第3章5囤地不开发，面粉贵过了面包
在房地产有一个怪圈，“面粉比面包贵”，倒地比卖楼合算，为什么会有这样的谎言诞生呢？
北京最繁华的地段之一的东三环长虹桥，在房价飞涨的时代，竟成了“炒地皮”的战场。而与这块地联系在一起的炒家，是李嘉诚的儿子李泽楷。该地块于2005年被李泽楷旗下的香港盈科大衍地产有限公司（下称盈大地产）以5.1亿元人民币拍得。
而该地合同开竣工日期为2006年9月20日和2008年3月31日，但盈大地产并未按照规定日期完工，却在2009年8月底以1.18亿美元转让给了瑞安建业，盈大地产因此获利近3亿人民币，其利润接近六成，普遍高于一般项目的毛利润。
面对外界的质疑，盈大地产负责人表示，盈大地产于2007年7月开始前期施工准备及土地开挖工程，并未将项目闲置，之所以开工后进展缓慢，一方面缘于建筑设计及审批花费的时间超出预期，另一方面，因为2008年奥运会的影响，项目被迫暂缓。
但事实上，盈大地产拿地后近三年时间对该地块并无大的投入，而该地块却随着时间的推移已不断升值，转手销售后为盈大地产带来了丰厚的利润。
盈大地产拿下该地块，却不开发，反而直接从囤地中获取暴利，李泽楷将香港公司囤地等升值炒地的操作手法发挥得淋漓尽致。
土地具有有用性、稀缺性和社会的有效需求等特点。土地资本是为使土地达到一定的使用标准而进行的开发投资，这种投资要转化为一定量的物化劳动和活劳动，其本身具有商品属性。地产的交易形式有：（1）一级市场。这是由国家垄断经营的市场，它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括：征用土地，办理产权转移手续；以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权；出租土地，定期收取地租等。（2）二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。
由于国家垄断了一级市场，开发商要通过公开竞价而定价的方式买卖土地的使用权。但由于竞价使得土地的价格高过了楼房的价格，面粉贵过了面包。开发商为了等土地升值后开发或转让，囤地就成了一些开发商的生财之道。
潘石屹表示，中国有很多房地产开发商囤积土地不盖房子，反而在倒卖土地，“养鸡的不如倒蛋的。”他举例说，几年前，两家开发商同时拿下同一地段的两块土地，一家开发商建了房子，卖出房子后发现没有赚多少钱;另外一家开发商囤着地，什么都不做，最后把土地卖给别人，赚的钱是第一家开发商的几倍，如此循环往复，在房地产界，少圈地的反而成了另类。
一些房地产企业不在乎经济周期，看中的是长远房价上涨趋势，敢于囤地。“囤得久，炒地更赚钱”。坐等升值再开发或卖掉已经成为众多企业喜欢的开发方式。央视《经济半小时》除了报道盈大的个案，还前往北京的大兴17号地皮，当地一片荒凉，没有丝毫动工的舻象，该地皮在2007年12月由华润集团旗下华润置地投得，到今年12月便快到两年的“收回期限”，节目质疑发展商未必能在余下短短两个月内动工。
开发商通过囤地慢慢开发，利润是十分可观。某房地产网站公布的53个项目中，有35个项目楼面地价在千元以下，其中最低达到了56元/平方米。而其中报显示，今年销售均价约6000元，土地成本不到售价的17%，而随着时间的推移房价的上涨，土地成本的比重更小，而这也将进一步扩大销售的利润。
根据1999年国土资源部出台的《闲置土地处置办法》规定，进行房地产开发的土地，满2年未动工开发的，政府将依法无偿收回土地使用权。已动工开发建设，但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一，或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的，属于闲置土地。2年不开工的，政府也要无偿收回土地使用权。
但一些房地产企业与政府躲猫猫，实行分期开发，一边开发，一边坐等升值，时机成熟再开发，而此时房价也跟着上涨，利润大增。有数据显示，1998-2008年全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米，而截至2008年底，全国土地开发量仅为19.4亿平方米，仍有近40%的土地滞压于发展商手中。
开发商热衷拿地，开发缓慢，坐地生财之道已经不是个例。在囤地的暴利诱惑下，吸引着大批的“类李泽楷”房地产企业在全国行动。据统计，仅全国排名前十的房企的土地储备，储地最多的可供30余年开发。SOHO总裁潘石屹更是石破惊天地说，现在有些房地产囤地够开发150年。
吉林省长春市的土地市场上，最近突然杀出了许多新买家。可是坐下来竞拍时，人们发现，那些举牌的竟然都是熟悉的老面孔。所谓的新公司，不过是地产大鳄们换了个“马甲”而已……
与万科叫板50轮，把地价从4.8亿叫到了10亿，10月15日长春市柴油机厂地块竞拍现场，一家名为广州三银房地产开发有限公司的买家引起了人们的关注。正在人们纷纷猜测这家陌生公司的来头时，有开发商在网上爆料，广州三银原属“保利系”。保利地产长春公司因有项目拖欠土地出让金，按长春市国土资源局规定，不得参与新地块竞买，所以才以广州三银的身份参与竞拍。
各地政府放松地根，加大土地入市力度，住宅用地供应量再创新高。开发商拿地较为积极，成交量同比大幅增加，“地王”现象频出。“地王”频现却迟迟未见平地起高楼。
囤地在给房地产带来巨额财富的同时，却是以剥夺广大购房者的财富为代价的。囤地造成土地资源极大浪费，不能做到物尽其用。土地越来越珍贵，这些资源，应很好地为社会主义经济建设服务。土地由一些大公司垄断，所需用地的人又拿不到土地。
囤地进一步推动房价高涨，穷人更买不起房。中国的土地资源本来就很紧张，一些大公司囤积土地，本应要拿来开发房地产的土地，闲着不开发，没有那么多房子投向市场，导致房屋供不应求，价格愈来愈高。
“面粉比面包贵”的房地产怪圈何时能够得到纠正。武汉加大了对闲置土地的处理力度。根据造成土地闲置的不同原因，采取延长开发建设时间、改变土地用途、进行土地置换、政府招标拍卖、依法收回并纳入土地储备等各类办法，对闲置土地积极盘活，增加住房市场的有效供应量。
地方政府在加大对囤地处置的同时，也需要加大住房用地的入市，当前的囤地与土地的供应稀少也不无关系。
