在房市一路上涨的时候，人们对房产的购买欲望是十分强大的。即便没有任何自住的需求，购房者也会期待转手溢价销售，甚至会利用信用卡同时购买多套房屋，以待未来的进一步升值。这样的预期进而刺激购买需求，推动价格上涨。低水平的诱导利率以及相应的低水平的初期月供，在上升楼市的局面下，带来丰厚的投机收益。享受低水平的初期月供购买一套房产，或是多套房产，之后，在高水平月供到来之前以更高的价格出手房产，许多投机者得以利用自己相对少量的现金，通过此番豪宅投机取得可观的利润。
通常，投机者会购买那些需要整修和收拾的房屋，并快速地出手——所有流程已然标准化，被称为“快速翻转”（flipping）。正如《财经》（Money）杂志形容的那样：
在房产的热点地区，例如拉斯维加斯和佛罗里达，房地产的短单客们发现，低水平的月供加以少许的耐心便能够获取数万甚至数十万美元的利润，这些收益有时甚至是免税的。最激进的投机者会断定，一幢毫不起眼的房屋，2月份以30万美元购入后，经过粉刷，重新铺地饭和厨房改造，完全能够在7月份以40万美元的价格顺利出手。而不可思议的是，在最炙热的房市里，这样的推断绝对正确。
快速周转并不罕见，就像《福布斯》报道的那样：
“这真让人作呕！”阿伦·沃什说道。格赖姆关上了这幢长度480多米，有4个卧室的房屋的房门，也关住了野猫肆虐地板的恶臭。然而，一个人的灾难或许正是另一个人的财富。沃什在7月份以225000美元的价格买下了这幢位于芝加哥郊区绿树成荫的橡树公园区域内的房产，紧接着继续投入5000美元清除了房屋内堆积成山的垃圾。
他算计着，修缮完成后房屋将升值到430000美元。然而，两周之后——在他尚未来得及重铺地饭，甚至还没来得及更换任何一块腐烂的木地板，更没有来得及对老旧的屋顶下手之前——沃什接到了一个电话，有人出价315000美元。沃什接受了。
随着房产投机的加剧，风险随之而至。一旦房产价格得以平稳，投机客将不得不面对严峻的问题，尤其是对于那些贷款多套房屋，月供即将恢复到较高水平的投机者。一旦房价上涨态势趋于平稳，为回避偿付贷款本金而进行的再融资途径将不再通畅。平稳的房价意味着借款人的再融资意愿不再像房价上涨期强烈。而如果房价实质性地下跌，那么，不论是购房者还是贷款给购房者的金融机构，都将不可避免地面临更加严峻的难题。许多非专业的投机客对房产的投机，事实上，已经超越了投机房价的上涨，他们同时也是在投机个人收入的上涨，投机收入的上涨速度能够承受初期仅需偿付贷款利息阶段结束后大额月供的偿付。变动利率贷款意味着购房者同时也在投机低水平利率维持在历史低点的时间，以及利率上涨的速度。
关于投机的一个问题是——不仅限于房地产，繁荣时期房产的价格支撑不是任何具体的实物，而仅仅是人们对房价不断上涨的信念和希望。一旦这一信念和希望破灭，不论什么原因使然，房价都将不可避免地暴跌。
见识与决策
生活中的各项事务，不论我们了解多少，我们都必须做出决策，房地产也不例外。有时，我们可以依赖自己的经验或是他人的智慧得出结论，但有时，在面对新事物的时候，却没有人能够真正把握住事物的本质，就像房产繁荣、购房狂热时期，那些脱胎于房产“创新”金融的各种新奇的新型融资手段。
低利率水平以及低门槛的贷款资格标准的存在，使得许多过去无力购房的低收入者，有时甚至是受教育程度低下的人群都加入到了购房大军。于是，许多缺乏见识与经验的购房者开始在一些最新潮、最复杂的抵押贷款手段的帮助下，纷纷开始融资购房。这也表明，许多并不精明的购房者将很有可能没能够完全明白，在初期起始利率低下，有时甚至是初期两年内仅需支付贷款利息的可变利率贷款模式下，自己的贷款月供究竟将上涨到多少。
对于投机性的房产购买，在初期的诱导利率变为正常的贷款利率之前出手是一个十分合理的安排。举个例子，在加利福尼亚州，一套房产的出售信息在多重上市服务系统（Multiple Listing Service，MLS）中停留的时间，在2004年平均不超过两周，在2005年平均为两周多一点。这两年间，至少有半数的待售房产获得购房意向者的多次竞价。在加利福尼亚州某些社区，房产的成交价格甚至会在购买者的几番竞价之后一反常态地高于业主自己的开价，而不是买卖双方谈判后的妥协价格。
在这个狂热而繁荣的市场上，诱导利率对于那些购买房产，在修缮该房产后再次快速出手该房产的投机客来说，是天大的福音。全国房地产经纪人协会进行的一项调查显示，房地产繁荣时期，投机需求而非自住需求的购房比例在2005年占比为28%，2006年占比为22%。
然而，对于那些自住需求的购房者来说，低廉的诱导利率将在没能够充分理解的情况下成为可怕的陷阱。一项调查显示，极大比例的次级贷款者携带如下特征：“非主流、低收入、年老、教育程度不高、金融知识欠缺。”然而，通过低廉的诱导利率将复杂的可变利率贷款置入次级贷款者的头脑，并不是导致违约和丧失抵押品赎回权泛滥的不稳定房地产市场的根源，而只是一种表象。一项旨在研究可变利率与次级房屋抵押贷款赎回权丧失之间的关系的研究表明，即便是在利率上涨之前，丧失抵押品赎回权的现象已大量存在。
位处知识维度另一端的专业金融公司，例如穆迪、标准普尔等，尽管华尔街和全世界都在仰仗它们对于各项投资的风险评级，但遗憾的是，它们手头所拥有的能够用于评价这些基于新型的、奇异的房屋抵押贷款而形成的股票和债券的硬数据却少得可怜。正如一位金融专家总结的那样：“基于自己购入的抵押贷款，华尔街制造出了一系列令人眼花缭乱的、日益复杂的新型证券。”不过，不论是基于抵押贷款打包的新型证券的缔造者还是购买者，都不了解自己所购入的抵押贷款的最终贷款人的收入情况、信用评级以及其他相关信息。同样，深受投资者信赖的证券评级公司也对此一无所知。就像《纽约时报》报道的那样：
穆迪无法介入个人的贷款档案，当然也无法与贷款人直接沟通，以验证他们申请贷款的各项信息。“我们毕竟不是信贷员，”有着20年老辣从业经验，并掌管穆迪公司资产抵押担保业务的克莱尔·罗伯逊（Claire Robinson）如是说，“我们的专长仅只是基于总量的统计。”
同样的统计口径也适用于其他的金融证券，包括传统的抵押贷款类证券。但许多新型的抵押贷款均属于次级贷款，它们滋生于“创新性”金融工具的土壤，无法符合传统的统计记录。传统抵押贷款的各项数据能够追溯到几代人之前，经历过通胀与通缩、战争与和平，以及种种变革的年代。但是，短短几年来，许多新型的抵押贷款却一跃成为房屋抵押贷款的主流。正如穆迪的一位前官员所说的那样，采用久经考验的评价传统抵押贷款的统计方法来评价这些创新性的抵押贷款，犹如将“南极洲100年的天气观测经验用于夏威夷的天气预报”。
尽管如此，来自诸如穆迪和标准普尔这样拥有长期的、世界声誉的金融评估公司对于许多创新型金融证券的好评，仍然获得了许多投资者的高度信赖。当然，在新型证券最终被证实远远不如评级所指出的那样值得信赖之后，全世界的新型证券投资者急剧萎缩。
房地产市场的另一个要素是借款人，他们最懂得如何利用专业知识与自己不对等的房屋所有者来拥有房屋的所有产权。不择手段的借款人，目的并不是取得还款，而是期待那些与自己糊里糊涂签署了借款协议的房产所有者丧失抵押品的赎回权。这便是所谓的“掠夺性借款人”。有时，这些骗子甚至不惜修改或编造信用记录，填写有水分的价格，或是在借款合同上做手脚，蒙蔽那些粗心的、信息不充分的贷款人。
像这样的不正当的贷款操纵者本质上已在触碰刑事司法制度。不过，“掠夺性借款人”一词的应用已不再那么“专业”，它已被批评者宽泛地应用到不喜欢或不明白的各种情形和各种事宜。联邦储备系统收集了大量关于信贷的各方面数据，但并未对“掠夺性借款人”做出明确的定义。许多政治斗争却已然展开，仿佛掠夺性借款人就是房地产危机的罪魁祸首——这样的观点，在那些自身在引发危机中扮演重要角色的人们当中尤其畅销。
以上所有提及的各方都对房地产市场上不断发展的金融危机做出了相应的“贡献”。
在房地产贷款的兴与衰中，谁该受到指责？贷款人？或是借款人？政府？金融市场？
答案是，是的。所有人都负有责任，但其中许多人却并无责任能力。
经济已无法解释这一切。让我们转入房地产市场的政治要素上寻求答案。
