第五章 获购房，让财富保值增值
1 如何提前省去买房后的烦恼 (1)
对国人而言，房子不单单是一所挡风遮雨的住所，更是一种强烈的归属感。然而在今天，面对不透明的房价和不规范的房地产市场，怎样选择一所称心如意的住房，确实是我们需要精细考究的问题。如果稍不留神，忽略了其中的关键环节，就可能落入陷阱，不能自拔。
你了解房价的真实面目吗
作为在市场上流通的商品，总是有公允价格的，但是对于房屋的价格我们多数是持有一个模糊的概念。下面，我们从几个不同的角度来对房价进行估算，看看房价后面的真实“价格”。
1．抓住房价跳动的脉搏
房价的升降起落固然是正常的情况，但是这样的情况又不是房价自身导致的，那么，房价的涨落主要是受什么影响呢？
一是宏观政治经济环境，这是最重要的因素。经济增长，房价一般也上涨；经济衰退，房价一般也下跌。如果经济增长平稳增长，房价的变化也就不太大。
二是货币政策。它其实和宏观经济紧密相连，随宏观经济的变化不断调整。一般而言，加息可能压制房价，降息可能促升房价；汇率升值则促升房价，贬值则压制房价。
三是房地产政策。国家通过相应的政策来调控房地产市场。如果政府扶持，一般会出台积极的政策，房价就上涨；如果觉得房价过高，政府就会出台抑制措施，稳定房价。
四是房地产成本。一般包括土地成本、实际建筑成本和拆迁成本。
2．测算房价的上下限
房价下限是指房价泡沫彻底破裂，恐慌心理使得房主不断抛售，房价持续下跌，跌破合理价位，如非典时期。
房屋上限因为房屋自身特性，不可流动性、不可复制性等，所以在不同的地段，房价不同。但是，随着全球经济的一体化，在世界范围内，国际现代化都市的房价有趋同的趋势。因此，区域房价的合理空间可能被大大抬升，这也是北京、上海这些大都市房价不断上升的原因之一。
3．房地产泡沫
对于房地产泡沫来说，就是价格的虚涨。因为贵到什么程度，大家心里都没谱，越是价格上涨，越是这样。实际上，很难区分正常上涨和泡沫，更多的时候两者是互相掺杂的。那么，如何区分有无泡沫呢？我们可以用下面的方法来检查。
（1）房子经过几道手。一般来说，转卖的次数越多，泡沫就越大。炒房者一般采取三种形式：炒楼花、出租、转手买卖。其中炒楼花是指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的订金，之后转手卖给别人，套取高额订金，从中赚取差价。在这三种炒作手段当中，尤以炒楼花的危害最大，曾被认为是许多国家楼市崩盘的重要原因。
（2）房价上升速度。在比较健全的市场上，房价涨幅不应比居民收入涨幅过大。如果过大，就说明泡沫越大，会导致越来越多的人买不起房，这样房子的价格早晚有一天会掉下来。
（3）房屋空置情况。空置就是库存，市场上任何一种商品都有合理库存，保持适度数量的空置房，对平衡市场供求、调控房价都具有积极的作用，国际上的库存量一般都不会超过15%。如果没有空置率，则表明房地产市场过热。
所以，买房一定要慎重，不光要考虑自己日后的发展，也要考虑国家整体经济的发展。
买房不可忽视哪些问题
房子越建越多，关于房屋的各种问题也开始接踵而至：房屋漏水、墙体脱落、房产纠纷……因此，购买房子之前， 一定要注意以下几大问题。
1．选准看房时机
一般来说，阳光明媚是看楼的好天气，这个时候，你应该到你喜欢的房子里去瞧瞧，首先看户型是否合理，通风是否良好，朝向景观如何，设备是否齐整好用，还得考虑一下夕照是不是很严重，夕照严重的房子会让你整个夏天差不多浪费掉一个房间。雨天也得去看看。关于市政配套，首先就是交通问题，然后是水电煤气暖气、肉菜市场等等。
2．要学会对比
如果想要买到合意又便宜的房子，货比三家是少不了的。如果通过房屋中介来买楼，可以要求多提供一些房源来比较，每个房源最好都参照第一条去“眼见为实”一下，然后列个表格比较优劣，找出最合适自己的那一套来。如果是自己找房子就利用一下互联网，到专业网站去多找些选择对象。
3．要查清楚房子的产权问题
在签订合同之前千万别忘了查清楚房子的一些问题。首先要求卖房者提供合法的证件，包括身份证、房屋所有权证、土地使用权证以及其他证件。第二步，到当地房地产管理部门查验房屋的产权状况，包括是否真实有产权，产权证上的记载事项是否真实，以及房屋是否属于禁止交易的房产，若房产已列入拆迁范围，或被法院依法查封，则房屋所有权人进行交易的行为是无效的。最后要对欲购房产进行详细了解，如抵押贷款合同的还款期、利率、本息，房屋租赁协议中的租金、租期等问题，当然身份证的真假也不可不判断清楚。
你会相信样板房吗
我们经常在各种房屋销售中见到“板楼”，但具体什么是板楼呢？板楼是由许多单元组成，每个单元用自己单独的楼梯、电梯。但是板楼的外观并不一定是“一”字形，也可以是拐角等形状。
从建筑物本身来说，板楼和塔楼反映的只不过是一个建筑物的长、宽、高之比。从板楼的建筑特征来看，板楼就是东西长、南北短的建筑，也就是说在板楼平面图上，长度要明显大于宽度，其外形为规则的条状。板楼通常是一梯两户的布局，每层楼左右各一户。另外，板楼的户型是南向面宽大、进深短，南北通透的格局，这样的格局形成了自然通风的对流。
板楼是最近比较流行的板式小高层，它的优点有很多。
1．南北通透，便于采光通风。板式住宅多是正南北方向，进深在15cm左右，南北通透，便于采光与通风，而且户型方正，平面布局合理，各功能空间尺度适宜。
2．管理成本不高。由于板楼的管理成本普遍低廉，所以它的日常维护费用就要比其他便宜的多。
3．面积使用率很高。
但同时，板楼的缺点也存在一些。
1．建筑密度低，房价高。板楼社区多属低层低密度，容积率较低，尽管居住舒适性强，但房价一般比较高，特别是在城区内寸土寸金的地段，为数不多的板楼也只有非工薪阶层才能消费的起。
2．户型格局不宜改动。板楼特别是砖混结构的板楼墙体起承重作用，不可以变动。
买期房还是现房
商品房按交房时间来分，分为现房和期房。
期房顾名思义就是还没有建造好的房子，预售后少则半年，多则一至两年才能交付使用。
期房的优点：
１．先期订购，户型、位置利于选择。由于订的是未竣工的房子，开发商所能提供的所有房屋都有，朝向好的户型也在其中，购房者就有了选择的余地。
２．价格都能给予较大的优惠，一般为10％左右，或者更多。房地产开发商对房屋的建造，一般需要一至两年的时间，为了及时收回资金，对期房能预售比较乐意。
３．付款轻松，随施工进度而付，一般分为三次。首付时间为开工时，付定金和总房款的10％左右。
４．工程质量可以看到，随时监督，提出意见。从付完定金的那一刻起，购房者就可以随时去看工程进度，对于墙体、地板、隐蔽电路等建好以后不易看到的情况，这时一览无遗。
期房的缺点：
１．根据图纸买房，看不到实物。
２．有关面积、户型、装修标准难以判断。
３．开发商情况不易把握。若开发商在物业建设过程中因实力不足，缺乏必要的资金，使工程停顿，那么购房者就会蒙受巨大的损失。
４．市场行情与价格涨跌难以预测。
５．看到的仅仅是样板房而已，与用户最终的房屋会有所差距的。
现房是已盖好的房子，对于住宅楼而言，是指缴完房款立即就可入住。
现房的优点：
1．房子就在眼前，随时都可以进入房子去看一看，选中了买下便可。
２．入住便利。
３．房屋价格基本稳定，不会再有大的变动，购房时只需与周围地区、同类型房屋价格相比便可。
４．既有房屋的宣传材料，又可以实物一一对照。
５．家庭计划便于安排。
现房的缺点：
１．付款吃力。要在极短时间内拿出一二十万元的钱用于买房，大多数人都有难处。价格较高，难以优惠。
2．隐蔽工程难以看到。房屋的墙体、上下水设备、房屋电路走向只有经过较长的使用期后才会知道。
购买期房好还是购买现房好各人可根据以上期房和现房的优点和缺点，以及自己的实际情况加以选择。不管是期房，还是现房，只要适合你购买，居住又舒适的就是好房。
买房要管土地使用年限吗
说到土地使用权年限问题，大部分购房者还不是很了解。有些人认为，买房就是买房，又不是买土地，和土地的使用年限有什么关系呢？其实这种理解是不正确的，房屋和土地是依附和被依附的关系，不可分离，因此，购房者不可能只买房子而不买房子所依附土地的使用年限，所以房产和地产通常是作为一个整体来对待的。
购买了商品房后，也就同时购买了房子所依附土地的使用权。这个土地使用权大多是由国家通过出让方式转给开发商的，即开发商向国家缴纳土地出让金，取得土地的使用权，然后购房者在购买房产时把房产费和相应的土地使用费交给开发商，成为房产所有者和相印的土地使用权人。但必须注意。购房者只是享有土地使用权，而不是享有土地所有权。
土地使用权是有年限制的。但有年限的并不是房屋的所有权，而是土地的使用权。房产之所以涉及“年限”，并不是因为房产的质量问题，而是相应的土地使用权的年限决定的。我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对不同用途的土地使用权年限作出了明确规定，而房产与其所依附的土地又是一个整体，因此才有了所谓“房产年限”问题。
对于土地使用年限问题，有些购房者会担忧，认为自己所购买的房屋在土地使用年限到期后就要被国家收回了。其实不是。房屋的所有权是不存在年限问题的，也就是说，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。当然，房屋所占用的土地使用权是有年限限制的，土地使用年限到期后，只要向政府缴纳土地出让金就可以继续使用土地了。
