一种提供适当个人刺激的有效的产权制是促进经济增长的决定性因素。
——诺贝尔经济学奖获得者道格拉斯·诺斯
产权是自己或他人受益或受损的权利。交易一旦在市场上达成，两组产权就发生了交换，虽然一组产权通常附着于一项物品或劳动，但交换物品或劳动的价值却是由产权决定的。
——美国经济学家哈罗德·德姆塞茨
市场交换的先决条件是界定明确的产权，这一点应该成为我们理解市场经济本质的出发点，当我们走近市场经济的“内核”时，我们应该明确它的“核心”是确定的、可交易的产权结构。
——经济学家张五常
在存在交易费用的世界里，产权安排对制度的绩效有根本性的制约作用。
——新制度经济学观点
名言解读
“产权理论”是指研究财产所有权的性质、起因及其对经济社会活动影响的理论。
产权或财产所有权是一个历史的概念。早期的产权概念着重于它的哲学和伦理学含义，如休谟和穆勒从功利主义方面提出产权存在的理由，康德和黑格尔把产权当做人类自由的表现形式，马克思则把财产所有权视为人受控于物和产生“异化”的起因。
现代产权理论着重分析产权的经济学含义，即把产权看做一切有助于确定每个人占有、使用和转让财产的权利的法律、规章、惯例和条例，并把制度因素视为影响经济增长和资源配置效率的一个内生变量。一般认为，罗纳德·科斯是现代产权理论的主要奠基者，其他代表人物还包括D.诺思、哈罗德·德塞茨、威廉姆森、A.阿尔钦和小钱德勒等人。
产权的基本形式主要有两种：公有制和私有制。产权的功能在于使外部性内部化，尤其是合理的产权能够解决激励问题。产权具有完备性、排他性、明晰性、实物性、可分割性、可分离性、可转让性以及延续性和稳定性的特点。
产权理论主要研究产权与资源有效配置的关系，产权与企业组织行为的关系，以及产权与社会结构的演进规律。具体包括如下五个方面：
1. 交易成本理论
依据在市场背景下企业得以产生的历史现象，逻辑地推导出人们之间的市场交易是有成本的，并根据企业规模的变化，断定企业内部交易也是有成本的，这就彻底否定了正统经济学的“市场交易无摩擦”或“零交易成本假设”，并以此为基础描述交易成本为正的现实世界。
2. 产权起源理论
产权的产生在于资源的稀缺性，建立产权实际上就是在不同社会成员之间对资源权利进行界定、保护，关键在于权利的私有及相互间的明晰和排他性。稀缺性使资源的相对价格提高，从而使资源建立排他性的产权的成本要低于潜在的收益。产权的产生降低了交易成本，促进了资源的有效利用。
3. 企业理论
企业作为一种替代市场交易的组织方式，实质上是要素所有者的长期契约安排。在市场交易的背景下，之所以会出现企业，是因为这种组织方式相对于市场交易而言，能降低人们的交易成本。而企业规模及其内部组织结构的变动，也由交易成本的变动所决定。关键在于坚持交易成本的最小化原则，追求有效的激励和约束。
4. 制度比较与选择理论
产权制度的比较与选择也就是交易规则或方式的比较与选择，包括公有产权、私有产权、权利划分、市场交易、内部交易、权利结构等方面的比较与选择。
5. 制度变迁理论
即用交易成本方法考察西方经济史，也称为新经济史学说，以诺思为主要代表。主要研究谁、为什么、怎样实施产权制度的变迁，制度变迁与经济增长的关系如何等问题。把国家、意识形态和产权联系起来分析，认为制度变迁决定或推动经济增长，社会技术进步和经济增长都依赖于有效的产权制度，而不是相反。
现代产权理论是在“交易成本”和“科斯定理”的基础上发展起来的。交易成本，被定义为制度的运行费用，包括制度的建立、改变、自身运行的费用，以及交易者在该制度下从事交易活动所花的费用。这个概念由科斯在《企业性质》一文中提出，是产权经济理论体系的一个基本组成部分，是经济学的成本——收益分析方法的具体化。
科斯是最早对产权安排、交易费用与资源配置效率之间内在联系进行研究的经济学家，其有关思想见诸于《企业性质》和《社会成本问题》这两篇著名的论文中。后来人们把科斯的有关产权的思想归纳为“科斯定理”，并作出如下区分：
科斯定理I：在法律及市场结构可以保障自由交换的条件下，如果交易费用为零，不管财产权利的初始安排如何，当事人之间的谈判都会导致财富最大化的安排，即市场机制会自动使资源配置实现帕累托最优。
科斯定理Ⅱ：在交易费用为正的世界里，不同的财产权利界定会产生不同的资源配置效率。换句话说，由于交易是有成本的，不同的产权安排会使交易成本有很大的不同，因而对资源配置的效率产生不同的影响。为了保证资源配置的优化，法律制度对产权的初始安排和重新安排的选择是至关重要的。如果不能保证资源的最优配置，产权就会让渡或交易。实现这种产权交易的有效途径之一，就是在市场上通过等价交换，实现财产权利的重新配置。
科斯定理Ⅲ：任何制度的选择与取舍均存在着一个成本比较的问题。如果成本大于收益，制度创新就没有必要。这个定理说明，由于清晰的产权制度安排有助于降低交易成本，提高资源配置的效率，这使得包括产权制度在内的制度选择，在经济运行和发展中的意义十分明显。而制度选择本身不是无代价的，是有成本的。这种制度选择成本主要包括两个方面：一是制度的制定者和实施者所直接耗费的成本，即内在成本或私人成本；二是制度的制定和实施给接受者造成的资源耗费，即制度的外在成本与社会成本。
科斯定理宣称，在交易费用为零的条件下，只要产权明晰化，不论产权归谁，私有制的市场机制总会找到最有效率的办法，从而达到帕累托最优状态。
科斯定理的精华在于发现了交易费用及其与产权安排的关系，提出了交易费用对制度安排的影响，为人们在经济生活中作出关于产权安排的决策提供了有效的方法。
根据科斯定理，外部影响最终导致资源配置无效的原因在于产权不明确。如果产权明确的话，有些外部影响就不会发生。也就是说，解决外部影响问题时不一定要求政府干预，只要产权明确，市场就能自动解决外部影响问题。但是，在该理论提出以前的传统经济学认为解决外部影响的问题时要求有政府的干预。当出现外部不经济时就要进行征税，征税的数额应等于外部不经济给其他社会成员造成的损失，从而使得私人成本等于社会成本；当出现外部经济时，政府就要采取津贴的办法，使私人收益等于社会收益，从而使得资源配置达到最优。可以说，科斯定理对传统的经济学解决外部影响问题的方法提出了挑战，并且在理论和实践中也得到验证。
故事佐证
加利福尼亚大学的生物学家哈丁教授曾经发表了题为《公共地悲剧》的论文。在论文中讲了这样一个故事：一群牧民在一块公共草场放牧，时间长了以后，草场上羊的数量越来越多。但是每一个牧民都自私自利地认为自己应该再多养一些羊，从而可以增加自己的利益，谁也不想减少自己所养羊的数量。有些牧民甚至看到草已经不多了，就赶紧再多养几只，反正，不养白不养，谁也没有考虑到以后草场的发展情况。结果造成了恶性循环，草场退化了，羊没有草吃，牧民们也无法养羊了。
后来，牧民们通过“圈地运动”这项制度，将草场的公共使用权变成私人使用权分割给每个牧民，每个牧民根据自己可使用牧场的面积和草生长的速度，合理安排最佳的放牧，并且及时地为草场除虫。最后，牧民们的收入也大幅增长，形成了一个良性的循环。
“公共地悲剧”说明的就是因为产权不明，企业和个人使用资源的直接成本小于社会成本，从而使资源被过度使用。对于我国国有企业改革来说，由于产权的抽象模糊，职工没有产权意识，没有行使产权的内在动机，所以造成了国有资产的流失。所以，解决之道就是要明确和稳定产权。
根据中央电视台的新闻报道，2001年新年的第一天，北京市和银川市发生沙尘现象，沙尘像雾一样笼罩在这两个城市的上空。生态警钟再次敲响。河北境内的沙漠直逼北京！有专家预测，如不想出有效办法对沙漠进行治理，过不了多长时间，北京将消失，被沙漠掩盖，像消失的楼兰文明。
土地荒漠化是中国重大的生态问题。荒漠化的速度呈上升趋势。20世纪50年代至70年代中期，土地荒漠化年均扩大1560平方公里；而在70年代中期到80年代中期，年均扩大面积为2100平方公里。目前的扩大速度为每年2460平方公里。这个速度还在增加。现在普遍的观点是，荒漠化的原因，是由于人类对土地资源的过度利用，对土地的利用超过了它的承受能力。在北方，雨水量小，土地上的生态系统脆弱，为了维持人口的过度增长对粮食等的需求，人们对土地的索取呈加速趋势。对土地的“滥垦”、“滥牧”、“滥樵”、“滥采”是土地沙漠化的主要原因。据调查，在牧区，草原上的牲畜严重超载已成普遍现象，牧区一般超载50%~120%，有的地区达到300%！
发菜是宁夏“四宝”之一的“黑”宝，宁夏的农民为了多赚钱，大规模地采集发菜，以销往南方，以至于当地政府不得不明令禁止这种行为，并将发菜从宁夏“四宝”中去除。而在甘肃挖甘草已成致富之路，据估计每挖10公斤甘草要破坏5.3公顷至7.3公顷的草地。这与哈丁的公共资源悲剧何其相似。这个悲剧故事证明如果一种资源没有排他性的所有权，就会导致对这种资源的过度使用，从而造成资源的浪费。
