登陆注册
1785800000013

第13章 开发部经理的必备财务知识——勾绘切实可行的蓝图(3)

已完土地开发成本的结转,应根据已完成开发土地的用途,采用不同的成本结转方法。

为转让、出租而开发的商品性土地,在开发完成并经验收后,应将其实际成本自“开发成本或生产成本--商品性土地开发成本”科目的贷方转入“开发产品或库存商品--土地”科目的借方。

如果自用土地开发完成后,还不能确定房屋和配套设施等项目的用地,则应先将其成本结转“开发产品或库存商品--自用土地”科目的借方,于自用土地投入使用时,再从“开发产品或库存商品--自用土地”科目的贷方将其开发成本转入“开发成本或生产成本--房屋开发成本”等科目的借方。

(第七节)房屋开发成本。

房屋的开发,是房地产开发企业的主要经济业务,企业在房屋开发过程中发生的各项支出,应按房屋成本核算对象和成本项目进行归集。

一、房屋开发成本核算对象的确定。

房屋开发是房屋开发和房屋再开发的统称。房屋开发是指城市各种房屋建设从可行性研究、规划设计、建筑安装工程施工到房屋建成竣工验收的全过程。房屋再开发是指对旧城区成片地进行更新改造,拆除原有的房屋建筑物,按规划设计要求重新建造各种房屋。房屋开发是房地产开发企业的主要经济活动。企业开发建设的房屋按用途可以分为三类:第一类是为销售而开发的商品房,开发完成以后将作为商品对外销售;第二类是为出租经营而开发建设的出租房,开发完成以后作为出租开发产品出租给单位或个人使用,并按月收取租金;第三类是为安置拆迁居民而开发建设的周转房,开发完成以后用于安置拆迁居民周转使用。不论哪一类房屋,均要在开发完成的土地上进行开发建设,开发建设完成后均属于企业的最终产品,因此,均需要设置房屋开发明细账。根据前述房屋开发成本计算对象确定的原则,成本计算对象应结合房屋开发内容、地点、用途、结构、施工方式、施工进度等因素进行确定。

1.一般开发项目应以每一独立编制有设计概算和施工图预算的单项工程,即每栋独立的房屋作为成本计算对象。

2.对于同一开发地点、开竣工时间相近,结构类型相同,并由同--施工队伍施工的群体开发项目,可以合并作为一个成本计算对象,待开发完成后,再将其实际总成本按每栋独立房屋概、预算的比例进行分配,求得每栋房屋的开发成本。

3.对于个别规模较大、工期较长的房屋开发项目,可以结合工程进度和责任制的要求,以房屋开发项目的各个部位作为成本计算对象,待开发完成后再将各部位的实际成本进行汇总,求得该栋房屋的开发成本。

4.如果在开发的自用建设场地上继续进行房屋开发,且能分清每个房屋开发成本计算对象应负担的土地开发成本,则应将土地开发成本和房屋开发成本合并设置为房屋开发成本计算对象,不再单独计算土地开发成本。

5.受其他单位委托,代为开发建设的职工住宅,称为代建房,也应按上述原则确定成本计算对象。

二、房屋开发成本项目的设置。

房屋开发成本项目应包括以下六项:

1.土地受让金,土地征用及拆迁补偿费;

2.前期工程费;

3.建筑安装工程费;

4.基础设施费;

5.配套设施费;

6.开发间接费。

其中建筑安装工程费是指列入房屋开发项目建筑安装工程预算的土石方工程、砖石工程、钢筋混凝土工程、钢结构工程、木结构工程、电气照明工程、卫生工程、地面工程、屋面工程、装饰工程、电梯工程、采暖工程等发生的费用,含材料费、人工费和设备购置费等;配套设施费是指按规定应计入房屋开发成本的不能有偿转让的锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼儿园、托儿所、消防、自行车棚、停车场、公厕等费用;开发间接费是指应由房屋开发成本负担的分公司发生的组织管理开发项目建设而发生的各项费用。

对于需要单独计算配套设施成本的配套设施,应以编制独立的设计、概算和预算,建成后可以独立发挥效益的配套设施项目作为成本计算对象,设置配套设施成本明细账。

同时应将各项房屋开发支出分别记入各有关房屋开发成本明细分类账。房屋开发成本明细账上归集的自开始建设至本月末止的全部开发费用,如果开发项目尚未竣工验收,则为在建房屋开发项目的实际成本;如果已经完成全部开发过程,并已验收合乎设计标准,则为已完房屋开发项目实际成本,应将其及时从“开发成本”账户及所属明细账,结转到“开发产品”账户及其所属明细账“房屋”上。

当已验收的房屋按预定用途销售、出租或投入使用时,再由“开发产品”账户分别结转到“经营成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”和“周转房”等账户。

((第八节))开发间接费用。

开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用,但它不能确定其为某项开发产品所应负担,因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续,将它先记入“开发间接费用”科目,然后按照适当分配标准,将它分别记入各项开发产品成本。

一、开发间接费用的组成。

为了组织开发间接费用的明细分类核算,分析各项费用增减变动的原因,进一步节约费用开支,开发间接费用应分设如下明细项目进行核算:

1.工资。

指房地产企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。

2.福利费。

指按上项人员工资总额的一定比例(目前为14%)提取的职工福利费。

3.折旧费。

指房地产企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。

4.修理费。

指房地产企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。

5.办公费。

指房地产企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅、交通、烧水和集体取暖用煤等费用。

6.水电费。

指房地产企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。

7.劳动保护费。

指用于房地产企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费,供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费,以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。

8.周转房摊销。

指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。

9.利息支出。

指房地产企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费,但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工以后的借款利息,应作为财务费用,计入当期损益。

二、开发间接费用的核算。

开发间接费用的总分类核算,在“开发间接费用”科目进行。企业所属各内部独立核算单位发生的各项开发间接费用,都要自“应付工资”、“应付福利费”、“累计折旧”、“递延资产”或“长期待摊费用”、“银行存款”、“周转房--周转房摊销”等科目的贷方转入“开发间接费用”科目的借方。

必须指出,如果房地产企业不设置现场管理机构而由企业(即公司本部)定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动,其所发生的费用,除周转房摊销外,其他开发间接费可记入企业的管理费用。开发间接费用的明细分类核算,一般要按所属内部独立核算单位设置“开发间接费用明细分类账”,将发生的开发间接费用按明细项目分栏登记。

三、开发间接费用的分配。

每月终了,应对开发间接费用进行分配,按实际发生数计入有关开发产品的成本。开发间接费用的分配方法,企业可根据开发经营的特点自行确定。不论土地开发、房屋开发、配套设施和代建工程,均应分配开发间接费用。为了简化核算手续并防止重复分配,对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的配套设施的开发成本,均不分配开发间接费用。这部分开发产品应负担的开发间接费用,可直接分配计入有关房屋开发成本。也就是说,企业内部独立核算单位发生的开发间接费用,可仅对有关开发房屋、商品性土地、能有偿转让配套设施及代建工程进行分配。开发间接费用的分配标准,可按月份内各项开发产品实际发生的直接成本(包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费)进行,即:

同类推荐
  • 市场营销部管理制度范本大全

    市场营销部管理制度范本大全

    本书是“企业规范化管理制度范本大全”丛书之一,由“时代光华管理培训研究中心”整体策划完成。由引爆营销理论创始人,品牌战略营销策划专家王广伟编著。本书立足中国企业实际,结合企业管理的实际需要,将枯燥的理论简单化、流程化、制度化,对市场营销部门管理的相关制度、流程、管理表格、文案等进行了介绍。本书囊括了几乎所有与企业市场营销部门相关的管理制度、管理流程以及相关管理表格。
  • 稻盛和夫经营真经

    稻盛和夫经营真经

    本书从人生磨砺、创业之路、经营哲学、用人之道、自我修养、社会责任和投资眼光来全面系统地介绍了稻盛和夫的经营策略和人生感悟,从他的一言一行中领略经营之圣的人格魅力。并且用智慧小语的方式总结稻盛和夫先生的经营智慧,帮助我们在职场道路中少走弯路,脱颖而出。
  • 创意大师的习惯

    创意大师的习惯

    在问及创意从何处来时,许多著名的创新者都表示,他们自己也不太清楚,想法自己就冒了出来,不过他们都明白,要是自己不采取行动,也会有别人这么做。这些创意大师并非人云亦云,他们说的自己的真情实感。有意思的是,他们中的很多人都表示,在产生创意的过程中,有一点非常重要,就是切莫骄傲自满。我们很有理由相信,伟大的创意就隐含在常识中,如果有人能将自己的思想和时代精神调齐,他们就能看到这些好主意,进而起到枢纽的作用,把这些想法应用于现实。
  • 一分钟经理人全新修订大全集

    一分钟经理人全新修订大全集

    一分钟经理模式是当前最流行的管理、工作和生活模式之一,几乎全球一流企业都崇尚一分钟经理,并且大力推广,它被誉为21世纪的管理模式。其内涵包括简洁高效、及时处理、正确决策、快速反馈、卓越领导等,是全球众多机构奉为圭臬的一线主管培训课程。本书在一分钟经理模式的基础上,发展为四个方面的实用系列,包括:一分钟时间管理、一分钟销售训练、一分钟卓越领导、一分钟成功决策。在这个类似于寓言的商业故事中,综合了许多智者教给我们的东西和我们自己的一些感悟。
  • 电话销售的100个细节

    电话销售的100个细节

    本书总结了数十位金牌销售人员的方法与经验,以电话销售场景与案例的形式将销售过程中需要注意的问题与需要掌握的方法一一展现。内容涉及开始打电话的准备工作、应对拒绝、开发新客户等细节,旨在为读者提供抓住客户心理、获得客户认同、最终打动客户成交的实战宝典。
热门推荐
  • 人大常用语汇释义

    人大常用语汇释义

    全书精选与人民代表大会制度、人大议事履职和常委会机关日常管理密切相关的百余个常用词条,内容涵盖人大理论研究和实际工作的各个领域。本书按其内在逻辑关系分为政治学与法学基础理论、人大制度与人大建设知识、人大机关工作与人大业务知识三大部分,各个部分词条的选择注重包容性、相关性,尽量涵盖较多的知识点和信息量,便于读者系统学习和掌握相关概念与知识。词条的解释立足人大依法履职实践,结合相关理论研究成果,着重阐明其基本含义、核心内容和相关知识,同时回答人大工作中的疑惑,语言通俗易懂,内容具体实在。
  • 总裁的漂亮傀儡

    总裁的漂亮傀儡

    五年的沉淀,原以为已经洗净铅华,不问世事,却不曾想到一次意外的多管闲事却把自己推至了风口浪尖,成为了他的俘虏,陷入一场蓄意报复的游戏里……【片断一】“还以为真是什么冰清玉洁的公主,原来也不过残花败柳。”新婚之夜风流成性的他弯起嘴角,一脸的鄙夷与嘲讽。十根颤抖的手指拾起那散落在地上的衣襟,眼睛里依然是冰冷与漠然。从此他夜夜声歌,她独守空房,甚至还要为他收拾烂摊子……【片断二】他食指与中指间夹着烟,面上尽是揶揄:“想见弟弟,可以,那看你今天晚上能不能取悦于我。”“我不会。”她回答得干脆利落。“哼,不会。”他近到她跟前抬起她冰冷的脸:“有其母必有其女,我记得这可是你母亲的拿手好戏。”【片断三】他拿着化验单提起她的玉脖,恶狠狠的问道:“孩子呢,告诉我孩子呢?”“拿掉了。”她答得云淡风轻,心里却有血一般的液体在流……“没有我的允许你有什么资格自作主张?”他狂怒的嘶吼,眼睛里装着火焰,似乎要将她淹没。“我只不过是帮你减少了一道不必要的程序罢了。”她面无表情的拨开他扼在她脖子上的手。【片断四】抱起弟弟的尸体,嘴角挽起一道绝望的笑,她知道从此没有人再能禁锢她的身体,曾经冰冻的心也开始发酵……“不许你走。”他横身拦在她的面前,眼睛里闪着灼痛她轻笑,没有回答,右手的尖刀划过左手的腕,殷红的血渍滴溅落在她白色的衣裙上,如她的笑容一样凄美而让人心慌……〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓爱情是一个人加上另一个人,可是,一加一却不等于二,就像你加上我,也并不等于我们。△▲星辰的其他作品▲△【凝烟若露】—【爱如妃花轻似梦】——【总裁的弃爱】——【误入总裁房】——☆★星辰友情链接★☆【擒兽】——半张桌子【偷妾】——三木目【霸欢】——.久仙【畸婚乱】——紫婉儿【扑倒魔尊】——飞花舞天【狂妻七嫁】——明若熙【休夫皇后】——明千晓【风厨邪女】——依然悠然【七扑夫君】——流泪的天空【嗜血绵缠】——紫婉儿【调教总裁】——心飞扬【推妻入友怀】——流泪的天空【风流十三少】——白戒【弃妃当自强】——春棠大人【皇后白胖胖】——游紫怜【陆战军皇后】——艾可【总裁的十夜欢】——清风恋飘雪【总裁的特工女友】——木子静静【总裁之贴身玩宠】——恋爱成冰【红楼之雍溶华黛】——星期七【天堂转角我等你】——幻影筱镜【悍妻的绝色夫君们】——安甜妮哥
  • 优秀小学生应该知道的礼仪小常识

    优秀小学生应该知道的礼仪小常识

    一本书无法改变整个世界,但可能会塑造孩子的一生。《优秀小学生:应该知道的礼仪小常识》以礼仪小故事、你来评对错、礼仪小常识的形式,讲述小学生应该知道的个人形象,家庭、生活,校园、学习,社会交往,外出、公共,媒介使用,涉外等方面的礼仪小常识,紧密结合新时代、新风尚以及现代礼仪,同时容纳传统礼仪的精粹。《优秀小学生:应该知道的礼仪小常识》是市场上第一本培养礼仪小公民的经典读本,能在轻松的课外阅读中帮助小学生知书识礼、全面发展,为将来成为高素质、有教养的新世纪人才打下坚实的基础。
  • 医妃倾城

    医妃倾城

    她是医术高明的现代穿越人,为了自保扮成无盐女,想借着医术发家致富奔小康,保护娘亲。却被势利的亲爹、阴险的后娘、娇宠的妹妹给推向了“火坑”。他是战无不克、攻无不胜的战神三王爷,大火烧伤成了面具男,从此后心性大变,嗜血冷酷,令人闻风丧胆。一场有预谋的替嫁,让无盐女遇上了面具男。大婚之夜,独守空房,新郎一夜未归。第二日,小妾挑衅,拿这个正牌王妃当猴耍。为了娘亲,为了银子,她咬牙忍了。我就是胆小如鼠怎么了?白天,她钻狗洞乔装打扮去行医,晚上闷在房里配制独家秘制丸药。日子过得风生水起,波澜不兴,离她的目标也越来越近。可是那个新郎忽然来了兴致,半夜三更骑在墙头上候着她。尼玛,这人不是个冷血动物吗?怎么忽然对她这个无盐女感兴趣了?难道是美女见得多了看腻味了?片段一:白天辛劳了一天,回去之后才知道贴身丫头被小妾给打了,古若雅顿时那个气啊。我不折腾当我是病猫还是怎么的?她抄起自己研制的独门秘制炸药就到了小妾的院子里,见面先甩了一个大嘴巴,打得小妾措手不及。仆妇们上来要抓打她,她冷冷一笑,“泰王府莫非没有了规矩了?既然王爷忙于政务,我这个王妃也得为他分忧了。”手一扬,一个白色的弹丸朝小妾身上招呼过去,轰隆一声过后,小妾变成了一个黑人。某王爷听了唇角微翘,看都不看一眼被炸得一脸黑灰的小妾,淡淡道:“她是王妃,怎么处置你们是她的权力!”片段二:月黑风高夜,她背着一口袋面粉吃力地来到王府的墙外,想从墙洞里钻进去,发现却被人给堵上了。正急得要跳墙,才看到墙头上不知道什么时候竟然骑了一个人,那人还悠闲地问道:“王妃好雅兴,喜欢半夜三更翻墙啊。”某女只觉得心里一阵悲哀,完了,事情穿帮了。
  • 我们三个都是穿越来的

    我们三个都是穿越来的

    我是因为看了很多的穿越小说,也很想穿越。谁想我想想就能穿越,穿越就穿越吧,居然穿成怀孕九月的待产产妇,开玩笑嘛!人家在二十一世纪还是黄花一枚呢。这也可以接受,可是明明是丞相之女,堂堂四皇子的正牌王妃怎么会居住在这么一个几十平米得破落小院子里,她怎么混的,亏她还一身绝世武功,再是医毒双绝。哎。没关系,既然让我继承了这么多优越条件,一个王爷算得了什么?生下一对龙凤胎,居然都是穿过来的,神啊,你对我太好了吧?且看我们母子三人在古代风生水起笑料百出的古代生活吧。片段一在我走出大门时,突然转身对着轩辕心安说道:“王爷,若是哪天不幸你爱上了我,我定会让你生不如死的。”然后魅惑地一笑,潇洒地走了出去。片段二当我对着铜镜里的美人自恋地哼出不着调地歌时。“别哼了,难听死了。”一个清脆的声音响起。~~~接着一声尖叫紧跟着另一声尖叫。我用上轻功躲进了被子里.~~~"我和你一样是二十一世纪来的。”“你好,娘亲,哥哥,以后要多多指教。”来自两个婴儿的嘴里,我摸摸额头,没高烧啊。片段三“小鱼儿,我可是你孩子的爹,况且我没有写休书,你还是我的王妃。我会对你好的。”安王爷霸道地说道。“你们认识他吗?他说是你们的爹?”我问着脚边的两个孩子。“不认识,”女孩说道。“我们的爹不是埋在土里了吗?怎么他一点也不脏?”男孩问道。那个男人满头黑线。“对不起,我们不认识你。”说完拉着孩子转身就走。片段四“爹爹,这是我娘,你看漂亮吧?”南宫心乐拉着一个白衣帅哥进来问道。我无语中。“爹爹,你看我娘亲厉害吧?“南宫心馨拉着另外一个妖精似地男人走了进来。我想晕。“这才是我们的爹。”“才不是呢,这个才是”两人开始吵起来了。“我才是你们的爹。”安王爷气急地吼道。“滚一边去。”两个小孩同时说道。屋里顿时混乱之中。转头,回屋睡觉去了。推荐完结文《别哭黛玉》完结文《穿越之无泪潇湘》新文,《极品花痴》
  • 千金有毒:Boss的落跑新娘

    千金有毒:Boss的落跑新娘

    “签了它!”他目光幽深语气清冷,一纸契约宣告他的占有。“敢碰我的女人,杀无赦!”他狠辣果决,一怒为红颜。“叶晚晴,你不过是仗着我宠你……滚!”他宠她上天,弃她入地狱。她浅浅一笑,华丽转身,“唐少,但愿不再见。”他步步紧逼,咬牙切齿,“女人,我说过,除非我厌弃,你终生都是我的……”
  • 穿越:相公你好吗(全本)

    穿越:相公你好吗(全本)

    晏家幺女晏紫瞳,天性嗜睡,只打了个盹,被贪财的大姐和贪吃的二姐设计出卖。一觉穿越,荣升为半月王朝第二山庄的准二少夫人。第二山庄二少爷夜北溟答应娶她只为冷落她!真的吗?麻烦冷落得更彻底一些吧!最好这辈子老死不相往来。只是……她的如意算盘打得似乎不那么如意。PS:女主特异功能:一目十行,过目不忘。另,本文每个情节的安排都是有目的的,请亲不要以为是突然冒出来的情节,耐心点往下看哈……
  • 重回红楼之贾敏修仙

    重回红楼之贾敏修仙

    贾敏若是看完一切之后带着空间重生,林家还会绝户吗?林妹妹还会泪尽夭亡吗…且看贾敏如何应付贾府那一竿子糟心的亲戚,如何保护并教导林妹妹,纠正爱女的三观。贾家算什么,就算是娘家,也别妄想娶我的女儿;贾宝玉算什么,不过就是一花心大萝卜加废柴,自己都养活不了;神瑛侍者又如何,没听过灵河岸边的仙草还缺水的,我林家的女儿才不会为无干之人流眼泪,林家不要这样的女婿;绛珠怎么了,绛珠也是我的女儿,我一定要让她健康长乐的过完一生。至于那个贾宝玉,他算那根葱,不过一块顽石罢了,连自己的妻儿都护不住,爱谁谁吧;其他那些女孩子,能救则救吧,总不能都吊死在贾宝玉这一棵歪脖子树上;贾府那些人,那些对不起黛玉的人,亲人又如何,她会让他们为黛玉的悲剧付出代价…
  • 傻子王爷无情妃

    傻子王爷无情妃

    一只毒蝎子,彻底断送了她年轻的生命!别人只知道,那个软弱没主见的女人被迫嫁给一个痴傻呆闷的七皇子。殊不知,她早已不再是“她”!面对痴傻只会憨笑的美男,她气愤难填!你傻,本美女就医好你,谁知医好后,遭到嫌弃,却换来一纸休书,气愤之下,她恨不得与他同归于尽……
  • 每天读点经济学

    每天读点经济学

    你知道作为消费者,怎么做出消费决策吗?你知道作为厂家,怎么做出生产决策、怎么定价吗?你知道宏观经济是怎么运行的吗?你知道当前炙手可热的经济热点究竟是怎么回事吗?你知道理财的重要性和怎么理财吗?这些都是经济学的问题,经济学不但伟大,而且有趣,读过《每天读点经济学》,你就能体会到这一点。经济学是一门人人应该懂、人人都能懂、人人都会用的学问,拿起《每天读点经济学》,我们将带你畅游经济学的世界!