第十四章 土地承包、宅基地等——捍卫土地上的权益 (2)
根据党中央、国务院《关于促进小城镇健康发展的若干意见》中的规定，对进城镇落户的农民，可以根据本人意愿保留承包土地的经营权，也允许依法有偿流转。根据《农村土地承包法》第二十六条的规定，承包期内，发包方不得收回承包地。承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。因此，农民因种种原因农转非以后，虽然不再属于原集体经济组织的成员，但是在承包期满前，作为发包方的村集体仍然不能随意收回其承包的土地。承包期内全家落户城镇，，如果承包方愿意保留土地，发包方应该予以保留，不得收回；如果承包方依法进行土地承包权流转，发包方也应当允许流转；如果承包方有稳定的非农收入来源，愿意交回承包土地的，发包方也应当接受，而且承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，有权获得相应的补偿。
【律师链接】
随着近年来城乡一体化进程的推进，大量农民进入小城镇就业或者居住，但是由于他们的生活还不稳定，在小城镇的工作大多也都是临时的，进入城镇的农民一旦出现生活困难，如果又失去了在农村的土地，就可能失去生活来源，形成不稳定因素。为稳定农村承包关系，保护农民土地承包经营权，党中央、国务院在1999年出台了《关于促进小城镇健康发展的若干意见》，以保护农民农转非的土地承包经营权。
没有土地承包经营权证书就没有承包经营权吗
【案例】
周某是土沟村村民。今年2月，周某要求承包土沟村东头土地5亩，因该片土地经两轮发包已有三年无人承包耕种，因此村委会同意由其承包，并提请村民大会讨论通过，村委会即与周某签订了土地承包合同书。3月份的时候，周某想在承包的土地上搭建一个温室大棚，但事农村土地承包经营权证书迟迟没有办理下来，周某心里很是着急：是不是土地承包经营权证书没有发放，自己就尚未取得土地承包经营权?
【法律依据】
《物权法》第一百二十七条 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。
县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。
《土地承包法》第二十二条承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。
【案例分析】
在现实的土地承包过程中，由于种种原因土地承包经营权证书发放不到位的情形时有发生。那么，土地承包经营权证书没有发放到手究竟影不影响承包人取得承包权?根据《物权法》第一百二十七条第一款的规定，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。根据《土地承包法》第二十二条的规定，承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。这就是说，依法签订的承包合同一经成立，就立即产生了法律效力，承包方即时取得土地承包经营权，不需要办理其他批准、登记手续。换言之，土地承包合同才是土地承包者赖以行使土地承包经营权的合法有效依据。
根据《物权法》第一百二十七条第二款的规定，县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。根据此条款，承包方与发包方签订承包合同后，不用主动向有关部门申请登记发证，而是由县级以上地方人民政府依法向承包方颁发土地承包经营权证书，同时将土地的使用权属、用途、面积以及坐落等情况登记在专门的簿册上，以确认土地承包经营权。土地承包经营权证书，是确认承包方享有土地承包经营权的法律凭证，是调解、仲裁以及审理土地承包经营纠纷的证据，依法受国家法律的保护。该规定是公权自我限制的体现，是信赖保护原则在土地承包领域的延伸。
本案中，承包方周某作为土沟村的村民，享有承包土地的权利。周某承包的土地是村委会经两轮发包后无人承包，长期荒置的土地，符合承包的条件。发包方是村民委员会，而且经过村民大会讨论通过，符合法律规定的条件。在这种情况下，周某与村委会签订土地承包合同，双方意思表示真实，该承包合同应当成立而且生效。根据《物权法》以及《土地承包法》的相关规定，周某在合同生效的时候就已经取得土地承包经营权，并不依赖是否取得土地承包经营权证为标准。周某可以放心地在自家地上耕种了。
城镇居民可以购买农村宅基地吗
【案例】
蒋某是某市城镇户口的居民，5年前在市郊区买了一栋农村村民的房子，由于城市规划等各种原因，现在这片区域被划成了拆迁区，蒋某购买的房子也在这个范围之内，大约能给几十万元的补偿。前几天他接到了原卖房人电话，说自己反悔了，他们之间签订的合同无效，要求退回蒋某的房款，把房子还给卖主，蒋某犯了糊涂，合同，明明已经签了，为什么不认可我的买卖行为?
【法律依据】
《物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[1999]39号)（以下简称《土地转让管理通知》）农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)（以下简称《严格土地管理决定》）加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地。
国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发[2004]23号)（以下简称《农村宅基地意见》）严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
【案例分析】
近年来，城镇居民在农村购置宅基地的现象并不少见，或是为了保值增值，或是为了自己居住。但是一些地方的城镇居民在农村购置宅基地、违法建造住宅、侵占耕地的现象，造成了一些不良后果。《物权法》并没有对此作出直接规定，而是在第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。由于我国地少人多，实行严格的土地管理制度，宅基地是农民的基本生活保障，国务院以及国土资源部自1999年起就三令五申严禁城镇居民购买农村宅基地。
《土地转让管理通知》规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。《严格土地管理决定》规定，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地。《农村宅基地意见》规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。目前在司法实践中，关于农村宅基地能否向城镇居民转让的问题，基本都是对城镇居民购买农村宅基地一概认定无效，禁止转让。双方如果存在争议，起诉到法院，法院按照无效合同的处理办法来处理，因此，从蒋某的经历来看，卖房合同无疑是无效的。
庄稼地能否通行
【案例】
老张和老孙是同村村民。最近两家为了土地问题闹起了纠纷。事情起因是这样的：两家所承包的土地相邻。老王承包的这块地，因三面是别人的，一面是河，进出无路，所以，他只能跟着孙家干活，否财就要出问题。比如孙家耕完地后，老张去耕自己的地．就要开拖拉机从孙家地上轧过，使孙家得重新耕一次。而庄稼长出来后，由于老张经常行走，使孙家一垄地庄稼受到严重破坏。为此，老孙几次找老张让他注意，时间长了，两家便因此伤了和气，以至于老孙不让老张再通过自己的土地。老孙找到村委会解决，希望问题能够得到妥善地解决。
【法律依据】
《物权法》第八十七条不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。
第九十二条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。
《民法通则意见》第一百零七条一方必须在相邻一方使用的土地上通行的，应当予以准许；因此造成损失的，应当给予适当补偿。
【案例分析】
此案涉及的是相邻关系中的通行权问题，相邻通行权是指一方因建筑物别无其他通道，或者土地在邻人的土地包围之中，有通过邻地的权利。其设立的目的是为调节相邻不动产所有人或使用相互间对土地的利用，而对相邻不动产权利的行使加以某种程度的限制，从而使邻地所有人或使用人充分发挥其对土地的利用效用。只要是有必要通行邻地，就应确认其享有通行权，另一方对此应当容忍。当然，造成损失的要依法赔偿损失。
根据《物权法》第八十七条的规定，不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。根据《民法通则意见》第一百零七条的规定，一方必须在相邻一方使用的土地上通行的，应当予以准许；因此造成损失的，应当给予适当补偿。本案中，老孙禁止老张通过自家地的做法是不正确的。对于因此受到的损失，可以根据《物权法》第九十二条“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿”的规定，要求老孙赔偿自己的损失。
水往低处流
【案例】
高某与倪某是20年的老邻居，高某家的地势略微高一些。两家中间有一条自然水流通道。雨季时，山坡上流下来的雨水从这条通道流到两家前面的河里，由于年深日久，水道不断地向地势比较低的老崔家扩张。去年，由于雨水较多，为了防止水道进一步扩张，倪某在自家院子建了一个水坝，将原来的水流方向稍微向高某家顺了顺。当年由于水大，水流下来，遇到水坝，水位上涨，雨水直接流到了高某家的院子里，冲毁了高某家院子里的马圈，并且威胁到了3间正房。双方为此发生了纠纷，私下调解不成，高某起诉到法院，要求老崔拆除水坝，并且赔偿冲毁的马圈损失800元。
【法律依据】
《物权法》第八十六条不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。”
