扩张市场调节范围，概括了中国1978年以来改革的全部内容。在房地产市场上，经过多年的改革，明确政府与市场定位时机已经成熟。但在利益的驱动下，地方政府的越位与缺位并存，不仅不能保障房地产业的平稳发展，而且对房价的上涨起到了推波助澜的作用。如今，要让“上帝的归上帝，恺撒的归恺撒”。是时候了！
-2005年第11期-
房价猛涨与政府缺位、错位及越位
期待中国的商品房价既能够保持稳定、稳中有升，又能够缓解社会的不满情绪，转变政府职能仍然是关键。
在2005年12月12日召开的“《财经》年会：2006预测与战略”上，讨论新一年房地产趋势的圆桌会议，成了参与者最为踊跃的分会场。当时便可从中感悟，经过了2005年近一年指向“调控房价”的“房地产新政”之后，业界人士对新一年的房价仍充满迷茫。
果然，2006年开春之后，房价在国内一些城市出现翻升之势。3月间，北京期房均价较上年上涨19.2％的地方统计消息公布，因领先于上海而引起震动；5月初，深圳市公布了当地一季度的官方统计，深圳关内商品住宅价格同比上涨35.46％，平均房价在全国首次冲破万元大关。
对于宏观经济来说，房地产价格上涨并非坏事。比如过去五年中房价上涨，对美国经济的持续发展起到了重要的支持作用。但中国毕竟与美国不同。十余年来，中国房地产业的发展和市场化，使“居者有其屋”的梦有了现实基础；但由于市场的不完善、不规范和欠公平，实现梦想的路仍然遥远。在多数家庭已经拥有房产的美国，房价上涨的动因是消费者扩大住房面积，而房价上涨则使多数人受益，从而刺激内需。在中国，房价抬升过快，不仅使得大多数潜在买房者不得不压缩其他消费需求，而且会引发公众不满，造成不良社会影响。深圳市民邹涛启动的“三年不买房运动”肇始于4月底，至今参加者已数以万计，网上调查公布的支持比例更高达79％，这正是广大公众与“高房价”形成对立情绪的一个例证。由此可见，房价上涨过快，给中国社会带来的负效应可能远超其正效应。
因此，期待中国的商品房价既能够保持稳定、稳中有升，又能够缓解社会的不满情绪，正是一种理性诉求。然而，在继续选择市场模式的情况下，这种期待如何才能变成现实呢？我们认为，政府的作用仍然是关键。
2005年政府“房地产新政”出台后不久，我们曾经在本栏目发表评论，明确提出必须继续推进房地产业的市场化，政府应在此过程中明确自己的角色，纠正以往的缺位和错位。在这里，纠正“缺位”，系指政府应“通过对低收入群体的购房补贴、兴建廉租房等措施，保障居民的基本居住条件”；纠正“错位”，系指政府在房地产的一级市场即土地市场和二级市场即房地产商品市场上，都必须找准定位，结束“与民争利”与“经营城市”等失当之举，“从运动员变为裁判员”。当前，我们仍坚持这一原则性看法，且提出更具体的建言：
其一，把解决中低收入阶层的住房问题纳入公共选择程序。经济适用房和廉租房的选址、兴建规格及适用人群，本质上是政府究竟将以多少资源用于买不起商品房的弱势群体的问题。这正是一个公共选择过程，应当在广泛征求意见的基础上，通过听证会或地方人民代表大会等程序，寻求一套公平合理的解决方法，最终使多数公众能够接受并感到满意。同时，廉租房还是房地产供给的重要组成部分，通过廉租房数量和地点选择，可以起到防止房价大起大落的作用。
其二，增强商品房市场信息的透明度。在中国新生的房地产市场，信息是一种公共品，政府应当在维护透明度上付诸更大努力。中国房地产市场的成熟和规范化，牵涉到诸多配套的制度设施的完备，须假以时日；但有一点目前就可以看得比较清楚，即必须加强市场信息的透明度，帮助购房者根据较为真实的信息，作出自己正确的判断。首先，政府在土地市场上处于完全垄断的地位，土地规划、供应量、闲置土地存量等等直接影响房地产价格的一般性指标，并不易为公众所知，因此，减少政府直接干预，市场信息的透明首先是这些一般性指标的透明化；其次，政府应当利用二级市场的信息优势，加强房地产投资、楼盘销售、房屋空置率、房价变动等信息的披露机制，为公众决策提供一致的、真实可靠的依据。经过一年多来的“房地产新政”，房地产投机成本大大增加，而投机的特性又要求短期内套现，因此，增强商品房市场信息的透明度，不仅有利于公众对房价走向作出正确判断，而且可以防止房地产开发商和投机者利用信息优势哄抬房价。
其三，利用土地市场调节房地产供求，需要加强政府的独立和公正性。在英联邦国家以及前英国殖民地，通过一级市场的管理和调控有效地调节土地二级交易市场，保持房地产市场供求基本平衡的做法比较常见。香港特区在这方面的政策运用上也有先例。因此，内地不少城市存有采用“香港模式”之想。然而，这种模式需要以政府的独立、公正和信息透明为基本前提；如若不然，政府可以从高房价拉动的高地价中获得大量财政收入而又不受监督，必然不会真心平抑房价，甚至会对高房价推波助澜。而这也正是我们一直担心的政府在房地产市场的“越位”问题。
-2006年第10期-
“房地产新政”方略需调整
应停止“抽刀断水”式的行政性微观手段，从治本着手进行调控。
全国各地的房价罔顾中央“调控政策”一路大幅上升，再度引起多方关注；而自2005年上半年房地产“新政”启动，且调且涨、收效甚微的局面已持续了近两年。我们自2005年来曾两度在此栏发表评论，对“新政”的政策实施表示批评和担忧。现在我们进一步认为，直面“新政”不尽如人意的后果、下决心调整政策方略已是当务之急。当前房地产市场出现这种“且调且涨”的局面，有多重原因。中国近年经济繁荣和城市化脚步加快，本身就产生出对于房地产业的大规模需求；加之住房体制改革的催动、资本市场不完善等制度性因素的影响，都是房地产热的经济发展内因，也说明房地产价格上涨具备一定的合理性。与此同时，宏观经济状况也影响了房地产业。过低的利率水平导致的流动性过剩已经成为世界性难题，中国因“人民币因素”而资金越发充沛，银行有强烈的放款冲动，外资有强烈的流入欲求，必然进一步支持强大的需方购买力。
不过，经济发展的内在需求只可引导而不可压制，中国资本市场和金融制度亦在完善中；利率对宏观经济影响极大，即使在房地产社会保障体系和金融体系较为完善的美国，美联储对提高利率调节房地产市场也极为慎重。因此，政府之于房地产本身的政策导向和调控手段选择，就成了可以影响产业发展的主要可控变量。“调控”的意义正在于此。
关键在于如何掌控这种变量。正如我们曾经指出，作为一种特殊商品，房地产具有必需品和投资品的双重特征，政府首先应从必需品的特性出发，在解决中低收入阶层的住房问题上明确自己的角色。从1998年7月启动住房改革之初国务院颁布的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（23号文），到2005年年初的“国六条”等一系列“新政”政策，可以看出政府对承担这一角色在道理上是清楚的。但在执行中，如此重大的政策取向，没有也无法进入各级政府的公共选择程序，而强势利益集团的影响却极易左右决策；加之土地市场迟迟不放开，中央和地方政府在土地收益上的分配机制，也强化了地方政府在房地产发展中的利益驱动。因此，纵在“新政”之后，落实这一基本政策也是效率低下，进展缓慢。政府缺位一时难以补足，错位和越位却在增加。因为过分追求“调控”的短期效果，政策文件中虽然对政府与市场的关系有正确阐释，实践中却往往“头痛医头，脚痛医脚”，误区重重。两年来从中央到地方的许多“调控举措”，都是行政微观干预与宏观调节交错运用，模糊了政府与市场的边界；而且，因缺乏对于需求结构的准确把握，有些措施甚至加重了中低收入层的负担。国内的房地产业不可谓不兴旺。但一方面是“经济适用房”、公寓房、别墅房事实上全盘市场化，房价全线上涨远超中低收入层负担能力；另一方面是一些权钱地齐备的中央机关部门、事业单位继续盖房、分房，且标准越盖越高，以“经济适用房”之名对本单位员工行准福利分房之实。各方盖房购房资金其实绝大部分来自银行，房价轮番上涨后的风险高度集中于银行体系；往昔路径越来越固化，政府实施调控难度更成倍放大。
危害是多重的，现在必须对“新政”方略进行调整。在认清总的态势及政府位置之后，我们认为，具体的调整可从供求两方进行。在供给一方，所有“抽刀断水”的行政性微观手段均应停止，宏观面则应让土地政策、廉租房和经济适用房建设政策等进一步明晰化、制度化，以形成市场有效预期，为级差利得税、利率调节等市场化的调控政策提供社会基础。土地市场改革的未来制度安排对于房地产市场影响深远，早下决心、明确方案，更是至关重要。在需求一方，调整要着重分清需求结构、管理预期，以防中低收入阶层承担投机行为的财务后果。在市场热度升腾之时，更应当向公众讲清房地产长周期、低流动性的道理，告以投资房地产的高风险特征，承认租房和买房其实是“居者有其屋”的不同形式，以使中等以下收入者量力选择，高收入者慎重决定。为挤压泡沫，使购房者的需求与实力真正匹配，以较大力度提高首付比例，应是有效的政策选择。无论供方还是需方调整，都不应无视当前新一轮政府机关事业单位“盖房分房热”对房地产和金融市场的潜在冲击。这种变相的“福利分房”利益极大且后果不可逆，目前仅建设部出台文件表示“停止审批”难以迅速收效，中央政府应尽快决策明令制止，并将相应供需两方的实力导入市场。此外，当前房地产调控仍然存在政出多门的情况，部门利益往往成为正确政策议而不决的主因。在相应领域建立专门的监控机构或各部门间相对稳定的协调机制，也是制定房地产长期有效调控政策的制度性保障。
-2006年第23期-
