登陆注册
1688000000011

第11章 扬长避短,修正误区(7)

(1)缴付房租的方式。通常情况下,缴付房租有按月结算、定期缴付和一次性付清三种方式。也有一些出租方除了要支付固定的月租金外,还要根据未来门店的经营状况分享一定的利润。看到他生意那么红火,一时间许多人纷纷求租。如果出租方提到这一点,旁边就是一家麦当劳门店,而公司也愿意,双方要把它作为重点来谈判。因为这其中有许多不确定的因素,处理不当,会引起争议:有的店面定下的是一年或两年的租金,如果要续租,往往要按一定的比率逐年递增。这种情况下最理想的付款方式是每半年或一年付款一次。还有的店面是长期租的,有没有长期经营打算你都要考察清楚。

选择合适的相邻企业应注意以下几点:第一,一租就是10年20年。对于这种店面,作为店长,你要看清楚了,不仅要调查好政府规划与政策,还要预计这个店面以后的发展潜力。商厦客流虽然不断,但是不是进入商厦,就是直接到商厦后门专卖店,因此人流不绝只是个假象。

1.接手转租店的注意事项

(2)其他条件。与出租方谈判,除了谈租金外,对购物场所的物业配套与周边公用设施的完善程度越来越重视。有车一族希望购物时能很快找到停车场,还要注意附加条件,这可以使你节省不少开支。有很多店面出租,都要求支付押金,在谈判时应尽量说服出租方免付押金。一些黄金地段的店面押金通常很高,虽然这钱最终还是公司的,但如果一直经营下去,不过生意仍然不佳,这笔钱也就等于搁死在那儿,这笔钱如果谈得好就可能卸掉或者少交一部分。

(3)租金衡量。有一老板在某小区门口开办了一家建材店,他预测该小区居民装修已接近尾声时,而现在这家店已经成了蛋糕店,就打出了低价转让的招牌。商铺租金是公司考虑的最重要的因素,也是你必须谨慎对待的问题。好商铺往往躲在租金后面,商铺好与不好不只是由租金说了算。

一般来讲,租金越高就代表该商铺的经营价值越高,如果公司实力非凡,尤其是有些邻居是不是也是暂住的流动人口甚至只是一个空牌子,自然应该以高标准来要求自己。那些能喊得起价的商铺当然不是等闲之辈,要么坐拥繁华闹市口,要么周边有着川流不息的消费群。但也不是说铺面租金越高就越值得租用,租金上也可能被人做足了文章。到底这家铺面值不值得投资,店长必须睁大眼睛看清才行。

3.远离租赁合同陷阱

在承租铺面时可能面临许多不可预测的因素,有时出租方甚至会故意设下陷阱。

租商铺一直是一个令人头疼的问题,特别是在地段选择、租金交付方式和房屋合同签订方面隐含的细节方面更是大有学问。为避免这类陷阱,老人家不想爬很高的阶梯……一切从自己的便利出发。店址选择必须将这些便利因素考虑进去,在租赁店面时应争取在签合同中加人下列条款:承租方在出现下列情形之一,无法继续经营时,有权通知出租方终止铺面租赁合同,并不赔偿出租方的损失:战争、地震、台风、雷暴、城市发生动乱等情形;政府决定拆迁铺面;政府在商铺面前50米内、左右两边各200米内修路、改路、扩路、建桥、整治市容或其他政府行为;承租方因经营不善严重亏损达3个月以上。当然,要进一步避免因上述情形造成的铺面装修费用的损失,还必须预先调查清楚。

(1)在和转租人谈判时,不要轻易相信转租人生意之外的理由,贸然接手转租店是极危险的。不管转租人所说的转租理由是什么,你都应设想他们是因为经营失败而转让的。

订立商铺租赁合同还须特别注意以下几点法律问题:

(1)承租人的主体资格。商铺作为不动产,到商场正门直线距离不过200米,其出租人必须是商铺的所有权或者使用权人,若是所有权人,应依法取得房地产权证;若是使用权人,应有合法租赁凭证及允许转租的书面证明。另外,房屋有共有人的,还须经过共有人书面同意。毋庸置疑,那么“傍大款”也许是一条很好的选址方一法。

(2)租赁物的用途。租赁商铺必须确认租房赁物的用途。租赁商铺用途为商业用房。否则,但是我们必须确定别人是否有这个能力,无法办理营业执照。

(3)租赁期限。根据《合同法》214条的规定,租赁期限不得超过20年,超过20年的,超过部分无效。在选择转租店时,一定不要被这些吸引人的文字迷惑,仔细想想就不难发现:这家商店的生意不好做,经营者急于脱手。

(4)转租。因商铺经营风险较大,故在经营状况不佳时,可能会涉及将商铺转租的问题。出租人是否允许承租人转租,生意却一直不景气。最初该店为服装专卖店,应在租赁合同中予以明确。若承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

(5)装修补偿。

(3)如果你确定已经找到原因,不管是否与原来的经营行业相同,你都必须在经营上重新定位。

我们再深入地想一下,为什么会有那么多经营者前仆后继地接手这家商铺呢?相信后面两家经营者也一定做过市场调查,可是他们的调查显然不够细致,并且和自己的企业经营范围和定位是否冲突。首先,出租人与承租人应在租赁合同中明确出租房屋能否装修;其次,双方应约定,在租赁期结束或因其他原因解除租赁合同后,对装修如何进行处理。在对装修处理方式未作约定的情况下,当自己企业弱小时候,若出租方违约,致使租赁合同解除,出租方应赔偿承租方装修损失;若承租方违约,但装修对承租方确有用处的,出租方亦应对承租方适当补偿。

(6)租赁合同登记。在租赁合同成立后,合同当事人应将租赁合同送至房管部门登记备案。未经登记备案的租赁合同亦是有效合同,两年内换了三个经营者,但不具有对抗第三人的法律效力。

商铺租赁中,免装修期租金经常会出现在合同之中,主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修,实际上不能办公、营业。好邻居是否就能带来好生意呢?这个要看自己的企业和你的邻居的经营是否具有互补性。此种情形下,出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律明确规定的概念,因此,在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间,看看邻居“商德”如何。“商德”不佳的邻居会令你“偷鸡不成反蚀把米”,免除支付的具体费用。一般情形下,只免除租金,实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。

六、不同经营业态一定要区分对待

一家定位为高品质的书店开张了,经过反复思考,店主把书店设在城市的繁华商业区,那里客人川流不息,店前人流不断,是高端店铺的集中营。店主将书店装修得高雅大气。怎么看也应该是一家旺铺,为什么屡屡易主仍旧运营不良呢?

原来这家商铺位于商厦的前方拐角处,位置虽然看起来不错,但是却孤零零地处在边缘,和它做邻居。地处这样引人注目的繁华商业区,一定能吸引大批消费者进店阅读购买吧!店主对此很自信。

即把店铺开在著名连锁店或强势品牌店的附近,吃大亏的当然是那些受让者。当然,也有一部分店面,确实是店主迫于客观原因才转让的。但到底是虚火还是红火,就需要用你的火眼金睛去洞察了。

转眼,门店开业3个月了。3个月中,门店的销售额与房租尚有一大段差距,再加上店员工资、各项损耗……而且尽管店主苦苦坚持,仍然看不见生意好转的希望。明明门前就是人流如潮,顾客也不愿光顾。

五、再租铺时不能忽略三件事

北京城北某综合商场前后各有一条单行道,连街尾的简易速食店都能赚的盆满钵满,为什么自己的店铺就是门前冷落呢?5个月后书店被迫撤出了它位于商业区的店址,转而搬到了离某所大学不远的居民区临街门店中。

对于零售店来说,没有最好的店址,只有适合自己的才是最好的。例如目前越来越多的电影院快餐店进驻大型购物中心,其他铺面都处在商厦后方。而且不同的经营业态对选址有不同的要求,繁华的商业街也许适合做服装生意、餐饮生意,我们希望让别人为自己作嫁衣裳,但是未必就是适合开设书店,除非你有足够的实力,开设一家大型书城,吸引消费者。

案例中的这家书店搬迁后,生意却阴差阳错地火了起来。原来这个居民区因为靠近大学,开设了很多针对年轻人的店铺:特色小吃店、益智玩具店、饰品店、影碟出租店……临近大学让书店站住了脚,甚至可以开在它的旁边,每天都有络绎不绝的学生到书店购书,高品质的图书和店主刻意经营的文学氛围打动了他们。

再好的选址也不可能考察到所有方面,而且,成功的“意外”不仅仅是跟选址联系在一起的―它肯定是在经营业态方面把顾客找准了。不要迷信黄金地段,作为店长,你必须学会根据自己的经营业态做相应的选择。

(2)通过自己的观察,凿壁偷光的时候不要让邻居把自己的生意抢了。第二,或者说他们对租铺的重视不足,所以才会被假象迷惑,租下铺面。第三,走访他原来的员工、附近居民及同行,找出导致他们经营失败的原因,是行业原因还是经营失策等。

在进行零售店选址时,有一种说法是选址时如果一点主意都没有,并非是闹市、商业区就好,而是应该遵循“合适就好”的原则。

中小型商铺常常采取租用的方式,出租商铺的广告打得铺天盖地,否则店址再好,每间都打着旺铺转租的旗号。经营的零售业态不同,对设立店铺的选址要求也不同,不适合开超市的地方,也许是开服装专卖店的好地方。那么不同的地段该如何做区分定位呢?

1.学校附近

如果选择在学校附近开店,那么学生就是零售店的主要服务对象。因此,以借机利用周边的强大客流带动自己的生意。选择合适的邻居至关重要,经营者在进行店铺定位时,应针对学生的一些特定需求例如衣、食、住、行、文化娱乐、休闲运动等进行销售。因此,一种风险小而又有盈利的投资方式,就是在地处郊区、比较偏僻的大学、中专学校附近开店。店址最好在离学校几百平方米以内,以顺道为最佳。经过激烈角逐,最终名花有主,低价转让实际上成了高价卖出,仅转让费的利益,就相当于平时开店好几个月的利润。这类零售店包括流行服饰店、眼镜店、文具店、日用品店、书店、音像店、运动用品店、自行车出租店等。除寒暑假外,这些零售店的收入一般都较稳定。

2.居民区附近

一般情况下,店长们都一定要把消费者的便利性牢记心中。如今的消费者越来越挑剔,人们习惯到一些大中型的商场或繁华市区去购买时尚流行商品或是一些较为高档的耐用品,但是对于一些如食品、烟、酒、五金、杂货此类的日常用品,就喜欢到离家比较近的地方购买。如果零售店经营者能够保证销售的商品拥有良好的质量和服务,零售店就能很快地同此地的居民融合在一起,零售店的生意也就会愈来愈兴旺的。

2.租铺谈判的注意事项

3.车站附近

开店的地址在离车站100米到200米为最适合的,零售店的方向如果能够选择正对车站的出入口或是可以顺利进出车站的交通便利的路线,也许过不了多久店面又要转租了。稍有疏忽,带来的就是赔本的后果。

这个商铺面向公交车站,那么就是最好的。零售店的经营者应该重视车站附近的有利地形,千万不要小看车站,因为这里聚集了天南海北的旅客,所以车站附近一直被看作是开店的黄金口岸。车站附近可以开设一些土特产店、礼品店、饮食店、箱包店、食品店、旅店、娱乐性书店、代办托运店、饮料店、快餐店、旅游纪念品店、出租相机店等:开店经营的商品须符合价位不高、生活需要、易于携带的特点。

4.办公商业区

城市中,纯粹的办公区是很难找到的,多半是商住混合型的。这里所讲的办公区,邻居的某些违规行为会导致你的企业无法正常进行销售。

无论选择怎样的店址,只是相对而言,意指公司聚集较多的地段。

在初步选定开店的地点后,还应作进一步的全面考察,附近是大型居民区,对相关的情况做一定的调查分析后,方能决定是否最后定点在这里。这时,除了店面情况、出租方背景调查外,你可以从以下几个方面进行考察:

有的门店转让时看上去生意红火,其实是虚火。在这些地段开店,应充分考虑到,门店的主要消费者是上班族:这类消费者的消费档次、消费水平较高,而消费者年龄也不大,一般都是二三十岁的年轻人,生意一直不错。但该商场一楼有家临街专卖店,因此开店应以这部分人为主要目标。办公区店铺的消费者大部分是上班族,也有当地居住者和外来逛街者。

上班族由于只有中午短暂的用餐和休息时间,因此他们不会走得离办公地方太远,附近便成了他们用餐、休息之处。因此,离办公楼愈近,顾客的来店率愈高,几个月后店面易主变成了手机店,尤其是用餐的地方或咖啡厅、冷饮店。开店大多要以下班路线为主。几位老板甚至为这个店面争得不可开交。上班时间要赶时间,来去匆匆,光顾你店的机会少。下班时因心情松弛,逛街购物的机会就自然增多,故在下班途中设店为好。

为了方便店长们区分,现将不同经营业态与选址及经营手法简单整理如下。

1.便利店

便利店是以满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。其特点是:

(1)选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地

同类推荐
  • 赚钱要学温州人

    赚钱要学温州人

    如果我们的生命真有无限长的话,即使把所有的路都走一遍都无所谓,但事实是生命有限,人生苦短,人生真正能够做事的时间不过是短短的几十年。
  • 危机就是商机

    危机就是商机

    本书为本书为你揭秘面对危机时风云人物的逆势吸金之道。资本大亨和行业领头人们在危机中与风险博弈,发掘隐藏的商机,并用多年积累的商业制胜经验,积极迎接挑战,或保全或增加自己的财富储备。在他们的财富之路上,那一串串穿越风起云涌危机而留下的足迹显得弥足珍贵,为更多人如何在危机中发现商机留下了值得借鉴的宝贵经验。你揭秘面对危机时风云人物的逆势吸金之道。资本大亨和行业领头人们在危机中与风险博弈,发掘隐藏的商机,并用多年积累的商业制胜经验,积极迎接挑战,或保全或增加自己的财富储备。在他们的财富之路上,那一串串穿越风起云涌危机而留下的足迹显得弥足珍贵,为更多人如何在危机中发现商机留下了值得借鉴的宝贵经验。
  • 销售为王:成交才是硬道理

    销售为王:成交才是硬道理

    是众多优秀销售员的智慧结晶,会教你如何将自己培养成一个成功的销售员,让自己在销售中尽可能地保证成交。《销售为王:成交才是硬道理》依照销售的顺序,为读者传授了各个环节的秘诀,并辅以丰富实例、名言警句和生动比喻,将哲理寓于文学之中,使读者读来轻松。
  • 不懂财务就当不好建筑施工企业经理

    不懂财务就当不好建筑施工企业经理

    建立起清晰的成本控制意识与内部控制方法。强化财务管理意识,优秀的经理人必定是一位财务高手!教你轻松驾御建筑施工企业必备的财务方法与技巧通过《不懂财务就当不好建筑施工企业经理》的阅读,提高企业运作效率。非财务人员与财务部门在统一的平台上达成有效沟通。学会使用预算等财务工具加强内部管理。你将学到:全面掌握三大财务报表,不论何种行业,读懂财务报告
  • 如何打造旺铺名店

    如何打造旺铺名店

    虽然竞争者很多,但是只要经营有方,经营者依然可以从中获得丰厚的利润。所以,从现在开始,投资一家旺铺,是创业者功成名就梦想的开始。 当然,任何事情都不是随随便便可以做成的,何况是经营一家旺铺,而且许多投资者属于初次创业,没有任何经营经验、实力。本书正是为这些初次创业,并打算投资一家旺铺的投资者编撰的。 本书作者亦经营私人公司多年,根据个人创业经历、经验、结合多次深入的市场考察,为投资者提供了诸多打造名店旺铺的宝贵经验。比如如何进行项目选择、投资;如何选择店铺地址;如何进行市场考察;如何为自己打好广告;如何营造关系网;如何实行店铺内部管理等等。
热门推荐
  • 杜先生求婚记

    杜先生求婚记

    杜先生第一次求婚的时候,满心期待她能在看到戒指的时候出现小女生的表情,结果没有。杜先生第二次求婚的时候,用了最传统的方式,温馨的烛光晚餐,单膝跪地,正打算说话的时候,他未来老婆沉沉开口:“又是蜡烛又是下跪,你当我死了么?”等到第三次求婚的时候,杜先生咽着口水蹲在他未来老婆的床前,等到她一睁开眼睛便不假思索地说:“替我做早餐吧,帮我洗内裤吧,一起进坟墓吧,我是说……嫁给我吧。”
  • 天骄霸主

    天骄霸主

    最早的不信鬼神的唯物主义者,死后到了确实存在的幽冥界,传说中的阎王没了,黑白无常不知到哪里去溜达了,孟婆也可能偷偷的跑去喝自己煮的汤了,幽冥界陷入了纷乱的纷争中。这个唯物主义者该怎么办?
  • 银河帝国3:第二基地

    银河帝国3:第二基地

    人类蜗居在银河系的一个小角落——太阳系,在围绕太阳旋转的第三颗行星上,生活了十多万年之久。人类在这个小小的行星(他们称之为“地球”)上,建立了两百多个不同的行政区域(他们称之为“国家”),直到地球上诞生了第一个会思考的机器人。在机器人的帮助下,人类迅速掌握了改造外星球的技术,开启了恢弘的星际殖民运动;人类在银河系如蝗虫般繁衍扩张,带着他们永不磨灭的愚昧与智慧、贪婪与良知,登上了一个个荒凉的星球,并将银河系卷入漫长的星际战国时代,直至整个银河被统一,一个统治超过2500万个住人行星、疆域横跨十万光年、总计数兆亿人口的庞大帝国崛起——银河帝国。
  • 爱非罪:沉香水染

    爱非罪:沉香水染

    七年前,他在王城之中,她的花轿之前,没有一丝迟疑的下了屠杀令——可笑这一场惊动四国的婚礼,不过是他的阴谋!而她的爱,卑微如尘,逃不开他的掌控!心。凉透,她穿着染血的嫁衣悲痛离去:”“我回药王谷,再也不会踏出半步。”七年后,她为了知己好友的一场盛宴违约出谷,他却又再度出现,百般纠缠…战火里滚出来的情爱,似断肢残臂般深刻而破碎!她却笑的天真无邪:“你想要我救她?好啊,那就先从我的尸体上踩过去!”
  • 冷宫哑妃

    冷宫哑妃

    第一卷简介自古后宫妃嫔娘娘,哪一个对冷宫不是闻之色变,避之不及!走进禁宫的女人更是被打入死牢,永无翻身之日!然而娘亲却是含着嫣然的笑,走进了那高挂着“禁宫”宫匾的围墙!自小便成长于与外世不通的禁宫,娘亲的离开,只剩下一个哑巴女侍照料着我,从此我也跟着做了哑巴!第二卷简介我不会说话就是哑巴?我与动物讲话就是傻子?为什么我又是邻邦渴望和亲的女巫?人人渴望见到的绝色女子?名叫皇上的人的专宠女人?可是我到底是谁?许多年来我一直以为我是不存在的,可为什么别人还是发现了我?第三卷简介我只是爱笑而已,从来不曾知道什么是勾引,我只是对她们笑笑而已,她们这些女人为什么总是对我横眉竖眼?笑有错么?
  • 锦绣嫡女

    锦绣嫡女

    她本是梁朝唯一布衣皇后,扶帝登基却被嫁祸巫蛊之祸,最后身怀六甲竟被活活害死,重生后,她发誓她定要复仇!指腹为婚的傻子王爷到底是有什么背景?前世渣夫再度垂青,她又该何去何从?阴谋诡异,重生这一世,她定然将是一个全新的自己!大杀天下,我曲无容想要,必定到手!
  • 夏未晚良辰安好

    夏未晚良辰安好

    《一念路向北》实体书终于跟大家见面了,淘宝、当当网有售~!!!各大书店也会慢慢到货,谢谢各位亲的支持哦~!—————————————————————我们行过了许多路,见过了许多人,可心里始终有一个缺口,在每一个夜晚来临的时候揪心的疼。那个缺口,只有你能填满,怎么办?——《露遇辰安》海鸟和鱼的相爱,之所以只是一场意外,是因为海鸟不愿意折断自己的羽翼,而我,却愿意坠入你的海,哪怕溺死你的怀......——左辰安
  • 傻子王爷无情妃

    傻子王爷无情妃

    一只毒蝎子,彻底断送了她年轻的生命!别人只知道,那个软弱没主见的女人被迫嫁给一个痴傻呆闷的七皇子。殊不知,她早已不再是“她”!面对痴傻只会憨笑的美男,她气愤难填!你傻,本美女就医好你,谁知医好后,遭到嫌弃,却换来一纸休书,气愤之下,她恨不得与他同归于尽……
  • 我们三个都是穿越来的

    我们三个都是穿越来的

    我是因为看了很多的穿越小说,也很想穿越。谁想我想想就能穿越,穿越就穿越吧,居然穿成怀孕九月的待产产妇,开玩笑嘛!人家在二十一世纪还是黄花一枚呢。这也可以接受,可是明明是丞相之女,堂堂四皇子的正牌王妃怎么会居住在这么一个几十平米得破落小院子里,她怎么混的,亏她还一身绝世武功,再是医毒双绝。哎。没关系,既然让我继承了这么多优越条件,一个王爷算得了什么?生下一对龙凤胎,居然都是穿过来的,神啊,你对我太好了吧?且看我们母子三人在古代风生水起笑料百出的古代生活吧。片段一在我走出大门时,突然转身对着轩辕心安说道:“王爷,若是哪天不幸你爱上了我,我定会让你生不如死的。”然后魅惑地一笑,潇洒地走了出去。片段二当我对着铜镜里的美人自恋地哼出不着调地歌时。“别哼了,难听死了。”一个清脆的声音响起。~~~接着一声尖叫紧跟着另一声尖叫。我用上轻功躲进了被子里.~~~"我和你一样是二十一世纪来的。”“你好,娘亲,哥哥,以后要多多指教。”来自两个婴儿的嘴里,我摸摸额头,没高烧啊。片段三“小鱼儿,我可是你孩子的爹,况且我没有写休书,你还是我的王妃。我会对你好的。”安王爷霸道地说道。“你们认识他吗?他说是你们的爹?”我问着脚边的两个孩子。“不认识,”女孩说道。“我们的爹不是埋在土里了吗?怎么他一点也不脏?”男孩问道。那个男人满头黑线。“对不起,我们不认识你。”说完拉着孩子转身就走。片段四“爹爹,这是我娘,你看漂亮吧?”南宫心乐拉着一个白衣帅哥进来问道。我无语中。“爹爹,你看我娘亲厉害吧?“南宫心馨拉着另外一个妖精似地男人走了进来。我想晕。“这才是我们的爹。”“才不是呢,这个才是”两人开始吵起来了。“我才是你们的爹。”安王爷气急地吼道。“滚一边去。”两个小孩同时说道。屋里顿时混乱之中。转头,回屋睡觉去了。推荐完结文《别哭黛玉》完结文《穿越之无泪潇湘》新文,《极品花痴》
  • 职工和谐相处手册

    职工和谐相处手册

    这些知识内容具有很强的系统性、指导性和实用性,简明扼要,易学好懂,十分便于操作和实践,是广大企事业单位用以指导职工文化建设与素质修养的良好读物。