A到河的距离在500米以内，有桥且A的店面大小为B的1.5倍，商圈可延伸至对面，亦即有桥时，河流便不完全是一种阻碍。
第三种形式，B的一次商圈到中间地点P为止。
即使A的面积比B稍大，也不改变路的坡度，脚踏车不易爬上时。
第四种情况如下：AB大小约相同，AB间距离在300米以上，BP间在300米以上时，P点的人不会去A店。
第五种形式，虽然B的商圈，容易延伸向A的方向，但不易延伸向违反“意识方向”的C方向。
以上的说明多数依据经验，但最可靠的资料仍是现状消费者如何采取购买行动，故如对商圈设定有不了解的现象，可以用同消费者交谈的结果来加以补充。若商圈设定误差大，则销售额的估计必不准确，必须慎重对待。
【专家建议】
商圈设定多画图，图胜于言。
用地调查及评估
怀特看到听讲座的人都在不停地记笔记，便说：“今天的内容是比较琐碎，而且需要记忆，下次讲课前，我会让这里的工作人员发给大家每人一份我的讲义，下面我们接着来讨论一下用地调查和评估。”
用地调查和评估的内容包括：
1.环境
选定位商圈的商业性质及形态，再探讨其客源及消费者属性及商圈内的竞争业种。
2.人口数、户数
社区人口多少，密度如何，人口增加率，白天或夜间流入出入口的人数（可以商业吸引力模式测定），年龄层分布，教育层分布，家庭年收入与支出。
3.道路交通流量
单向（双向）的机车、大客车、产业货车、自用车，双向行人流量如何，是否具备大众捷运工具，转运站、路线、起始地区如何。
4.客层
消费者的职业、职位、平均薪资。
5.年营业额预测
预测之前要先设定商圈范围，可参考前述商圈设定的技术，以商圈范围内住户的规模×每户支出，即为年营业额。
6.损益平衡点设定
开店应以省力、自助式的理念进行成本控制，初始投资会影响今后每月的折旧及经常性的水电费、修理费等，人事费也会受成本控制所影响，须谨慎。原则上损益平衡点愈低，回收年限愈短。
7.竞争店
各相关业种其他店数、营业面积、货品齐全度、停车能力、价格等。
8.城市机能
办公大楼、银行、电影院、公园、运动设施、休闲设施、学校、医院、饭店，停车场开放时间、使用频率、数量、面积等的情报搜集。
9.是否有其他可取代店址
在同一商圈内，同样的租屋条件是否有更好的店址；或者店址条件相似，租金更便宜。
1.标的物内含设施的影响：投资、所有权是否明确；使用执照是否合法；是否已遭设定或查封；使用者是否同意按时移交；招牌可否安置；进出口是否方便；若为地下室，是否淹水；以上情况均需详细调查。
2.面积：建筑物外型，面临道路，形状大小，使用面积大小，公共设施有哪些，可使用卖场面积，水塔可否安置。
3.城市规划状况：城市计划分区是否合法，容积率、可供建设总面积有多少，周围特定地区为何，有无公共设施保留地。
4.道路交通及停车能力：面前及侧面道路的宽窄，单侧为几排车道，有无斑马线、红绿灯，是否为计划道路，将来开发是否影响开店，是否面对市区中心，属于进入市区方向还是离开市区方向，有无设置路灯照明，自用停车位有几个，公用停车位又能有几个。
5.房屋状况：房屋状况怎么样；房租是否太贵，可参考附近房租，建筑物的新旧可能影响房租，故应事先了解其年份、现状及房屋结构，以免投入过多整修装潢费用；楼高、楼层多少；给排水系统如何；煤气管道、水塔管道、配线、电力容量等是否足够；有无自动撒水及其他消防设施；若需改装，费用由谁负担；有无违法建筑、室内停车场、防空用避难室，是否占有公共设施。
6.业主：业主是否有财务困难；职业、住房、信用如何；是否能在租赁期间内履约；若附近地区进行开发，是否影响本店。
7.地租及用途：地价、租地费多少，自己整地还是由房东整地，使用前为何用途的土地。
8.租期与押金：租期多长，是否需保证金，保证金需多少，押金利息多少，几年后可退回押金，年利率、保证金是否依折旧递减。为了避免吃大亏，中途的解约条件一定要预先设定，因为开店难免有风险，押金以不超过房租的3个月为宜。
用地调查分析
适当的用地和合适的位置是购物中心开发的先决条件，购物中心对区位有严格要求，这关系到未来商业经营的成败。用地的地理位置和周围地区的经济状况与人口状况决定购物中心能否生存。获得足够的购物人群有两种途径，一种是依托大居住区和消费群，另一种是扩大服务商圈范围。
用地区位和交通人口状况分析
购物中心的位置决定其易达性，并直接影响商圈范围。为此，购物中心用地应符合商业用地选择的一般区位原则。
1.最短时间原则。即购物中心应当位于人流集散最方便的区位。商业活动的基本前提是商业与购物者面对面实行交易。所以，传统商业建筑都混杂在居民区中间，但是随着交通的改善，购物者的活动范围大大增加，因此距离已经不是决定购物者行为的主要因素，而更多地要考虑购物过程所花费的行车时间。
2.区位易达性原则。指商业用地一般应分布于交通便捷、易达性好的位置。易达性取决于交通工具和道路状况。
3.聚集原则。商业活动具有集聚效应，集中布置能够相互促进，以提高整体吸引力。城市人流、物流和城市社会经济活动的焦点常常成为优先选择的地点。
4.接近购买力原则。指商业用地要接近人口稠密区，又要接近高收入或高消费人口分布区。维持商业设施存在的最低服务人口数量称为人口门槛。
因此，为了判断用地是否值得开发，需要收集用地周围必要的经济和人口基础资料进行分析，这主要包括：
首先是购物人口分析。
对拟开发地区的经济潜力和经济状况进行分析，分析用地附近是否有值得依托的大量居住人口，人口的收入、购买力状况、消费习惯和消费心理如何。人口增长变化包括人口自然增长和迁移，这是一个动态过程，所以需要进行动态预测。接下来需要对人口进行收入与购买力的调查，并分析人口组成和消费习惯，值得注意的是，低收入者不一定是低消费者，而有可能是高消费者。
其次是交通易达性分析。
交通易达性也就是交通便捷程度，主要取决于购物者从起点一般是家里到购物地点所花费的时间。依据格伦的观点，从不同的地方来到购物中心需要花费的时间一般是12～15分钟，最多不能超过25分钟。特别需要指出的是，空间距离和时间距离是有区别的，易达性分析确定的距离不仅仅是空间距离，因为空间距离和汽车行走需要的时间有区别。为此，有必要对汽车到该地点所花的时间进行测试，这个到达时间在一天之中、一周之中和一年之中的不同时间段都会发生变化。为了有效确定行车时间，可以根据所花费的时间绘制等时间距离图，理想的行车时间应当控制在10～30分钟，以此确定该地点的商圈覆盖范围。
此外，附近的竞争设施和居民的接受程度也是衡量一块用地是否值得开发的重要因素。收集的基础资料还应当包括：附近的相关设施是否齐备，是否存在竞争设施，服务商圈内将来可能会出现的竞争设施。多数情况下竞争是不可避免的，而且一定程度的竞争也是允许的，因为单一的商业设施不可能吸收本地区的所有的销售额。另外，如果需要在居住区内寻找开发用地，需要考虑居民的心理因素和对购物中心的接受程度，它影响今后的商业发展。
最后是区位分析。
不同区位的人口状况和交通易达性也处在不断变化之中。传统的城市中心区是人口集中的场所，道路交通设施优于城市郊区的设施，因此城市中心区提供了相对完善的购物机会。工业革命之后，随着人口的进一步集中，城市中心区变得过分拥挤，环境恶化，交通堵塞。而与此同时，由于郊区高速公路网的建设大大提高了郊区的交通易达性，因此出现了人口居住郊区化的趋势，把大量消费人口从城市中心区带到城市郊区，商业设施在郊区大量兴起，引起了零售额的重新分布，城市中心区和城市郊区展开了竞争，对购物者来说，可以选择去城市市区或郊区购物。可见，城市中心区与城市郊区的商业区位状况发生了明显的变化。
用地选择除了考虑上述商业建筑的区位因素之外，还要考虑自身的特点。购物中心为了满足多种功能需求，要求占地面积很大，购物中心对汽车的依赖性非常强，要求有大面积免费停车场，郊区用地比较宽松，城市市区则缺少这种用地优势，用地获得比较困难，用地比较拥挤。
用地经济状况评估
对于一块符合区位选择的用地是否适合购物中心开发，需要对用地的经济状况进行综合分析。
用地的可行性指开发商是否能够控制或者获得用地使用权。首先，如果用地的所有者不止一个，需要获得每一个所有者的认可。其次，需要分析用地的合理价格或租金，决定是否值得购买并能够获得投资回报。第三，用地必须允许进行零售开发，如果是非商业开发用地，需要考虑改变用地性质的可能性。城市规划中已经按照功能把用地分为居住、工业和商业用地，但是在某些情况下，改变用地性质是有可能的，特别是与居住配套的商业开发。由于大型购物中心往往会给周围的居民带来恐惧，他们担心购物中心的交通会打扰居住区宁静的街道，所以从长远考虑，改变用地性质除了要和规划部门接触之外，还必须处理好与居民的关系，消除它带来的不利影响。
用地的物理状况
在用地取得之后，还需要对用地进行实地调查，对用地的规模、形状、整体性、地形特征和地段的可进入性、地段周围环境等因素做进一步分析，判断其是否适合购物中心开发。
用地的物理状况包括：用地的形状、高差变化、可进入性和视觉可见性等。
1.用地形状：用地必须完整，零碎的用地不适合购物中心开发；用地形状要求比较规则，长宽比例适当，如果是三角形用地，一些尖端部分可能不能有效地使用。
2.用地的平整性：购物中心要求用地竖向高差变化不宜过大，否则会给设计和施工带来一系列的问题，坡地的土方量将大大增加。
3.用地的可进入性：周围的交通状况，是否容易从周围道路进入购物中心停车场。如果周围道路在高峰期会出现交通堵塞，需要看政府部门是否有意或开发商是否有能力和资金加以改善；如果不能，那么只能减少购物中心的规模，而这可能会影响今后的竞争力，有时甚至会因此放弃这块用地。
