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第19章 房子是你最大的家当——置业篇 (2)

既然是投资,就会有风险,“以房养房”也不例外。理财师认为,正常情况下,租金收入+家庭其他收入(如工资、存款利息等)应大于还贷额+家庭的正常开销。在家庭收入和正常开销不变的情况下,租金收入越高,还贷金额越低,家庭财务就越安全。

由于房贷政策的变化,显然,“以房养房”者的还贷金额将上升。以一套30万元的房子为例,目前首付多为三成,要贷款21万元,20年还清。在等额还款方式下,加息后取下限利率5.51%计算,每月还贷将增加26.3元,一年就要多支付315元,20年就多支付利息6300元。为控制这方面的风险,银行放贷时,一般要求还贷额占家庭收入的50%以下。超出这个比例,一旦家里出现什么意外情况,资金周转发生困难,造成逾期还贷,则房子就有被银行收走的风险。

3.谨防物业贬值风险

除了还贷额上升的风险,“以房养房”者还要承受出租收入不稳定、物业贬值等多种风险。

一位房产从业人员表示,房产也有“保鲜期”,会折旧。房产发展总是一代接一代向更合理的设计、更新的建筑材料设备、更符合时代需求的方向发展。因此,时间长的房产可能落伍,租金和价值有下降的风险。

此外,房产市场的供需情况也会影响租金收入。总体上看,房地产商手里的空置房越多,“以房养房”风险就越大。当房地产转为买方市场时,开发商将大量抛售和压价出租,普通投资者将承担房价和租金双下降的风险,而还贷还要继续。因此那些购买多套住宅的投资者,“以房养房”要慎之又慎,避免因一时冲动而遭受损失。

4.谨慎投资不宜“满仓”

综上所述,“以房养房”风险主要在于:银行贷款利率调整,还贷额上升;房子老化或房产空置率提高,租金下降;家庭其他收入下降的还贷风险。

业内人士认为,作为不动产,毕竟房产流动性不高,现在投资产品日渐丰富,房产可纳入投资组合,但现在“满仓”恐怕不合适。同时在投资房产时,也要全面评估投资回报率,对以租养房的房产,应对其周边租金行情有充分了解,包括是否有稳定承租人、周围市政规划等。

另外,按揭贷款要具备稳定的还款来源,租金收入不能作为主要还款来源,投资者应结合自身的收入情况,选择适宜的还款方式。

争取折扣,多占便宜——杀价

理财关键词:杀价

理财关键点:买到最划算的商品房

杀价是一门大学问,它如三军作战,攻心为上。大至外交谈判,小到日常买菜,都要讨价还价一番。因此,掌握一些讲价技巧,不但可以为自己省钱,而且还能自得其乐。

但买房子的不同之处在于,买卖双方是内行与外行之间的较量。由于卖方多是卖场高手,而购房者充其量是业余爱好者,往往处于不利地位,因此更应学会“在战略上藐视敌人,在战术上重视敌人”。

对于大多数买房人来说,买房砍价的空间到底有多大是一个谜。有趣的是,许多购房者对自己的购房价格三缄其口,而不同的购房者对同一房产也能得到不同的报价。种种迹象表明,房地产价格存在较大的弹性空间,但并不是所有的购房者都能吃到房价折扣这块“蛋糕”,许多人稍不注意就会成为“冤大头”。那么,房价的正常打折范围有多大?买房人如何砍价最有效?如何能买到最划算的商品房?

1.商品房的利润空间

有多年房产开发经验的某开发公司总经理曾说,房地产开发市场有很多不可预知的因素,包括政策因素、土地因素、成本因素、市场因素等,如果前期没有充分估计,就有可能增加3%~5%的成本,利润如果低于8%就可能赔钱。一个规范的开发商,利润空间也就在3%~20%之间,如果运作得好,能达到15%或更高一些。另外,各开发商对自己项目的利润情况均讳莫如深,几乎每位被问者都打起了诳语:“不可说,不可说。”

2.五次砍价机会

房产开发商的“诳语”是有道理的,3%~20%的利润空间为消费者砍价提供了丰富的想象力。一位业内资深人士说,对于消费者而言,他们有5次砍价机会:一是期房开盘之初,为了吸引购房者,开发商往往有一些优惠,但是这种优惠是和期房的升值预期挂钩的。由于从期房到现房,房价涨幅一般在10%左右,所以优惠幅度一般被控制在10%以内。二是在买房人一次性付款时,此时的折扣空间一般高于存款利率而低于贷款利率。三是团体购房时,因为开发商不仅节约了宣传和代理费,也不用操心楼层、朝向的调配,当然会让利销售。四是买尾房可以得到优惠。一般来说,开发商为了尽快收回资金或为下一楼盘做宣传,会将尾房打折出售,有的尾房甚至可以拿到8折的优惠。五是已经买了房的业主,您再带一个客户来买房子,一些开发商也会提供一些优惠措施作为回报,至于优惠的具体形式则视情况而定,比如转变成物业管理费或者通过其他形式体现出来。

3.不要一味追求砍价

但是,正如人们常说的那样,“天下没有免费的午餐”,如果消费者一味追求砍价,价是砍下来了,恐怕得不偿失。某楼盘的销售部经理张小姐对买房如何拿到折扣深有体会:“如果楼盘砍价空间很大,就意味着它有一些不规范的隐患存在。”张小姐的话虽有以偏概全之嫌,但她道出了行业内的公开秘密:暗箱操作的机会很多。对于一个具体的房地产项目来说,从拿地、立项,到最后的开工、销售,有一个漫长的过程,任何一个环节出现了问题,其整体利润肯定会受到影响。既然开发商费尽了周折才能完成一个项目,如果没有特殊原因,他们是不会愿意廉价卖房的。来自省市消协的统计分析显示,在受理的商品房质量投诉中,近60%的案件与业主片面追求折扣有关。由于一味地追求低价,开发商为了自己的利润,只好在房屋质量和售后服务上做文章。

4.如何吃“折扣”

据业内人士介绍,正在热销的楼盘一般不会打折。但只要购房者下足工夫,还是能拿到折扣的。某楼盘销售部经理透露,这个工夫来自两个方面:首先,买房前一定要多了解这个项目及周边项目的情况,包括价位、性能,做到有自己的心理价位和心理预期;其次,要尽可能取得第一手“优惠情报”。一个楼盘如果出现了大的优惠,一般情况下只有两种可能,要么开发商急需一大笔资金,这时会有好的促销政策;要么是清盘,处理尾房。而这些信息,一般购房人不可能直接了解到,因此,如果你对某个楼盘情有独钟,不妨多花些工夫了解一下“内部情报”。

房产投资的着眼点——高价值增长

理财关键词:高价值增长

理财关键点:能赚能守,才是赢家

一个人买房,几年间,房价翻了一番,于是一夜乍富的故事在这个时代便有了持续的传播力和号召力。即使在“后调控时代”,当投机、投资渐渐从我们眼中消失,涨的愿望依然强烈地回荡在自住购房者心中。

谈到房地产投资,有很多人首先会提出这样的问题:“我要投资一个物业,是看它的增值潜力,还是看它的租金回报?”对房地产投资者来说,这的确是一个很重要的问题。

以许多人的投资经验来看,物业价值增长潜力的大小,应该成为选择物业投资最重要的出发点,因为它给我们提供了一个创造财富的杠杆。对一个金融机构来说,你要买房贷款,第一件事情就是你是否有抵押品。房地产无论是内在或外在的因素,都被金融机构列为清单上居于首位的抵押品,而这一抵押物威力的大小,取决于抵押物价值的大小。因此,物业的价值增长潜力应该是我们投资时考虑的首要问题。

然后,再看租金收入。通常,我们在媒体物业销售的广告上总能看到“租金保证”一类的话,这对投资人来说,是一个不可忽视的信息,它意味着房地产经销商以租金保障为诱饵,促使投资人购买其物业。有的开发商在向客户推销他们的新建物业时,还会在买卖房屋的合同中加上“保证×年租金收入”的条款,就是说,几年内即使没有客户租借这一房产,开发商也会给投资者提供租金的补贴,以此优惠条件缓解买家的后顾之忧。如果一个用于投资的物业在一定的时间内提供了持续的租金,就等于向投资者提供了启动资金。从长远利益考虑,不管房地产商人是否意识到,这一承诺体现的价值,远比这一物业真正的租金价值更高。

另一个很少有人意识到的事情是,当房地产投资者谈论“租金”收入时,他们谈的不是买房后将有多少钱的进账,而是租金收入和该物业价值之间的比率。这是不同的两件事情,明确它们之间的关系对投资人确定房地产投资的价值十分重要。

在观察价值增长和租金收入的关系,即高的租金相对于低的价值增长,或高的价值增长相对于低的租金回报时,我们应该认识一个规则:一个好的房产投资,它的价值增长所得到的回报,将比它的租金收入高得多。

投资房地产价值的高增长,导致了房地产的另一个优势,即你所拥有的净资产会很快增加。其结果是,你的债务由于所拥有的物业价值的增长,而使其在整个物业价值的比例中变得越来越小,属于你的资产却越来越大,并逐渐高于你所欠的债务,使你在投资房地产的财务状况中逐渐处于一个有利的地位。

相反,一个价值低增长的房产,使你更多地依靠减少债务来提高净资产的拥有量,你所能做的就是,增加额外的资金来减少债务的数额。

因此,投资房产时,有一个十分明确的目的,那就是通过物业价值不断增长来增加你的净资产,这样你会成功得更快。

合适的才是最好的——期房、现房

理财关键词:期房、现房

理财关键点:根据优缺点加实际情况加以选择

买房子是一件终身大事,可是买期房还是现房呢?购房者往往面临这样的选择,购买期房虽然能够抢得先机,在价格上享受一定的优惠,但同时也承担着期房变“欺房”的风险,例如面积误差、建筑材料的变换、规划设计的改变等。如何能买到真正放心的房子呢?可能有人会说那就去买现房吧,真实的房子放在那儿等着你去挑选,应该就没有什么问题了吧。可是现房户型少、选择的空间小等也是导致购房者愿意选择期房的原因,究竟购房者买什么样的房子才是最合适的,一时间争论不休。

期房就是还没有建造好的房子,预售后少则半年,多则一至两年才能交付使用。期房的优点如下:

1.先期订购,户型、位置利于选择。由于订的是末竣工的房子,开发商所能提供的所有房屋都有,朝向好的户型也在其中,购房者就有了选择的余地。

2.价格上能给予较大的优惠,一般为10%左右,或者更多。房地产开发商对房屋的建造一般需要一至两年的时间,为了及时收回资金,对期房能预售比较乐意。

3.付款轻松,随施工进度而付,一般分为三次。首付时间为开工时,付定金和总房款的10%左右。

4.工程质量可以看到,随时监督,提出意见。从付完定金的那一刻起,购房者就可以随时去看工程进度,墙体、地板、隐蔽电路等建好以后不易看到的情况,这时一览无遗。

期房的缺点:

1.根据图纸买房,看不到实物。

2.有关面积、户型、装修标准难以判断。

3.开发商情况不易把握。若开发商在物业建设过程中因实力不足,缺乏必要的资金,使工程停顿,那么购房者就会蒙受巨大的损失。

4.市场行情与价格涨跌难以预测。

5.看到的仅仅是样板房而已,与用户最终的房屋会有所差距。

现房是已盖好的房子,对于住宅楼而言,是指缴完房款立即就可入住。现房的优点如下:

1.房子就在眼前,随时都可以进入房子去看一看,选中了买下便可。

2.入住便利。

3.房屋价格基本稳定,不会再有大的变动,购房时只需与周围地区、同类型房屋价格相比便可。

4.既有房屋的宣传材料,又可以实物一一对照。

5.家庭计划便于安排。

现房的缺点:

1.付款吃力。要在极短时间内拿出一二十万元的钱用于买房,大多数人都有难处。而且价格较高,难以优惠。

2.隐蔽工程难以看到。房屋的墙体、上下水设备、房屋电路走向只有经过较长的使用期后才会知道。

对于购买期房好还是购买现房好的问题,各人可根据以上期房和现房的优点和缺点,以及自己的实际情况加以选择。不管是期房,还是现房,只要适合你购买,居住又舒适的就是好房。

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