995年颁布的担保法相比，《物权法》扩大了可用于担保的财产范围，明确规定在应收账款上可以设立质权，用于担保融资。这一规定，为以应收账款等动产担保融资提供了法律保障，大大促进了金融创新，具有十分重要的意义。随后，07年9月30日颁布了《应收账款质押登记办法》。有专家指出，以应收账款做担保，关键是如何使贷款银行拥有的质权产生对抗第三人的效力，从而妥善保护质权人等当事人的利益。
在经济实体中，特别是在企业部门中，动产的价值要比不动产大得多。在2006年完成的我国的“中小企业融资调查”中，动产占被调查企业总资产的75%以上，应收账款占被调查企业总资产的15%。据此推算，在整个经济中，应收账款的存量应在10万亿元人民币左右。但是，由于法律和制度上的原因，使得这部分资金被沉淀，允许应收账款质押，资金被激活，拓宽了企业可以担保的财产范围，使企业获得扩大生产的资金，有助于缓解企业特别是中小企业融资难的问题。在美国，大部分中小企业担保贷款都包含有应收账款担保。
当一家企业以应收账款向银行作质押并贷款，那么银行对这一笔应收账款就具有质权，当借款人不能按时足额归还贷款时，银行拥有以应收账款的到期款项归还给银行的权利。这种权利有利于保障信贷资金的安全性。另外，通过应收账款质押贷款，还有利于改善信贷结构、增强银行的竞争能力，促进金融市场的繁荣。
相关链接：2008山东信贷政策：“六个不准”“八个加大”
08年1月25日，人行济南分行召开2008年山东省货币信贷政策通报会，人行济南分行行长杨子强指出，08年是全面贯彻落实党的十七大战略部署的第一年，也是贯彻实施从紧货币政策的第一年，如何使从紧货币政策的要求体现到经济运行中，关系着国家宏观调控和改革发展大局。他还指出，从山东情况看，贯彻从紧货币政策，各银行业金融机构必须认真落实产业政策与信贷政策协调配合的要求，把好信贷闸门，切实做到“六个不准”和“八个加大”。
“六个不准”即不准向“淘汰类”和“禁止类”项目发放贷款；不准向环评不达标、环保记录差的企业发放贷款；不准向钢铁、铝冶炼、铜冶炼、铁合金等高耗能行业中属于限制类的新建项目和淘汰类项目发放贷款；不准向禁止开发区和实施限批地区的劣质项目发放贷款；不准向属于关停范围的能耗高、污染重的小火电项目发放贷款；不准向列入淘汰类的落后工艺技术、设备及产品发放贷款。
“八个加大”是加大对“三农”、服务业发展、“创新型山东”建设、能源资源节约和生态环境保护、“和谐山东”建设、社会事业领域和重大基础设施项目建设、外向型经济发展和对“一体两翼”战略的信贷支持力度。
（第三节）四两拔千斤的存款准备金率
存款准备金率，作为重要货币政策工具之一，在落实国家的货币政策要求、加强银行体系流动性管理、引导货币信贷合理增长方面，有四两拔千斤之效。
1931年美国首先建立存款准备金制度。存款准备金制度的初始作用是保证存款的支付和清算，之后才逐渐演变成为货币政策工具。
