自住购房时，考虑最多的是价格合适、居住合适等问题，而投资购房时，就像投资股票一样，考虑最多的是房产的升值问题，包括房屋价格和租金的上升。一般来说，投资股票，你没有实力坐庄，你就难以把握自己的命运，任人摆布的时候居多，但是，投资房产，即使你只是一个中小投资者，也不影响获利。当然，你得掌握并运用好房产升值的八大希望因子。
一、交通状况
影响房产价格最显著的因素是地段，决定地段好坏的最活跃的因素是交通状况，一条马路或城市地铁的修建，可以立即使不好的地段变好，好的地段变得更好，相应的房产价格自然也就直线上升。投资者要仔细研究城市规划方案，关注城市的基本建设进展情况，以便寻找具有升值潜力的房产。应用这一因子的关键是掌握好投资时机。投资过早，资金可能被“套牢”；投资过晚，可能丧失上升空间。
二、周边环境
包括生态环境、人文环境、经济环境。任何环境条件的改善都会使房产升值。应用这一因子的关键也是要研究城市规划方案，恰当掌握好投资时机。
三、物业管理
以投资为目的购买房产，更应注意物业管理的水平，它直接决定了租金的高低。另外，有些物业管理也有代业主出租的业务，因此买房时要注意，一个得力的销售部门也许会给以后的出租带来很多方便。应用好这一因子的关键是在购房时，应将物业管理公司的资质、信誉和服务水平加以重点考虑。
四、社区背景
每一个社区都有自己的背景，特别是文化背景。在这样一个知识经济时代，文化层次越高的社区，房产越具有增值的潜力。
五、配套设施
“足不出户”（户：指小区）就能够解决所有的生活问题，是中国特色小区模式的最高境界。很多小区是逐步发展起来的，其配套设施也是逐步完成的。配套设施完善的过程，也就是房屋价格逐渐上升的过程。应用这一因子的关键是要看开发商的实力，如果小区开发工程中途停止，配套设施的完善也就泡汤了。
六、房屋品质
随着科学技术的发展，住宅现代化被逐步提到了日程上来。网络家居、环保住宅等已经成为现实。实际上，房屋的品质是在不断变好的。单从这个意义上说，建成的房子会随着时间的推移而不断贬值。这就要求投资者在买房时，要特别注意房屋的品质，对影响房屋品质比较敏感的因素，如布局、层高、建筑质量等，要重点考虑其抗“落伍”性。
七、期房合约
投资期房具有很大的风险，投资者要慎而又慎。但一般来说，风险大，收益也大。如果能够合理、合法地应用好期房合约的话，应该是可以获得丰厚回报的。
需要注意两点，一是要请专业人士帮助起草期房合约；二是要挑选有实力和信誉的开发商。这样可以保证能够按期拿到合乎标准的房子，或者万一出现开发商违约的情况时，也能够保证资金的安全和获得开发商付给的违约金。
八、经济周期
这是一个最难把握的因子。中国经济还有很大的向上发展空间，目前我国的房地产市场发展也很平稳，房产投资前景看好。
●买期房怎样付款合算
一、灵活运用支付一些定金的方法
将在图纸上看中的某一套、甚至几套期房，用一个初步协议向开发商进行预订，因此时尚不能签订正式的购房合同，故开发商只是要求预订者交付每套1~3万元不等的定金，这些定金若你在签订正式购房合同前放弃预订则将全额退回给你。虽说定金一般都是不计付利息的，但离正式开盘的时间一般不会太长。笔者认为你如果能够就以这极少的一点利息损失换取订到一套环境、套型、朝向等都极其理想的期房应是非常幸运又合算的，因为只有理想称心的房子才能为你今后大半辈子的居住、增值带来莫大的欣慰和实惠。
二、选择一次性付款方式的方法
在选准开发商的前提下应选择一次性付款方式，在付款期的最后几天内付款，并尽量留5％～10％的待付尾款。
一次性付款具有以下优势：
1. 因一次性付款的期限一般为1个月时间左右，在这个期限内早点晚点付款都是一样的，则你不妨迟点取出存款或借款，在付款期的最后几日内才动用资金
2. 对于一次性付款，大多数的开发商还允许购房人留5％~8％的待付尾款，可待期房竣工交付钥匙时才全部付清，你不妨进行些公关活动力争多留些待付尾款
现以购1年期的期房98平方米为例，假定其价格为每平方米2500元，总房价约为24.5万元。若一次性付款，开发商给予优惠每平方米60元，则可节省5700元，你可以将这笔钱购国债或存款获息。而如果采取分期付款，签合同得先期付30％，以后再分几次全部付清，即使不计后几次付款的具体时间和数额，就按剩余的70％购房款全部存入银行1年期储蓄也只能得到存款利息3087元。综合比较后，两者之间的利差将在四、五千元以上，若每平方米的优惠再高些则利差将更为可观。故此不难看出：一次性付款的确比较划算。
三、科学运用存单、国债质押贷款融资付款的方法
购房款当然要首先动用存款、国债等自有资金进行支付，但问题是不少居民持有的定期存款和国债中有很多是在早几年高利率时期存入的，即使近几年存（购）入的定期存款与国债，如此时存期已经过了大半，若提前支取均会造成较大的利息损失。考虑到所购期房距交付使用还有较长的一段时间，这时候你不妨用存单（含凭证式国债）向银行申请低押贷款来进行短期融资，银行将向你提供该存单面额90％以上的抵押贷款，待存单到期后所得利息在扣除抵押贷款利息后，将足以超过提前支取所得的活期利息。
四、申请个人住房公积金和银行住房按揭贷款融资付款的方法
若动用自有资金付款仍还有一定的资金缺口，你可以向银行申请个人住房贷款，但要注意把握以下两个要点：
1. 要根据贷款可能性来科学选择房贷品种
从贷款利率上看，个人住房公积金贷款的利率最优惠，银行个人住房按揭贷款利率次之。故只要是及时足额缴纳公积金的职工，均应首先申请自己所可以得到的最大额度、最长期限的公积金贷款。无缘申请个人住房公积金贷款的人，可以用所购期房作抵押、或有足够代偿能力的单位与自然人作担保，向银行申请一定额度与期限的银行个人住房按揭贷款。
2. 要根据今后是否提前还贷来科学选择月还款方式
目前银行主要提供等额本息还款法和等本不等息还款法两种方式。
以向银行借10万元10年期的个人住房按揭贷款为例，前一种方式共需还借款本息130704元，月还款额均为1089.20元。后一种方式共需归还借款本息127950元，第一个月还款额为1298.30元，其中本金833.30元、利息465元，此后每月归还的本金额不变，而利息则逐月递减39元。如果今后你不打算提前还款的，应选择后种月还款方式，将可以减少贷款总利息支出2700余元。
●投资房屋的注意事项
投资房产者都知道，由于房价飞涨，房产投资者遇到一个问题就是出手难，许多本来想炒作二手房的人不得不将房子租出去，以便套现。
考虑到生活的便利性，简单装潢的房子即毛坯房经过基本的装潢，已成为二手房租赁的“新宠”。所谓简装修房，就是有简单的家具，卫生、厨房有一定设施，房间内有空调或电话的房子。调查表明，有87%的求租者希望租赁的房屋已进行过简单装修，而对精装修的需求仅为7%，毛坯房基本无人问津。
而且，这样的“简装房”已成为不少业主的生财法宝。举例说明，A女士通过办理银行二手房贷款将看中的二手房买下，并花万元左右简单装潢一下，就近租给外地大学生、生意人、SOHO族，收取的房租用以归还银行每月的“连本带息”。经计算，十年之后，这房子就能还完贷款归A女士所有。此时，她出租房屋所获的利益就成为了净收益。
况且只要物业的地点选得好，房租是有保障的，房子的价值一般也不会跌而只会涨。
对于那些身边有一定闲置资金，又开始对房产置业产生浓厚兴趣，想通过投资性置业实现挣钱的人来说，现在买房时机是比较好的，不论房价、市场、政策都有利于买家，投资者只要分析、判断、着重操作把握得当，通过买房置业，实现物业增值是完全可能的。当然，我们这里说的增值，不是房产过热时期那种带泡沫的“增值”，而是买房出租等商业性操作，实现实实在在的增值收益。
但是，买房投资可是要讲究“功力”的：
一、要准确判断投资价值
一些业内人士指出，要想在房产置业的商业性操作上有所作为，或者说能够通过买房来挣钱，最重要的是能够准确判断出所购物业是否有投资价值，即认定有投资价值，才有操作价值。这里有两条基本标准，一是必须看准所购物业是否有升值的空间和趋势，二是必须算出该房将来进入市场后其出租时的租金水平是否大于银行的房贷利息，是否有利可图。
一般来说，买下的房子如果租得出、租金又开得高应该是最有投资价值的物业。这里举一个例子，在浙江义乌市，当地农民商业意识特别强，他们看准当地政府大力扶持小商品商贸市场政策，很多农民都把钱投到买房置业上，拥有二三套房的人很多，有的农民甚至在市区买下整幢小型商住楼。近几年该市的快速发展证明了早年这些农民投资房产的预期，该市外来经商人口高度膨涨，使得拥有商铺、住房的农民都发大财了，有的农民一年收房租就可得几十万、上百万元，由于该市商贸发达，现房高价出租已经成了该市商贸地段农民的生财之道。这表明，先期的准确判断是置业成功的基础。
二、要看准好的地段
当然，仅有准确预期还是远远不够的，还必须在具体位置上确定和看准好的地段，这同样是投资性置业得以成功的重要保证。房地产由于地段性极强的特点，地段的选择有时会有差之“毫厘”、失之“千里”之感。因此，事前的反复分析比较是十分重要的。对于好地段，涉及房地产的人都知道，即使前几年大势不利的背景下，好地段照样出彩是常有的事。因此，投资置业必须精心选择位置，如果购得前景好、地段好的物业，实际上已为投资成功打下了好的基础。接下去如要出租，其提价空间就大，甚至还会出现价格高也有人要的局面，这是完全可能的。
此外，在楼盘地段的选择上，还可引入现时的看房理念，即关注有关楼盘是否有“概念”支持。所谓“概念”实际上是指经济发展空间大的意思，为什么要强调这种理念呢？这也是意识到楼市的基础是建立在市场有效需求前提之上的，而市场的有效需求是与区块经济繁荣度有关，因此，局部商贸越繁荣，商机就越多，就业水平就越高，市场对物业的需求就会相对增加，要求的档次也会相应提高。因此，选择“概念盘”是近几年风头正健的具有经济眼光的一种思维。在上海，如当年建设虹桥开发区时对“虹桥概念”的宣传，以后的地铁一、二号线，徐家汇、陆家嘴等都是不同时期“概念”预期中的好地段，在这些好地段上的房产当然也被套上了“概念”。实践证明，买了这些地段的房子，确是不错的选择。
三、要掌握比较计算方式
最后，作为购房人在置业操作上的一种能力，也还应掌握一些即看即算会比较的计算方式。如计算物业的投资回报，要掌握以下几个数据，一是房屋的单价和总价，二是楼盘周边物业的售价，三是出租现状及价位。掌握了这些基本情况后，就可比较市场租金与所选物业房价的比值，同时也测算出租金扣减贷款利息后，净盈利与银行存款利息及股市收益率之间的效益差距。当然，我们必须说，理论和实践，如果没有协调或把握好，出现失误也是很正常的，既然是投资，也就有风险，这是每一个买家都应有的心理素质。
●房奴如何理财还贷
买房贷款占到收入四成以上的“房奴”们，在职场上也开始渐渐丧失了冒险精神。为了确保有稳定的收入可以还贷，他们害怕降薪、跳槽、失业，让职业发展陷入困顿。
买房不应成为个人职业发展的阻碍和负担，所以积蓄不多打算贷款买房者尤其要注重将职业生涯规划和买房投资理财规划两者相结合。
按照通行的说法，“房奴”是贷款买房月供超过正常支付能力，从而导致生活质量下降，沦为房屋“奴隶”的一类人。有数据表明，近60%的人通过贷款买房，但有人贷款后就感觉成了“房奴”，压力很大。
很少有人会把买房和个人职业规划结合起来，往往在没有认清自己所处的职业阶段时，为了追求一种安全感，以买房来确立人生方向的这类人群，最容易成为“房奴”一族。这一群体在不断妥协中以求稳定，经常会错过一些晋升、跳槽的良机，房贷压力在一定程度上限制了其职业发展，在不知不觉中，这些人也由“房奴”变成了“工作奴”。
职业发展方向尚不清晰、随时可能跳槽、甚至不知道自己下一步将在哪里的人，匆忙买房的风险会比较大。
银行方面的专家提醒背负房贷重担的置业者，贷款利率比存款高得多，而且贷款利息是硬性支出，因此“负翁”们其实更需要理财。如果能合理安排支出，“房奴”也能翻身做主人，减轻压力。
一、选准银行
跟其他金融产品相比，房屋抵押贷款风险小，利润高，目前已成为各大银行的“兵家必争之地”。
各家银行之间，为争夺房贷客户，常常推出一系列优惠措施，缓和矛盾。值得一提的是，目前市场上的房贷产品个体差异较大，置业者可根据自身需求来选择银行及其房贷产品，以减轻还贷压力。
二、进行理财规划
许多人认为每月的工资扣除房贷和日常生活开销之后所剩无几，除了存进银行没有别的选择，事实上，如果对剩余的资金进行合理的理财规划，房贷的压力是可以在一定程度上减轻的。
对于每月固定收入的工薪阶层，投资一些风险低、回报相对存款利息要高的理财产品也可以减轻不少房贷的压力。
如人民币理财产品、货币市场基金、债券基金和保本基金等，投资这些理财产品本金较安全，虽然给出的收益率都是预期收益率，没有绝对的保证，但实际上收益率波动范围并不大，而且要比银行存款利息高。
三、出租转移压力
购房本是件令人愉快的事，但如果它让你的生活质量下降、居住空间浪费、职业发展受限，不妨选择将房屋出租转移压力。倘若自住房的资金明显高过普通住宅的租金，可以考虑将房子出租，以暂时的牺牲为未来的生活换得更为广大的空间。
另外，考虑到小家庭以后还需要“添丁进口”，不妨将不堪重负的大房子出售，再购买一个适合自己的小户型居住，提升家庭的生活品质也未尝不是一个实用的办法。
四、买房要和职业发展规划相结合
