第四十九章 王健林：生存第一，发展第二，未来将是“剩”者为王
房地产行业的特殊性决定了全国房价不会普降、大降。因为房地产行业有两个“唯一”，没有一个行业与金融业有如此密切的关系，地产如果崩盘，就会危及金融安全；没有一个行业有如此高的产业关联度：房地产上下游涉及钢铁、建材、装饰、家电等40多个产业。国家决策层一定会尽最大的力量确保房价的稳定，而不是让其大起大落。建议中小开发商别指望将手中的房子卖高价，有利润就卖，保证现金流最重要。
——万达集团总裁王健林
过冬关键词：加大开发力度、拓延销售方式
过冬方略：“南有万科，北有万达”，在业界，这是一句耳熟能详的话。身为“万达之父”，王健林的开拓精神和创新精神深深影响了万达集团，但是，人们不禁有这样的疑问，在现在这个形势堪忧的时刻，万达的商道是否还能一如平常顺畅地走下去？对于疑问最好的回答是行动——王健林当然不缺那三板斧。现在，好戏已经开演了。
施行资金封闭运转降成本
在市场整体向好的情况下，万达集团的资金可以在各个不同区域之间自由调配，因为那时候回款不好、资金匮乏的城市毕竟只占少数，需要雪中送炭的只是极少数区域公司，大部分都是锦上添花的。但是，当寒风来袭初冬降临的时候，在全国市场大势进入观望的背景下，资金匮乏的城市越来越多。
在这个时候，如果继续允许在不同区域之间调配资金风险就会变得很高，很可能出现这样的情况：一个城市的墙没补上，却把另外一个没有危险的城市卷入到了新的风险之中，造成更大的成本损失，导致资金链的最终崩溃。
所以，在房地产市场出现明显寒冬迹象的时候，万达集团在全国所有的项目都施行了项目资金的封闭管理，即每个项目销售回笼的资金仅限于本地使用，而不在全国之间调配。
强姿态抄底
王健林是一个非常另类的人，在同行们因为售房量大减、房价大降而人心惶惶，巴不得把房子当烫手山芋纷纷抛售的时候，他却反其道而行，在不到一个月的时间拿出了50亿来购置土地、开发项目。他的观点是“如果大家都等好时机，看准了才出手，那赚的就是一个平均利润。只有大风险，才有大收益”。
他对房地产市场始终保持着极好的信心。他是这样分析的：从2008年的1～9月，全国房地产销售额不到13万亿元，同比减少1万亿元。2007年全国购地投资31万亿元，2008年1月到10月购地投资1万亿元左右，2008年在15万亿元以内，投资降幅在50%以上。但是从2007年的三四季度就开始的这一轮楼市下跌实际上是综合各种因素造成的，最大的因素是美国次贷风波。次贷风波波及全球资本市场，也导致中国股市暴跌。
实际上，全球金融危机带来的最大影响是它降低了人们对未来的良好预期，加之近一年来国家在宏观政策上的调控，大部分消费者的观望心态十分浓重。
不过，这并不代表房地产业会崩盘，因为国内房地产市场的刚性需求还很大，观望并不代表长期不需要买房。更何况，房地产在中国经济中的重要作用也决定了政府不会坐视不管。因为我国房地产拉动了11%左右的GDP增长，占各级地方政府非税财政收入的50%左右，个别地区甚至达到70%。房地产业直接就业人员400多万人，间接就业的建筑业人员8000多万人。房地产业不好过，与房地产业非常密切的建筑、钢材等四十多个产业也将受到严重波及。并且，据上海银监局2008年5月发布的一份报告，金融安全的一半系于房地产。
正是基于对中国房地产的信心，基于对中国经济发展不会崩盘的判断，从2008年10月下旬开始，万达在华北、华东、华南三地连续出手。10月27日与成都市金牛区签订“金牛万达广场”项目，预计项目总投资80亿，前期到款近20亿，成为四川第一家在成都买地投资的大型房地产企业。10月28日，万达以188亿的价格摘得唐山市300亩的核心地块，预计总投资80亿。在上海，11月19日，万达作为唯一的投标者，顺利地以2400元/平方米的超低价格拿下了上海市2008年度最大的一块综合性经营用地。
现在经济低迷，地方政府需要通过投资来拉大市场需求，这个时候房地产企业拿地的价格自然很低。低迷的时候是赢得企业利润的最好时机。关于地产企业最头疼的现金流，万达也十分自信。目前万达分布昆明、南昌、北京、大连等地的纯住宅项目，均在顺利地回流。同时，在不稳定的市场中，万达的销售也没有受到太大的影响。
另外，万达把销售放在第一位的商业地产模式也成了万达的防寒衣，王健林称自己是穿着防寒衣进入2008年的。早在2007年，王健林特地新设了执行总裁这一职位，并且“钦定”丁本锡直接抓集团的销售项目。2007年万达的销售额达到200多亿；2008年虽然受到外部经济环境的制约，但是上半年的销售量仍然完成了985%以上。
王健林估计这次经济调整周期要2～3年，在房地产业中，“生存第一、发展第二”，未来将是“剩”者为王。这次地产必然是“洗牌百分百”，动荡的时候也是抄底最好的时机。
