自然不能因为房价上涨就说有泡沫，有没有泡沫还得进行比较。有人说，中国有特殊国情，房价与国外没法比较，而世界上也不存在一个普遍公认的合理的房产价格。还有人说，住房自有率高低与房价存在正相关的关系，自有率低，房价低，自有率高，房价就高。中国住房自有率高达89%，房价哪能不高？该高！西欧、北欧国家房价收入比只有2~3倍，因为住房自有率只有30%左右；东欧国家高达25~30倍，那是因为住房自有率高达90%。林文俏。房价收入比没有国际标准。南方日报，2011年7月3日。
但这些说法似乎不能服众，因为我们绝大多数城市居民确实感到房价高了。高低与否，本身是一个比较的概念，因为收入低，所以觉得高。如果有人说房价不高，那大约也是和自己的收入比。如果“比尔·盖茨”们来中国，就是房价再涨个几十倍，大约也还是觉得不高。因为收入不在一个等级上，高低的问题讨论起来就如鸡同鸭讲。
衡量房价高低一般有三个标准：房价收入比、租售比和空置率。房价收入比是指住房平均价格与家庭年平均收入的比值，用来衡量消费者对于房产的实际购买能力，国际上通行的标准有两个：一个是联合国人居中心的标准，不应超过3；另一个是世界银行的标准，不应超过5。一般达到了6倍以上就可以说有泡沫了。租售比是指房地产售价与房地产月租赁价格之间的比值，从租金回报的角度判断住房是否具有投资价值，正常值在100~250之间。空置率是指待出售、出租的各类房地产占市场全部存量房地产的比率，用于判断是否存在过度膨胀的虚拟需求。一般来讲，房屋空置率5%为适度，10%则为警戒空置率，超过20%为严重空置。
按照房价收入比，中国主要城市的房价已经居于全球领先水平了，与发达国家相比，我们是高的。
和发展中国家相比，我们也位居前列。
房价收入比是一个相对的概念，在一个贫富悬殊的社会里，有时说明不了问题，因为有的人就是有钱，穷人无可奈何。比如，印度的孟买由于存在大批贫民窟，其房价收入比就很不好看，高得离谱，达到了40；莫斯科也基本上集中了俄罗斯全部的富人，房价收入比也不比北京、上海低，但俄罗斯是经过休克疗法的，财富在休克中都集中到了极少部分人手里。
看看绝对房价，我们的主要城市和一些发达国家相比也毫不逊色，尽管我们还是发展中国家。当然，我们现在还无法和纽约、伦敦、巴黎等地做绝对值的比较，因为中国人均国民收入只是这些国家的1/10左右，也因为外界一直嚷嚷人民币要升值但还没升值，所以，中国的特大城市与世界一流城市相比，还有不小的差距。但我们是可以和次发达国家、发展中国家较高低的，在这些城市面前，北京、上海的房价已经遥遥领先了。
据估算，北京、上海的年人均可支配收入目前只能买到1。5平方米的住宅，而世界各主要大都市则都在3平方米到10平方米之间。以日本东京为例，目前东京典型的3室2厅、不算大阳台使用面积76平方米、实木地板、精装修带免费车库、24小时热水供应，相当于我们国内标准约105~110平方米建筑面积的高档公寓房，步行到轻轨站5~10分钟，坐轻轨地铁在30分钟内可抵达市中心各主要商业区和政府办公区，价格为2300万~2600万日元，相当于165万~185万元人民币，每建筑平方米约1。65万元人民币。中国房价的国际比较。中国证券报，2010年7月1日。
在我国的省会一级城市里，据宜居城市网研究资料显示，2010年，全国有13个城市房价收入比在10以上，其余的大多数也都在8以上。
单说大城市，不说全国，似乎眼里只有有钱人，那是不好的。那我们看看全国的情况。2009年全国的房价收入比达到了8。03，2010年继续维持在高位的7。76。对于来源于国家统计局的权威数字，我们不应该像西方人似的随便怀疑，如果连权威也怀疑，那就走向了虚无主义。虚无主义是不好的。只是这个数字，确实与我们自身的感觉不相符，这大约和我们总是在大中城市有关吧。
事实上，在我国二元结构体制下，绝大多数中小城市在一定意义上是与现代化绝缘的，或者说处于现代化的边缘，他们的出路就是向大城市输送廉价劳动力，这是二元结构下的宿命。但进入2010年下半年以来，房价涨势已经向二、三线甚至是四线城市蔓延了，但尚不知可以推高多少房价收入比。2001—2010年全国房价收入比。
数据来源：根据国家统计局网站资料整理。
美国在次贷危机爆发之前，房价收入比最高也就达到5左右，根据《福布斯》杂志2007年7月综合官方数据对美国房价收入比最高地区的排名，当时美国房价收入比最高的3个城市分别是加利福尼亚的洛杉矶、旧金山和圣地亚哥，房价收入比分别为10。1、9。4和8。3，而加利福尼亚正是美国次贷危机爆发后房价下跌最严重的区域，也是银行贷款坏账率最高的区域。2006年次级贷款发放规模最大的10家美国企业有7家在加利福尼亚注册。专家称我国房价收入比远高于合理水平。第一财经日报，2009年2月4日。美国次贷危机爆发前后房价收入比的变化。
资料来源：美国房地产价格来自FHFA，居民可支配收入来自US Census Bureau。
从房子的租售比看，我国一线城市一般到了400倍以上，已经明显偏离国际认可的200倍左右的租售比水平。如此高的租售比，实际是购房者在对租房者进行补贴，从投资角度看，已经失去价值，唯一吸引购房者购房然后出租的因素只能是预期房价会进一步上涨。
我国的房屋空置率一直缺乏较权威的数字，但这并不能否认我国房屋空置率明显偏高的事实。2010年，国家电网公司在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住。中国房产泡沫空前巨大空置房可供2亿人居住。环球企业家，2010年第7期。事实上，各地新兴的所谓“鬼城”，就已经是很好的证明了。
人民网2011年3月18日报道称：“三亚不少高档住宅小区空置情况严重，明明应该是万家灯火之时，小区内却灯火阑珊，犹如鬼城。”有的甚至说“三亚高档住宅房空置率为95%”。央视聚焦经济半年报：三亚高档住宅房空置率95%。新华网，2011年7月14日。内蒙古鄂尔多斯的鬼城经美国《时代周刊》报道后更是中外皆知，后有好事的记者发现，该地房价6年涨了6倍，原来设计容纳100万人的康巴什新城，目前实际只有2万人居住，他们大部分是当地的回迁农民。鄂尔多斯“鬼城”空了98万人的城。南方周末，2011年7月7日。
2010年年底，美国一家名为“商业内幕”的网站公布了若干幅郑州郑东新区的卫星图片，并从图片上判断，这只是“一片空屋的堆积”，可能是中国最大的“鬼城”，后有媒体报道郑州郑东新区建设8年住房空置率被指超55%。
2011年，深圳大学的一群学生，历时半年，调查了121个楼盘，4。1万套住宅，通过查看用水量推算出结果：深圳一手楼空置率达到43%。参见2011年9月13日的深圳新闻网。据调查，北京的房屋空置率在2007年就已经达到了27%北京27。16%住房空置率数据由来。中国经营报，2010年9月18日。而东亚危机之前，泰国房屋空置率也仅为21%徐滇庆。房价与泡沫经济。北京：机械工业出版社，2006：243。
据宜居城市网的调查研究，我国一线城市的房价高估了一倍多，很多二线城市房价泡沫也日益明显。近两年来，房价高涨的势头已向三线、四线城市转移，房地产泡沫几乎无处不在了。
房地产泡沫刚性的制度成因
1998年与房改同时推出的还有“教改”和“医改”，其根本目的就是为了寻求新的经济增长点。现在，官方已正式承认“医改”失败；“教改”后高校的大规模扩招，确实拉动了居民在教育方面的投入，大学校园占地面积和在校学生数量也成倍增加，但真正成为国民经济支柱产业的却只有房地产。
社科院2010年《国家竞争力蓝皮书——中国国家竞争力报告》指出，近二十年来，中国GDP的增长主要靠资源消耗和扩大投资，尤其是房地产膨胀的拉动，可见，这个新的经济增长点培育得确实不赖。
中国房地产泡沫刚性的制度成因有以下几方面。
第一，联手共谋。
表面上看，房地产泡沫是游资炒作而起，背后其实是房地产开发商与地方政府利用“国民经济支柱地位”联手共谋的结果。在发展经济大局的遮掩下，同时兼属“经济人”和“政治人”双重性质的地方政府完全可以忽视民间的呼声，唯GDP是从，这是中国特殊的政治制度和经济制度下再正常不过的结果。
之所以会在房地产上形成共谋，是由房地产本身的属性和我国特有的管理制度决定的，政府不仅垄断了土地供应，而且在房产开发的规划、建设项目审批、工程施工许可，一直到销售证的办理方面，都全程参与。房地产投资的背后基本上都有官商合办的影子。在住房市场化的大旗下，通过非市场化的运作，不仅可以拉动地方GDP，更可以顺利地将权力和利益有机结合起来，实现自身利益的最大化。
第二，政府过度介入，扭曲了房地产市场机制。
房地产市场最基础的制度应是土地制度，但恰恰是在土地制度上面，我们无法完成市场化运作。我们现行的土地出让制度基本上是跟香港地区学的，香港地区曾经作为大清王朝“赏借”给英国的一块肥地，虽然长达99年，但也是有期限的，港英当局自不会以香港本土居民利益为重，而要在短期内争取宗主国利益的最大化。
因为是借别人的，法律上港英政府自是没有所有权，只好将使用权与所有权分离，让使用权所有人能同时具有使用权的出租、抵押、转让等“处分权利”，这也构成了香港土地制度的核心。事实上，民法法系的《法学总论》（罗马法）、《法国民法典》、《德国民法典》都明文禁止对“使用权”进行出租、抵押和转让。
普通法法系的英国本土法律虽允许不动产承租人对不动产的转租转让，但大多数不动产所有者却通过立契约的形式禁止承租人转租转让，即不让出租权、抵押权、转让权来削弱自己的所有权，然而这却是香港土地制度的核心。内地跟香港地区学，其实是找错了老师。
在2004年之前，我国城市的土地出让，虽然国务院明确规定有三种方式：协议出让、招标出让、挂牌出让。但绝大部分土地都是采取协议出让的方式，这就决定了房地产市场很长时间以内不可能真正地市场化，也注定了官商勾结、腐败高发、暴利成为我国房地产业最基本的特征。
2004年以后，政府不允许协议出让土地了，全部改成“招拍挂”，土地出让市场化运作算是真正开始，但地方政府又普遍实行了土地收购储备制度，完全垄断了土地供应。水龙头在别人手上，下游要喝点水，没有过硬的关系就只好出高价，有时高价也不好使，弄不好就搞乱了“潜规则”。破坏规则的人要么是真正的革命者，可以建立一套新规则；要么就是“搅局者”，最终的结局就是自己出局。在房地产市场上，革命者似乎尚未看见，因此，我国房地产业依然维持着最初的基本特征。
而在房产开发的全过程中，市场化建设严重落后。其实政府压根也没想过房地产要真正市场化，很多的制度建设都流于操作层面，这也是共谋的一个自然结果。
第三，住房制度存有缺陷。
住房制度改革重在改变过去那种福利性住房制度，实现住房商品化和社会化，这无疑是正确的。但这种改革从一个极端走向了另一个极端，1998年之后的房改几乎将所有的人都推向了市场，忽视了低收入者和住房困难家庭的住房保障问题。事实上，全世界其他国家的住房都是“两条腿走路”，一部分人通过市场化手段解决，一部分人通过非市场化手段解决。
日本实行的是“保低放高”政策，政府为中低收入者提供廉价住房或优惠住房贷款，高收入者住房由市场解决；新加坡84%的人安居于政府投资修建的组屋，商品房的购买者主要是收入较高的二次置业者、投资者或者外国公民；中国香港也有约一半的人居住在香港房屋委员会提供的公屋里面。
住房是生活必需品，住房问题是重要的民生问题，让“人人享有适当住房”是政府的职责所在，政府应该承担起保障房、廉租房的建设管理任务，但房改之后的很多年里，政府在这方面是失职的。
近两年，因为担心房地产投资遭打压后出现投资萎缩，政府才开始加大了保障房、廉租房的建设，但保障房、廉租房的管理也存在很大缺失。以前保障房一般也只有收入不低、有权有势的人才能申请上，该保障的保障不了；廉租房基本就是空谈，2006年之前，累计投入资金只有70。8亿元，杯水车薪。
第四，地方财政过于依赖土地收益。
在土地使用权有偿出让采取“招拍挂”方式前，我国的协议出让土地收取的出让金唯恐其多，“招拍挂”之后，猫腻不好玩了，土地出让金一时大增，成为地方政府的“摇钱树”。在现行体制下，由土地产生的资产性收入和大部分税费主要归地方所有，从而造成地方政府高度依赖土地收益的局面。土地收益在一些地区已成为典型的“第二财政”。
也正因此，政府对房价的调控才显得三心二意，一直在抑制房价过快上涨与促进房地产业平稳健康发展之间摇摆，既怕打压了房价，又怕房价涨得太快。房价涨多了，就调控，强调从严查税减贷；别人出危机了，我们经济要冷了，又大肆增贷减税缓税。而地方政府在利益驱使下，就尽可能多圈地多卖地，“吃掉了子孙饭”，就算在严格的调控令下，也敢于忽视中央政府和民间降低房价的呼声，或明或暗地支持甚至助推房价上涨。
在目前的分税制下，不让地方政府搞土地财政也难，水利建设要抽10%的土地出让费，保障性住房要建，医疗改革、教育改革需要投入，政府还要主导城市化，大搞基本建设，这些都需要钱，而很多城市的土地也已经抵押了出去。要不搞土地财政，很多地方政府马上就会破产。
第五，流动性过剩。
流动性过剩推动了房地产泡沫的形成，尽管在很多人看来这只是表面现象，但如果没有流动性泛滥，房价泡沫自然是吹不大的，即使房价泡沫吹大了，其他地方也会瘪下去。据估计，房地产吸收了我国绝大多数流动性。据中央银行的公报，从2009年到2010年第一季度，商业银行新增购房信贷猛增了约2。4万亿元人民币，几乎较房改以来10年的购房贷款总余额翻了一倍。
