登陆注册
307200000019

第19章 房子是你最大的家当——置业篇 (2)

既然是投资,就会有风险,“以房养房”也不例外。理财师认为,正常情况下,租金收入+家庭其他收入(如工资、存款利息等)应大于还贷额+家庭的正常开销。在家庭收入和正常开销不变的情况下,租金收入越高,还贷金额越低,家庭财务就越安全。

由于房贷政策的变化,显然,“以房养房”者的还贷金额将上升。以一套30万元的房子为例,目前首付多为三成,要贷款21万元,20年还清。在等额还款方式下,加息后取下限利率5.51%计算,每月还贷将增加26.3元,一年就要多支付315元,20年就多支付利息6300元。为控制这方面的风险,银行放贷时,一般要求还贷额占家庭收入的50%以下。超出这个比例,一旦家里出现什么意外情况,资金周转发生困难,造成逾期还贷,则房子就有被银行收走的风险。

3.谨防物业贬值风险

除了还贷额上升的风险,“以房养房”者还要承受出租收入不稳定、物业贬值等多种风险。

一位房产从业人员表示,房产也有“保鲜期”,会折旧。房产发展总是一代接一代向更合理的设计、更新的建筑材料设备、更符合时代需求的方向发展。因此,时间长的房产可能落伍,租金和价值有下降的风险。

此外,房产市场的供需情况也会影响租金收入。总体上看,房地产商手里的空置房越多,“以房养房”风险就越大。当房地产转为买方市场时,开发商将大量抛售和压价出租,普通投资者将承担房价和租金双下降的风险,而还贷还要继续。因此那些购买多套住宅的投资者,“以房养房”要慎之又慎,避免因一时冲动而遭受损失。

4.谨慎投资不宜“满仓”

综上所述,“以房养房”风险主要在于:银行贷款利率调整,还贷额上升;房子老化或房产空置率提高,租金下降;家庭其他收入下降的还贷风险。

业内人士认为,作为不动产,毕竟房产流动性不高,现在投资产品日渐丰富,房产可纳入投资组合,但现在“满仓”恐怕不合适。同时在投资房产时,也要全面评估投资回报率,对以租养房的房产,应对其周边租金行情有充分了解,包括是否有稳定承租人、周围市政规划等。

另外,按揭贷款要具备稳定的还款来源,租金收入不能作为主要还款来源,投资者应结合自身的收入情况,选择适宜的还款方式。

争取折扣,多占便宜——杀价

理财关键词:杀价

理财关键点:买到最划算的商品房

杀价是一门大学问,它如三军作战,攻心为上。大至外交谈判,小到日常买菜,都要讨价还价一番。因此,掌握一些讲价技巧,不但可以为自己省钱,而且还能自得其乐。

但买房子的不同之处在于,买卖双方是内行与外行之间的较量。由于卖方多是卖场高手,而购房者充其量是业余爱好者,往往处于不利地位,因此更应学会“在战略上藐视敌人,在战术上重视敌人”。

对于大多数买房人来说,买房砍价的空间到底有多大是一个谜。有趣的是,许多购房者对自己的购房价格三缄其口,而不同的购房者对同一房产也能得到不同的报价。种种迹象表明,房地产价格存在较大的弹性空间,但并不是所有的购房者都能吃到房价折扣这块“蛋糕”,许多人稍不注意就会成为“冤大头”。那么,房价的正常打折范围有多大?买房人如何砍价最有效?如何能买到最划算的商品房?

1.商品房的利润空间

有多年房产开发经验的某开发公司总经理曾说,房地产开发市场有很多不可预知的因素,包括政策因素、土地因素、成本因素、市场因素等,如果前期没有充分估计,就有可能增加3%~5%的成本,利润如果低于8%就可能赔钱。一个规范的开发商,利润空间也就在3%~20%之间,如果运作得好,能达到15%或更高一些。另外,各开发商对自己项目的利润情况均讳莫如深,几乎每位被问者都打起了诳语:“不可说,不可说。”

2.五次砍价机会

房产开发商的“诳语”是有道理的,3%~20%的利润空间为消费者砍价提供了丰富的想象力。一位业内资深人士说,对于消费者而言,他们有5次砍价机会:一是期房开盘之初,为了吸引购房者,开发商往往有一些优惠,但是这种优惠是和期房的升值预期挂钩的。由于从期房到现房,房价涨幅一般在10%左右,所以优惠幅度一般被控制在10%以内。二是在买房人一次性付款时,此时的折扣空间一般高于存款利率而低于贷款利率。三是团体购房时,因为开发商不仅节约了宣传和代理费,也不用操心楼层、朝向的调配,当然会让利销售。四是买尾房可以得到优惠。一般来说,开发商为了尽快收回资金或为下一楼盘做宣传,会将尾房打折出售,有的尾房甚至可以拿到8折的优惠。五是已经买了房的业主,您再带一个客户来买房子,一些开发商也会提供一些优惠措施作为回报,至于优惠的具体形式则视情况而定,比如转变成物业管理费或者通过其他形式体现出来。

3.不要一味追求砍价

但是,正如人们常说的那样,“天下没有免费的午餐”,如果消费者一味追求砍价,价是砍下来了,恐怕得不偿失。某楼盘的销售部经理张小姐对买房如何拿到折扣深有体会:“如果楼盘砍价空间很大,就意味着它有一些不规范的隐患存在。”张小姐的话虽有以偏概全之嫌,但她道出了行业内的公开秘密:暗箱操作的机会很多。对于一个具体的房地产项目来说,从拿地、立项,到最后的开工、销售,有一个漫长的过程,任何一个环节出现了问题,其整体利润肯定会受到影响。既然开发商费尽了周折才能完成一个项目,如果没有特殊原因,他们是不会愿意廉价卖房的。来自省市消协的统计分析显示,在受理的商品房质量投诉中,近60%的案件与业主片面追求折扣有关。由于一味地追求低价,开发商为了自己的利润,只好在房屋质量和售后服务上做文章。

4.如何吃“折扣”

据业内人士介绍,正在热销的楼盘一般不会打折。但只要购房者下足工夫,还是能拿到折扣的。某楼盘销售部经理透露,这个工夫来自两个方面:首先,买房前一定要多了解这个项目及周边项目的情况,包括价位、性能,做到有自己的心理价位和心理预期;其次,要尽可能取得第一手“优惠情报”。一个楼盘如果出现了大的优惠,一般情况下只有两种可能,要么开发商急需一大笔资金,这时会有好的促销政策;要么是清盘,处理尾房。而这些信息,一般购房人不可能直接了解到,因此,如果你对某个楼盘情有独钟,不妨多花些工夫了解一下“内部情报”。

房产投资的着眼点——高价值增长

理财关键词:高价值增长

理财关键点:能赚能守,才是赢家

一个人买房,几年间,房价翻了一番,于是一夜乍富的故事在这个时代便有了持续的传播力和号召力。即使在“后调控时代”,当投机、投资渐渐从我们眼中消失,涨的愿望依然强烈地回荡在自住购房者心中。

谈到房地产投资,有很多人首先会提出这样的问题:“我要投资一个物业,是看它的增值潜力,还是看它的租金回报?”对房地产投资者来说,这的确是一个很重要的问题。

以许多人的投资经验来看,物业价值增长潜力的大小,应该成为选择物业投资最重要的出发点,因为它给我们提供了一个创造财富的杠杆。对一个金融机构来说,你要买房贷款,第一件事情就是你是否有抵押品。房地产无论是内在或外在的因素,都被金融机构列为清单上居于首位的抵押品,而这一抵押物威力的大小,取决于抵押物价值的大小。因此,物业的价值增长潜力应该是我们投资时考虑的首要问题。

然后,再看租金收入。通常,我们在媒体物业销售的广告上总能看到“租金保证”一类的话,这对投资人来说,是一个不可忽视的信息,它意味着房地产经销商以租金保障为诱饵,促使投资人购买其物业。有的开发商在向客户推销他们的新建物业时,还会在买卖房屋的合同中加上“保证×年租金收入”的条款,就是说,几年内即使没有客户租借这一房产,开发商也会给投资者提供租金的补贴,以此优惠条件缓解买家的后顾之忧。如果一个用于投资的物业在一定的时间内提供了持续的租金,就等于向投资者提供了启动资金。从长远利益考虑,不管房地产商人是否意识到,这一承诺体现的价值,远比这一物业真正的租金价值更高。

另一个很少有人意识到的事情是,当房地产投资者谈论“租金”收入时,他们谈的不是买房后将有多少钱的进账,而是租金收入和该物业价值之间的比率。这是不同的两件事情,明确它们之间的关系对投资人确定房地产投资的价值十分重要。

在观察价值增长和租金收入的关系,即高的租金相对于低的价值增长,或高的价值增长相对于低的租金回报时,我们应该认识一个规则:一个好的房产投资,它的价值增长所得到的回报,将比它的租金收入高得多。

投资房地产价值的高增长,导致了房地产的另一个优势,即你所拥有的净资产会很快增加。其结果是,你的债务由于所拥有的物业价值的增长,而使其在整个物业价值的比例中变得越来越小,属于你的资产却越来越大,并逐渐高于你所欠的债务,使你在投资房地产的财务状况中逐渐处于一个有利的地位。

相反,一个价值低增长的房产,使你更多地依靠减少债务来提高净资产的拥有量,你所能做的就是,增加额外的资金来减少债务的数额。

因此,投资房产时,有一个十分明确的目的,那就是通过物业价值不断增长来增加你的净资产,这样你会成功得更快。

合适的才是最好的——期房、现房

理财关键词:期房、现房

理财关键点:根据优缺点加实际情况加以选择

买房子是一件终身大事,可是买期房还是现房呢?购房者往往面临这样的选择,购买期房虽然能够抢得先机,在价格上享受一定的优惠,但同时也承担着期房变“欺房”的风险,例如面积误差、建筑材料的变换、规划设计的改变等。如何能买到真正放心的房子呢?可能有人会说那就去买现房吧,真实的房子放在那儿等着你去挑选,应该就没有什么问题了吧。可是现房户型少、选择的空间小等也是导致购房者愿意选择期房的原因,究竟购房者买什么样的房子才是最合适的,一时间争论不休。

期房就是还没有建造好的房子,预售后少则半年,多则一至两年才能交付使用。期房的优点如下:

1.先期订购,户型、位置利于选择。由于订的是末竣工的房子,开发商所能提供的所有房屋都有,朝向好的户型也在其中,购房者就有了选择的余地。

2.价格上能给予较大的优惠,一般为10%左右,或者更多。房地产开发商对房屋的建造一般需要一至两年的时间,为了及时收回资金,对期房能预售比较乐意。

3.付款轻松,随施工进度而付,一般分为三次。首付时间为开工时,付定金和总房款的10%左右。

4.工程质量可以看到,随时监督,提出意见。从付完定金的那一刻起,购房者就可以随时去看工程进度,墙体、地板、隐蔽电路等建好以后不易看到的情况,这时一览无遗。

期房的缺点:

1.根据图纸买房,看不到实物。

2.有关面积、户型、装修标准难以判断。

3.开发商情况不易把握。若开发商在物业建设过程中因实力不足,缺乏必要的资金,使工程停顿,那么购房者就会蒙受巨大的损失。

4.市场行情与价格涨跌难以预测。

5.看到的仅仅是样板房而已,与用户最终的房屋会有所差距。

现房是已盖好的房子,对于住宅楼而言,是指缴完房款立即就可入住。现房的优点如下:

1.房子就在眼前,随时都可以进入房子去看一看,选中了买下便可。

2.入住便利。

3.房屋价格基本稳定,不会再有大的变动,购房时只需与周围地区、同类型房屋价格相比便可。

4.既有房屋的宣传材料,又可以实物一一对照。

5.家庭计划便于安排。

现房的缺点:

1.付款吃力。要在极短时间内拿出一二十万元的钱用于买房,大多数人都有难处。而且价格较高,难以优惠。

2.隐蔽工程难以看到。房屋的墙体、上下水设备、房屋电路走向只有经过较长的使用期后才会知道。

对于购买期房好还是购买现房好的问题,各人可根据以上期房和现房的优点和缺点,以及自己的实际情况加以选择。不管是期房,还是现房,只要适合你购买,居住又舒适的就是好房。

同类推荐
  • 新股民炒股一定要会算计

    新股民炒股一定要会算计

    新股民炒股一定要会算计新股民炒股一定要会算计新股民炒股一定要会算计新股民炒股一定要会算计新股民炒股一定要会算计新股民炒股一定要会算计新股民炒股一定要会算计新股民炒股一定要会算计
  • 好日子离不开理财学

    好日子离不开理财学

    老百姓居家过日子,讲究细水长流,用金融专业人员的说法这就叫理财。到底怎么理财,有什么好的方法来理财,相信大家各有各的高招。经常会听到很多人说,自己不善于理财。其实,在日常生活中,每天与柴米油盐打交道,就已经在理财了。过日子理财要从点滴做起,只要留心。时时处处都能省下银子。
  • 财女是这样炼成的

    财女是这样炼成的

    专为女性朋友量身打造出的 “财智秘籍”。 本书从改变女性的金钱观念入手,从赚钱、消费、理财、投资等生活的方方面面指导女人学会正确看待金钱,快速赚到金钱,游刃有余地管理金钱,成为风光无限的“财女”,成为一个能更好地主宰自己生活的新女性。
  • 上班赚钱下班理财大全集(超值金版)

    上班赚钱下班理财大全集(超值金版)

    本书是一部专为中国工薪阶层精心准备、量身打造的理财教案。全书从“上班赚钱”、“下班理财”两大层面进行论述。“上班赚钱”部分着重论述要以的职业精神和正确的工作态度全力以赴对从事工作,像对待生命一样对待工作,才能从工作中获得回报,在职场中谋求生存和发展。同时阐明了智慧工作的准则和技巧,激励人们创造优秀的业绩,从同行中脱颖而出,得到老板的赏识,成功升职加薪,让职业前景更为光明。
热门推荐
  • 嫡女棣王妃

    嫡女棣王妃

    “姨娘,夫人似乎断气了~”“哼!这么一碗药都下去了,难道她还能活着不成?”“那这······”一个年纪稍长的人朝着这位称作姨娘的人示意了一下自己手中的婴儿,似乎有些犹豫,“这好歹是个男孩,现在夫人已经死了,如果姨娘把他占为己有,然后得了这府中的中馈······”“嬷嬷?!”女子也不等她的话说完,就打断了她,“你记住了,我恨死了这个女人,她的儿子,只能随着她去,我就是以后自己生不出儿子,抱养别人的,也不会要她的。把他给我扔马桶里面溺了,对外就说一出生就死了!”猩红的嘴唇,吐出来的话却是格外的渗人。嬷嬷还想说什么,动了动嘴,却是一句话也没有说,转身朝着后面放着马桶的地方走去。却是没有发现旁边地上一个穿着有些破旧的衣服的小女孩此刻正瞪大了眼睛看着她们两。这是什么情况?自己不是被炸死了吗?怎么会······于此同时,脑中不断有记忆闪现出来,她们是自己的母亲和刚出生的弟弟啊?!不行,先救人。转头看见旁边谁绣花留下的针线跟剪刀,想到自己前世的身手,拿起一根绣花针就朝着那个嬷嬷飞了过去,却在半路上掉落下来,暗骂一声,这人是什么破身体。却引得那两个人听见动静看了过来。女人阴狠的盯着她,“你居然没有死?”微微眯起眼睛,自己的前身也是被她们弄死的了,看样子她们谁也不会放过,抓起旁边的剪刀就冲了过去。随着几声惨叫声,从此以后,府中府外都传遍了她的“美名”——凤家大小姐心肠歹毒,刺伤了府中无数的人,宛如一个疯子。
  • 鸾倾宫之如妃当道

    鸾倾宫之如妃当道

    一朝为妃,宫中权势瞬间倾倒。恩宠于身,傲然新旧容颜更替。如玥满心以为,这是她入宫以来最好的时候。大权在手,能与皇后分庭抗礼。恩宠不减,即便新人娇艳,可皇上的心始终怜惜自己。岂料小公主的夭折,再度掀起后宫里血雨腥风的争斗。刺骨的伤痛背后,竟然是蓄谋已久的杀害!
  • 做人有心机做事有手腕(大全集)

    做人有心机做事有手腕(大全集)

    人在旅途,暗流汹涌,变幻莫测;命运之路,荆棘丛生,陷阱密布。人生中,不光需要勇敢、坚强,还需要心机、手腕,需要高明的处世方略。做人要有“心机”是让你在为人处世的过程中,讲究方法,讲究策略,讲究变通之道,灵活机智地应对人情世故,在人际关系中如鱼得水,游刃有余地到达成功的彼岸。做事要有“手腕”,是要你在做事的过程中,学会_方圆通达之道,把成事的方法和技巧运用得淋漓尽致,达到****超群的境界。
  • 我们三个都是穿越来的

    我们三个都是穿越来的

    我是因为看了很多的穿越小说,也很想穿越。谁想我想想就能穿越,穿越就穿越吧,居然穿成怀孕九月的待产产妇,开玩笑嘛!人家在二十一世纪还是黄花一枚呢。这也可以接受,可是明明是丞相之女,堂堂四皇子的正牌王妃怎么会居住在这么一个几十平米得破落小院子里,她怎么混的,亏她还一身绝世武功,再是医毒双绝。哎。没关系,既然让我继承了这么多优越条件,一个王爷算得了什么?生下一对龙凤胎,居然都是穿过来的,神啊,你对我太好了吧?且看我们母子三人在古代风生水起笑料百出的古代生活吧。片段一在我走出大门时,突然转身对着轩辕心安说道:“王爷,若是哪天不幸你爱上了我,我定会让你生不如死的。”然后魅惑地一笑,潇洒地走了出去。片段二当我对着铜镜里的美人自恋地哼出不着调地歌时。“别哼了,难听死了。”一个清脆的声音响起。~~~接着一声尖叫紧跟着另一声尖叫。我用上轻功躲进了被子里.~~~"我和你一样是二十一世纪来的。”“你好,娘亲,哥哥,以后要多多指教。”来自两个婴儿的嘴里,我摸摸额头,没高烧啊。片段三“小鱼儿,我可是你孩子的爹,况且我没有写休书,你还是我的王妃。我会对你好的。”安王爷霸道地说道。“你们认识他吗?他说是你们的爹?”我问着脚边的两个孩子。“不认识,”女孩说道。“我们的爹不是埋在土里了吗?怎么他一点也不脏?”男孩问道。那个男人满头黑线。“对不起,我们不认识你。”说完拉着孩子转身就走。片段四“爹爹,这是我娘,你看漂亮吧?”南宫心乐拉着一个白衣帅哥进来问道。我无语中。“爹爹,你看我娘亲厉害吧?“南宫心馨拉着另外一个妖精似地男人走了进来。我想晕。“这才是我们的爹。”“才不是呢,这个才是”两人开始吵起来了。“我才是你们的爹。”安王爷气急地吼道。“滚一边去。”两个小孩同时说道。屋里顿时混乱之中。转头,回屋睡觉去了。推荐完结文《别哭黛玉》完结文《穿越之无泪潇湘》新文,《极品花痴》
  • 成功人士的七个习惯

    成功人士的七个习惯

    习惯对我们的生活有绝大的影响,因为它是一贯的。在不知不觉中,经年累月影响着我们的品德,暴露出我们的本性,左右着我们的成败。在现代社会,要想做一名成功人士,创造卓越的成就,就必须从培养良好的个人习惯入手。每个人在日常生活中都有各种各样的习惯,但是怎样的习惯才有助于你成功呢?
  • 我们三个都是穿越来的

    我们三个都是穿越来的

    我是因为看了很多的穿越小说,也很想穿越。谁想我想想就能穿越,穿越就穿越吧,居然穿成怀孕九月的待产产妇,开玩笑嘛!人家在二十一世纪还是黄花一枚呢。这也可以接受,可是明明是丞相之女,堂堂四皇子的正牌王妃怎么会居住在这么一个几十平米得破落小院子里,她怎么混的,亏她还一身绝世武功,再是医毒双绝。哎。没关系,既然让我继承了这么多优越条件,一个王爷算得了什么?生下一对龙凤胎,居然都是穿过来的,神啊,你对我太好了吧?且看我们母子三人在古代风生水起笑料百出的古代生活吧。片段一在我走出大门时,突然转身对着轩辕心安说道:“王爷,若是哪天不幸你爱上了我,我定会让你生不如死的。”然后魅惑地一笑,潇洒地走了出去。片段二当我对着铜镜里的美人自恋地哼出不着调地歌时。“别哼了,难听死了。”一个清脆的声音响起。~~~接着一声尖叫紧跟着另一声尖叫。我用上轻功躲进了被子里.~~~"我和你一样是二十一世纪来的。”“你好,娘亲,哥哥,以后要多多指教。”来自两个婴儿的嘴里,我摸摸额头,没高烧啊。片段三“小鱼儿,我可是你孩子的爹,况且我没有写休书,你还是我的王妃。我会对你好的。”安王爷霸道地说道。“你们认识他吗?他说是你们的爹?”我问着脚边的两个孩子。“不认识,”女孩说道。“我们的爹不是埋在土里了吗?怎么他一点也不脏?”男孩问道。那个男人满头黑线。“对不起,我们不认识你。”说完拉着孩子转身就走。片段四“爹爹,这是我娘,你看漂亮吧?”南宫心乐拉着一个白衣帅哥进来问道。我无语中。“爹爹,你看我娘亲厉害吧?“南宫心馨拉着另外一个妖精似地男人走了进来。我想晕。“这才是我们的爹。”“才不是呢,这个才是”两人开始吵起来了。“我才是你们的爹。”安王爷气急地吼道。“滚一边去。”两个小孩同时说道。屋里顿时混乱之中。转头,回屋睡觉去了。推荐完结文《别哭黛玉》完结文《穿越之无泪潇湘》新文,《极品花痴》
  • 明治天皇:孝明帝驾崩卷(下册)

    明治天皇:孝明帝驾崩卷(下册)

    《明治天皇》再现了日本从幕末走向明治维新的历史变革,以优美的文笔,宏大的场景,详细描绘了日本近代决定国运的倒幕运动的整个过程。本书塑造了一个个鲜活的日本近代史人物形象,以及他们的坚定信念,对“安政大狱”、“樱田门之变”等重大历史事件的描述详实生动,是一部了解近代日本不可多得的佳作。
  • 拐个皇帝回现代

    拐个皇帝回现代

    本书已经改编电视剧《拐个皇帝回现代》:1、皇帝走在21世纪的大街上,他的谋生第一招:体会小人物的卑微。平素九五之尊,现在贱如尘土,如何翻身?2、被皇帝大人虐了,临走时就顺便捞了皇帝大人一起回去。目的是看他到了21世纪怎么猖狂。武打替身、选秀、炒股、踢足球……从草根变身高富帅的小人物逆袭,正能量……
  • 古龙文集:九月鹰飞(下)

    古龙文集:九月鹰飞(下)

    江湖传言,曾经富可敌国的金钱帮,在帮主上官金虹去世之后,其财富和武功心法都收藏到了一个很秘密的地方。江湖上还说,世上知道藏宝地方的人只有上官金虹的女儿——上官小仙,一个和林仙儿一样的绝代美人,可惜的是,上官小仙的智商只有七岁女娃的水平。江湖上的各路豪杰闻听此事,没有不蠢蠢欲动的,然而,上官小仙现在却在小李飞刀唯一传人叶开的保护下……
  • 假如生活欺骗了你(中小学生必读丛书)

    假如生活欺骗了你(中小学生必读丛书)

    《假如生活斯骗了你》主要内容:说真的,他可是真心喜欢你的啊!如果我是你,肯定会带他远远地离开这里,这样不是很好吗?他可是一个非常出色的未婚夫……你为什么不想嫁给他呢?