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第6章 李海辉:高房价还能维持多久(1)

2014年以来,中国房地产市场进入自主调整期,房地产供给和销售同比增速持续下降,房地产交易量持续萎缩。截至2014年9月末,中国完成房地产开发投资累计为6.9万亿元,同比增长12.5%,比上年同期下降7.2个百分点。房屋新开工面积累计为13.1亿平方米,同比下降9.3%,其中,住宅新开工面积累计为9.2亿平方米,同比下降13.5%。中国商品房销售面积累计为7.7亿平方米,同比下降8.6%,其中,商品住宅销售面积为6.8亿平方米,同比下降10.3%。在房地产供销持续走低的情况下,2014年10月百城样本住宅平均房价为10629元/平方米,百城房价指数连续6个月环比负增长,同比指数首现下降0.52%。

长期拐点VS短期拐点

房地产市场遭遇“寒流”,关于房价的争论却“热潮”不断。中国房地产市场是长期调整还是短期调整?大家争论不休,莫衷一是。有人认为中国房地产更像美国房地产市场,尽管经历了大萧条和二战时期的两次调整,但美国房价长期趋势保持了持续上涨的态势。他们认为中国房地产市场也将像美国一样,此次调整是阶段性的,长期还将保持上涨势头。有人认为中国房地产市场更像日本,日本房价自上世纪九十年代初进入下降通道,历经20余年,即使时至今日在安倍经济学的宽松货币政策支持下,仍没有看到复苏的曙光。他们推断中国房地产市场和日本一样,这次调整是长期的拐点,在很长一段时间内很难再现上涨。

中国房地产市场到底更像美国还是日本呢?是面临历史性拐点还是短期拐点呢?

我们认为中国房地产市场的主要特征更像日本,但和当时的日本也有若干不同之处,并且中国正处在网络经济新时代。如果能激发新经济增长范式的潜能,能彻底进行经济体制改革,理性看中国房地产市场至少可以平稳发展10余年。如果没有抓住发展机遇,即使政策托市,中国房地产市场至多能撑两年,进入长期拐点不可避免。为什么这么认为呢?

首先比较中日两国的经济特征和市场情况的相似点:

一是经济增速变化和当年日本如出一辙。房地产是国民经济的支柱产业,房地产市场不仅是拉动经济增长的重要力量,其繁荣和发展也高度依赖于经济发展。美国经济除了大萧条期间1930-1933年出现连续负增长外,即使在二战和这次危机期间,也只是个别年份略现微萎缩情况。美国经济增速长期保持在3%-5%之间,这为房地产市场的稳步上涨奠定了坚实的经济基础。日本经济在二战后保持了30余年的高速增长,增速长期保持在10%以上,但是进入上世纪80年代特别是1985年以后,日本经济名义增速骤降至8%以内,1990年房地产泡沫破灭后,日本经济增速更进一步下降到5%以下。改革开放三十余年来,中国经济增速长期保持11%以上的增速,但是2011年以来中国经济增长速度下降到10%以内,进入2014年进一步下降到7.5%以内,第三季度经济增速仅有7.3%,创下危机以来的新低。这样的经济新常态能不能支持高高的房价呢?值得深思。

二是人口变化情况和日本当年极为相似。人口是住房需求的主体,持续的增长和汹涌的活力是房地产市场繁荣的基本保障。由于美国是开放型经济体,每年吸引着大量的国际高素质年轻人才流入美国,特别是上世纪90年代以来,国际人才流入成为美国保持经济活力和发展的重要条件之一。截至目前,美国人口的平均年龄仅为36岁左右,比我国人口的平均年龄还年轻2岁左右。反观日本,1985年日本65岁以上老人占比超过10%,1990年更是接近12%。在房地产泡沫破灭前夕,日本人口的平均年龄超过40岁。2013年中国人口平均年龄接近38岁,65岁以上老龄人口占比接近10%。中国老龄化社会将很快到来,和日本上世纪八十年代末期极为相像。更糟的是,中国经济增长不仅没能带来大量的国际高素质人才的流入,一些高素质富裕人才的流出却在加速。这是不是和日本当年极为相像?

三是中日两国货币供给增速快速回落难支持高房价。作为国际本位货币的美元,除了1992-1994年不足2%的增长率外,近30年美国货币供给量基本保持了4%-8%增长。对比日本,上世纪80年代之前,日本货币供给量持续在14%以上的增速,80年代回落到8%-11%之间。房地产泡沫破灭后,日本广义货币供给迅速下降到3%-4%之间,进入新世纪基本保持零增长,即使安倍经济学出台以后,货币增速起色也不大,2013年也没有超过4%。

2003-2012年中国货币供给量(M2)总涨幅4.40倍,年均增长18.3%。而2004—2012年全国二手房平均交易价格年均涨幅为18.9%,货币供给量涨幅和房地产价格上涨水平基本相同。这不难理解,新货币主义大师弗里德曼论述指出:任何通货膨胀都是一种货币现象。货币增长的最终流向不外乎商品服务交易市场、资产市场以及货币窖藏。假设流向这些市场的增幅相同,那么房价涨幅也应相近。回头再看,2014年三季度广义货币增幅比前十年的平均增幅低近7个百分点。这一比较不难看出,中国流动性正在逐步紧缩,高高的房地产价格还能hold住吗?

四是快速拉升的高房价必然调整。任何商品脱离不了价值规律的作用,脱离实体经济的房价迟早回归。2000年以前,美国房价没有出现直线拉升的情况,表现为美国房价长期平稳上涨。进入新世纪的美国房地产直线拉升,最终的结果也成为国际金融危机的导火索。日本房地产经历了30多年的繁荣,特别是上世纪80年代以后,日本房价更是高位上涨,最终1990年转入长期拐点。中国特别是北京、上海、深圳等城市的房价10年上涨接近10倍,目前已经赶英超美,当前调整也势在必然。是不是长期拐点呢?结合前面指标看,基本可以这样断定。

不同的是,中国城镇化率远没有达到当年日本的程度。城市房价是房地产市场的主要观测指标,城镇化进程是决定房地产市场繁荣发展的一个主要因素。除个别时期,美国城镇化基本保持了平稳的城镇化速度,没有大起大落。截至今日,在长达100多年城镇化进程中,平均城镇化速度约为0.3%。1970年美国城镇化率达到74%,之后出现了一轮逆城镇化过程。日本房地产泡沫开始破灭之时,1990年城镇化率为77%。2013年末中国城镇化约为54%,简单看离美日房地产调整的城镇化率尚有20个百分点的差距。按目前的城镇化速度计算,我国房地产至少还有10-15年的发展空间。也应当看到,中国城镇化进程严重滞后于经济发展,要实现这一发展空间并不容易。

历史经验表明:城镇化的基本动力是工业化,城镇化发展到一定程度将转变为高端服务业。据有关专家研究,2014年中国工业化率将达到75%,这表明中国已经进入后工业化时期。以此推算,中国城镇化率至少应达到70%以上,这就和当时日本的城镇化率不相上下。这说明中国城镇化进程被工业化和经济发展远远地甩在了后面。在城镇化主要推动力衰竭的情况下,房地产需求还会被激发出来么?

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