登陆注册
277700000012

第12章 零售业态 (5)

第二章 零售业态 (5)

购物中心最显著的特点是,由开发商作为主体,按预先设定的商业业态规划,首先引进大型百货公司、超市等主力及次主力店,而后根据规划布局零售店、餐饮、娱乐等业态以及相关零售专柜,进行整体运营和管理,对各种不同商业业态进行最佳组合,使不同业态之间的客户群得以互用并发挥出相乘的效果。

购物中心在定位方面遵循着四个原则:1市场定位。开发商首先要明确自己开发的物业是属于社区型、市区型还是城郊型,由此而划定购物中心的辐射范围和基础客户群。购物中心主商圈的消费群体多为中产阶层及中产阶层以上阶层,以提供生活舒适与便利性为主;(二)商品组合。根据我国大城市的消费水平来说,多数购物中心里的商品定位都应该放在“高而不贵”的定位上。这也是大多数中产家庭消费群的心理层面,他们追求生活质量,但对价格的范围有自己的评判和接受极限。他们偶尔会有购物冲动和盲从,但也有较强的自控能力;3业态组合。购物中心业态组合一般是按零售60%,餐饮20%,娱乐15%,其他5%的比例来安排的,这个比例也基本符合实际情况。一项权威的调查显示,女性用品(女装女鞋、化妆品、饰品)的销售额一般能占到购物中心总销售额的43%,购物中心内的超市食品和餐饮小吃占21%。从这两个数据中可以看出,一个购物中心的业态组合包括商品组合应该如何安排,店内的设施应向女性用品和餐饮食品的客户倾斜。

问题2.我国购物中心的困境是什么?

从上世纪90年代以来,我过发展最快的零售店铺业态是超市、仓储商店和购物中心。但是,至今为止,我国的购物中心建设还处于探索阶段,发展缺少规划,出现“一窝蜂”的倾向:有人把它做成了待租的房地产,有人把它当成了百货商店转型的救命稻草……

投资者缺乏对购物中心发展规律的认识。房地产业将其作为物业来做,商业把它当作商场来做。实际上,它是一个综合体,其运营比单纯的物业或纯粹的百货商店要复杂得多。德国ECE公司购物中心专家迪茨博士认为,北京购物中心95%选址不当。他认为,购物中心投资回报期为20年,美、日购物中心一般为7年,应对入租户放水养鱼。但一些中国投资者为尽快收回投资,向入租零售商收取过高的租金,结果无异于杀鸡取卵。北京信特商业中心倒闭的原因之一就在于此。

另外就是租户难求。购物中心采用的是招租的方式来经营,即开发商把店铺或者摊位出租给零售商。但是我国的专业店和专卖店本来就数量少、质量低,使购物中心没有充足的选择余地。外国专业店和专卖店倒是成熟化了,但又不一定适合中国目前的消费状况;有些虽然适应了,但在中国又不一定有营业执照。

还有就是管理乏力。购物中心里常有上百个所有权独立的零售商,想让所有零售商是否接受统一收银,是否接受统一营业时间,是否接受进行统一的促销行动等难度较大。如果协调没效率,就会损害购物中心整体形象,使顾客失去光顾的兴趣。

问题3.我国购物中心如何走出困境?

一、 在构建购物中心之前对周围的公共区域先进行科学评估

开发商可以利用控制的空间开发各种项目,解决千篇一律的问题。比如,调查结果显示消费者认为购物环境不够环保,那么超级购物中心就应当考虑附近区域的人口分布,多搞一些与社区相关的主题活动。不同类型的消费者对于超级购物中心有着不同的期望值,任何原因都有可能影响顾客的购物热情。所以开发商在构建购物中心之前要进行数字化的商圈分析,研究商圈内有多少居民、居民购买水平如何、有多少人、会花多少钱来购物中心买东西、入租商户的纯利润会实现多少等问题。

二、将国外经验与中国实际相结合

有部分购物中心是凭着自己感觉建立起来的,没有借鉴西方一些成功的经验,摸着石头过河最终却掉到了水里。也有一些购物中心过分依赖西方模式,忽视了中国国情,最终也付出了沉重的代价。比如米尔斯与万通新世界合作的失败、麦肯锡向王府井百货输出管理的夭折,都证明“洋药”虽有用,然而却有限。日本八佰伴把赛特带入了死胡同,解除“婚约”后,赛特根据中国国情进行调整,取得了成功。比如借鉴西方大型购物中心分期分批开发的经验,一期营业后,如果入租商户踊跃,效益好,再进行二期三期,把风险减小,把调整的余地加大,把投资回收的时期压短。

三、特色的主题和设计

购物中心具有特色主要是两方面:一方面是主题理念要具有特色。中国第一代大型购物中心致命硬伤有两处:一是功能缺陷,购物功能“一股独大”,占据了60%-70%的比例,造成休闲、娱乐场地短缺,使多种功能的配套受到冲击。二是主题缺陷,由于缺少体现都市文化品位且富有个性的主题设计,各购物中心从内容设置到品牌引进都大同小异,由此引发日益严重的同质化危机。因此购物中心差异化、主题化、特色化是成功的必要条件。还有就是建筑设计规划富有特色。

四.财务的可行性

购物中心的财务可行性分析报表包含了购物中心开发的预期费用、购物中心的计划收入和详细评估。区别于普通住宅物业开发,购物中心的投资成本中包含着长期的运营成本费用,如广告和物业宣传费用、房地产税、物业管理、购物中心修缮等各类费用;同时购物中心的总收入也不同于住宅物业的一次性销售收入,是不定性的多元化收入形式,其中包括出租、销售、自营等来实现。出租可分为不定期租金回收收入,一般分为5年、10年或者以后的总体租金回收。

五、强化资源整合能力

购物中心发展涉及房地产开发、商业经营、资金融通等,如房地产投资信托基金及证券市场,它的地产属性包含建筑形态、功能空间、环境配套、技术要求等专业内容,而其商业属性更是涉及相关产业经济、人口数量、消费水平、市场容量、业态选择、商品定位、商业运营等综合因素。由于双重特色反映出它具有跨行业的复合属性,因此在购物中心的开发中,应当在项目选址、立项、规划、招商、设计、建设、运营、管理等各环节上,有效地整合房地产和商业两大领域内的人才、资金、技术、管理等优质资源。

六、专业团队的引入

购物中心开发的复杂性与周期长的特点,使得在购物中心的开发过程需要大量的专业人员参与到项目建设中来。主要有项目前期顾问团队、租赁招商团队、市场销售团队、规划设计团队、工程建设管理团队以及商业运营团队等。在项目前期聘请专业的顾问团队进行市场调研分析、规划初步的商业业态是十分必要的。并且很大一部分购物中心都有国际投资者的参与,这样用国际化的眼光来建设购物中心,对未来的招商奠定基础。

活动:周末时跟同学们一起去逛逛周围的购物中心,观察讨论各个购物中心之间有什么区别?存在什么弊端?

五 零售的其他经营业态

引导案例:

经常逛街的人也许会发现,今年的首府服装市场出现了成群的黑马——品牌折扣店。人们一窝蜂去品牌折扣店凑热闹的主要目的是因为可以买到半价以下的名牌商品,那些想买低价名牌商品的消费者,也不用再等到商场促销或千里迢迢出国购物。那么品牌折扣店的出现是否会给首府目前的商业形态带来一定的冲击力,是否会使首府的商业格局产生变化呢?

百姓: 要品牌更要实惠

“品牌折扣店的货物很划算,我经常带着孩子去运动品牌折扣店里逛。像安踏折扣店里的鞋就比专卖店里的便宜很多,有时可以享受半价优惠呢,这对我们消费者来说是又划算又有面子。”消费者毕虹这样说。记者在采访中了解到,像这样的知名品牌折扣店在呼市越来越多,他们大多销售名牌过季、下架、断码或尾货产品。记者在某鞋品牌折扣店了解到,一双鞋在正价店的售价为198元,而在折扣店售价为100元。

品牌折扣店最吸引人的地方就是价格便宜。记者在采访中了解到一种商业零售业态——奥特莱斯,将要杀向首府市场。说起这种商业模式,很多出过国的人深有体会,它们大多建在一些偏远地区的大型购物中心里,很多平时让人望而却步的国际品牌,一旦印上奥特莱斯“标签”,立马给消费者一个极其惊喜的价格,很多人为此十分慷慨地掏腰包,付了钱还直呼“淘到便宜了”。据相关负责人介绍,折扣店里的绝大部分名品折扣在5折以下,有相当部分的货品只有1折至3折,如此的惊喜价格自然吸引了很多品牌追求者。

竞争:新业态或将影响商业格局

品牌折扣店这种新的消费模式给老百姓带来了实惠,那对商家意味着什么?会不会带来新一轮激烈的市场竞争?呼市现有大型商场多数分布在中山路的商业要道上,呼市的商业繁荣也集中体现在了这条路上。但在采访中记者了解到,大多数品牌折扣店并没有在中山路商圈。“如果选址市中心商圈,折扣店中低价品牌难免对正价店铺价格体系造成全面冲击。”一位不愿透露姓名的分析人士表示。他说,一般的折扣店都不会选择在正价专卖店附近开,如果在同一商圈,消费者很难区分正价商品和折扣店商品的定位形象,因而很容易造成正价商品和打折商品对峙的局面。

记者在首府市场上看到,大多数的品牌折扣店都开在离中心商业圈较远的地方。负责内蒙古奥特莱斯店的总经理王耀强认为,品牌折扣店是一种商业发展的趋势。当前,商业开始朝规模化发展,大量综合性的大型购物中心开始涌现,并且,这种态势从一线大城市影响到经济实力较强的二线中小城市。与此相匹配的是,新的商业形态也开始从一线城市向二线城市发展。最终就形成SHOPPING MALL。在呼市,这种商业发展态势越来越明显。据业内人士分析,品牌折扣店这样的新的商业业态出现或许可以改进呼市百货业的现状,差异化的经营或许可以调整商业模式,改良商业环境。

思考题:

1. 品牌折扣店为什么受到消费者的欢迎?

2. 品牌折扣店销售的都是哪类货品?

3. 为什么大多数品牌折扣店都开在离中心商业圈较远的地方?

问题.零售的其他经营业态还有哪些?

除了百货商店、超市和大型超市、专业店和专卖店、购物中心,还有以下几种业态:

一、 食杂店

是以经营香烟、酒、饮料、休闲食品为主,独立、传统的无明显品牌形象的零售业态。食杂店的优势在于便利。人们很少会为了一袋盐,一瓶啤酒,或者一罐油舍近求远跑到大商场、大超市去买。另外现在很多食杂店都增加了公用电话、手机充值、代送报纸等附加服务,给附近的居民带来了很大的便利。劣势是服务半径小。

二、便利店

是位于居民区附近,以经营即时性商品为主,以满足便利性需求为第一宗旨,采取自选式购物方式的小型零售店。这种以满足顾客应急性、便利性需求的零售业态最早起源于美国。继而衍生出两个分支,即传统型便利店与加油站型便利店,前者在日本、中国台湾等亚洲诸国得以发展成熟,后者则在欧美地区较为盛行。超市带来了第一波消费观念革命,而无处不在的便利店又带来了第二波的消费观念革命,“买到你在超市忘记买的东西”成为美国便利店营销核心。很多便利店将其塑造成社区服务中心,努力为顾客提供多层次的服务,例如速递、存取款、发传真、复印、代收公用事业费、代售邮票、代订车票和飞机票、代冲胶卷等等,对购物便利的追求是社会发展的大趋势,这就决定了便利店具有强大的生命力和竞争力。

三、折扣店

同类推荐
  • 农产品销售技巧读本

    农产品销售技巧读本

    《金阳光新农村丛书》围绕农民朋友十分关心的具体话题,分“新农民技术能手“新农业产业拓展和“新农村和谐社会三个系列,分批出版。“新农民技术能手系列除了传授实用的农业技术,还介绍了如何闯市场、如何经营;“新农业产业拓展系列介绍了现代农业的新趋势、新模式;“新农村和谐社会系列包括农村政策宣讲、常见病防治、乡村文化室建立,还对农民进城务工的一些知识作了介绍。全书新颖实用,简明易懂。
  • 老板第一防线:防止核心员工流失的策略

    老板第一防线:防止核心员工流失的策略

    留住自己的核心员工已经成为中国企业与世界500强企业较量的开始,对此,预防和规避核心员工流失的第一道防线就尤为重要,一旦第一道防线失守,后果就不堪设想。北京华夏圣文管理咨询公司对中国1500家企业的核心员工调查后,得出的结论更让中国企业担忧。调查报告指出,核心员工的流失不仅带走关乎企业的商业机密、核心技术、合作客户,更为严重的是核心员工除了自己另谋他就,还往往会带走其他的核心力量。留住核心员工是一个系统的工程,不仅需要较高的薪酬、福利,还需要用精神激励来巩固。精神激励主要表现为创建一种参与、平等、沟通的工作氛围。建立起公司内部融洽、友好的人际关系。
  • 管事先管人,管人要管心

    管事先管人,管人要管心

    曾有一位企业领导说:“过去管理企业我主要管事,可永远有管不完的事,每件事情都需要我决策,每项工作都需要我把关。虽然我不一定比别人专业,但由于我是公司老板,是企业创始人,因此,我必须这么做。可是,我并没有取得满意的管理效果。”后来,这位企业家意识到自己的能力是有限的,他发现自己的做法很愚蠢,事必躬亲是无法把企业做强做大的,必须通过管人达到管事、经营企业的目的。
  • 每天学点销售学大全集(超值金版)

    每天学点销售学大全集(超值金版)

    本书给广大销售人员提供了实用的销售方法,有助于销售人员清晰、准确、自信地传达信息:讲述了一系列销售技巧,以提高销售人员的表达能力,使客户能够感受到销售人员给予他们的关注和敬意,使销售人员对产品的介绍引人入胜,让销售人员的诚信深入人心,帮助销售人员与客户建立长期合作的伙伴关系。让销售人员的销售额直线提升。
  • 技术性人力资源管理

    技术性人力资源管理

    2008年是作者进入高校工作的第五个年头。在进入高校前,他先后在两家企业工作十多年,担任过驻外分公司经理、特大型企业集团的办公室副主任和人力资源部经理等职。也正是因为有这些经历,使他对人力资源管理产生了浓厚的兴趣。在攻读博士学位期间,对战略管理、人力资源管理等进行了较为系统和深入的研究,书中内容大多都出自亲自操作和实践的经验总结和学习心得。
热门推荐
  • 天命有归

    天命有归

    李天星,一个修真界的异类,他没有经过艰辛的修炼就有了人神嫉妒的修为.为了给自己报仇,他成了人间最强。为了天星门的门人,他用强硬的手段统治了仙、佛、魔、鬼、冥、妖六界。为了给师傅报仇,他挑起了诸神之战。为了窥得最神秘的地方他终于成功的进入了那片领域,也知道了自己今后要走的路……
  • 无敌大小姐

    无敌大小姐

    当现代阴狠毒辣,手段极多的火家大小姐火无情,穿越到一个好色如命,花痴草包大小姐身上,会发生怎样的化学反应?火无情一醒过来就发现,自己竟然在众目睽睽之下上演脱衣秀。周围还有一群围观者。这一发现,让她极为不爽。刚刚穿好衣服,便看到一个声称是自家老头的老不死气势汹汹的跑来问罪。刚上来,就要打她。这还得了?她火无情从生自死,都是王者。敢动她的人,都在和阎王喝茶。于是,她一怒之下,打了老爹。众人皆道:火家小姐阴狠毒辣,竟然连老爹都不放在眼里。就这样,她的罪名又多了一条。蛇蝎美人。穿越后,火无情的麻烦不断。第一天,打了爹。第二天,毁了姐姐的容。第三天,骂了二娘。第四天,当众轻薄了天下第一公子。第五天,火家贴出招亲启事:但凡愿意娶火家大小姐者,皆可去火府报名。来者不限。不怕死,不想活的,欢迎前来。警示:但凡来此,生死皆与火家无关。若有残病者火家一律不负法律责任。本以为无人敢到,岂料是桃花朵朵。美男个个很妖娆一号美人:火无炎。火家大少爷。为人不清楚,手段不清楚。容貌不清楚。唯一清楚的是,他有钱。有多多的钱。火无情语录:钱是好东西。娶了。(此美男,由美瞳掩饰不了你眼神的空洞领养。)火老爷一气之下,昏了过去。家门不幸,家门不幸啊。二号美人:竹清月。江湖人称天上神仙,地上无月。大国师一枚。美得惊天动地。火无情语录:美人好,尤其是自带嫁妆又会预测未来的美人,娶了。(此美男,由东de琳琳领养)三号美人:轩辕子玉。当朝七皇子,游历四国。一张可爱无敌的脸。单纯至极。火无情语录:可爱的孩子好,可爱又乖巧的孩子更好。可爱乖巧又不用给钱的孩子,娶了。(此美男,由刘千绮领养)皇帝听闻,两眼一抹黑。他的儿啊。怎么就这么不争气呢。四号美人:天下第一美男。性格不详,籍贯不详。火无情语录:谜一样的美人,她喜欢。每天都有新鲜感。娶了。(此美男,由告别的爱情li领养。)五号美人:天下第一名伶。火无情语录:解风情的美男,如果没钱花把他卖了都不用调教。娶了。(此美男由伊眸领养。)六号美男:解忧楼楼主。相貌不详,身世不详。爱好杀人。火无情语录:凶恶的美人,她喜欢。娶了。(此美男由陈铭铭领养)七号美男:琴圣。貌如谪仙,琴音杀人。冷清眸子中,百转千回,说尽风流。(此美男由伊眸领养)夜杀:天下第一杀手。(此美男由静寂之夜领养)
  • 无敌大小姐

    无敌大小姐

    当现代阴狠毒辣,手段极多的火家大小姐火无情,穿越到一个好色如命,花痴草包大小姐身上,会发生怎样的化学反应?火无情一醒过来就发现,自己竟然在众目睽睽之下上演脱衣秀。周围还有一群围观者。这一发现,让她极为不爽。刚刚穿好衣服,便看到一个声称是自家老头的老不死气势汹汹的跑来问罪。刚上来,就要打她。这还得了?她火无情从生自死,都是王者。敢动她的人,都在和阎王喝茶。于是,她一怒之下,打了老爹。众人皆道:火家小姐阴狠毒辣,竟然连老爹都不放在眼里。就这样,她的罪名又多了一条。蛇蝎美人。穿越后,火无情的麻烦不断。第一天,打了爹。第二天,毁了姐姐的容。第三天,骂了二娘。第四天,当众轻薄了天下第一公子。第五天,火家贴出招亲启事:但凡愿意娶火家大小姐者,皆可去火府报名。来者不限。不怕死,不想活的,欢迎前来。警示:但凡来此,生死皆与火家无关。若有残病者火家一律不负法律责任。本以为无人敢到,岂料是桃花朵朵。美男个个很妖娆一号美人:火无炎。火家大少爷。为人不清楚,手段不清楚。容貌不清楚。唯一清楚的是,他有钱。有多多的钱。火无情语录:钱是好东西。娶了。(此美男,由美瞳掩饰不了你眼神的空洞领养。)火老爷一气之下,昏了过去。家门不幸,家门不幸啊。二号美人:竹清月。江湖人称天上神仙,地上无月。大国师一枚。美得惊天动地。火无情语录:美人好,尤其是自带嫁妆又会预测未来的美人,娶了。(此美男,由东de琳琳领养)三号美人:轩辕子玉。当朝七皇子,游历四国。一张可爱无敌的脸。单纯至极。火无情语录:可爱的孩子好,可爱又乖巧的孩子更好。可爱乖巧又不用给钱的孩子,娶了。(此美男,由刘千绮领养)皇帝听闻,两眼一抹黑。他的儿啊。怎么就这么不争气呢。四号美人:天下第一美男。性格不详,籍贯不详。火无情语录:谜一样的美人,她喜欢。每天都有新鲜感。娶了。(此美男,由告别的爱情li领养。)五号美人:天下第一名伶。火无情语录:解风情的美男,如果没钱花把他卖了都不用调教。娶了。(此美男由伊眸领养。)六号美男:解忧楼楼主。相貌不详,身世不详。爱好杀人。火无情语录:凶恶的美人,她喜欢。娶了。(此美男由陈铭铭领养)七号美男:琴圣。貌如谪仙,琴音杀人。冷清眸子中,百转千回,说尽风流。(此美男由伊眸领养)夜杀:天下第一杀手。(此美男由静寂之夜领养)
  • 邪帝追妻:狂妃哪里逃

    邪帝追妻:狂妃哪里逃

    炫炫已发新书《妖孽邪宠:倾世兽妃太撩人》很好看的文文新书简介:前世,她死于爱人之手,再次睁开眼眸,却变成了皇城鼎鼎有名的丑颜大废物!说她是不会聚灵的废物,没有召唤兽的草包,但那只对自己无限卖萌,打滚求包养的兽又是什么?丑颜看着恶心倒胃口,死了还污染空气,可是那只妖孽为毛要缠着自己不放?当丑颜褪去,露出倾城容颜之后,某只妖孽笑得花枝乱颤:“掩埋在沙堆里面的珍珠,先下手为强才能抱得美人归啊!”【宠文+女强+爱情+搞笑】
  • 学生作文知识讲话

    学生作文知识讲话

    《作文知识讲话》是作者几十年作文教学实践及其研究探讨的结晶,对中小学生和语文教师具有切实的指导和参考价值。
  • 第一狂妄娘亲

    第一狂妄娘亲

    穿越便遇上了临盆产子,可是谁能告诉她,为什么生出来的是个肉球?还是三年怀孕所致。肉球里跑出粉嫩小萌宝,岂料腹黑而强大!杀手成为异世界天生煞体,无法修炼?NO!NO!NO!越是无法修炼,她还是就偏偏修炼给你们看!娘亲嚣张,萌宝腹黑,且看母子俩是如何把这异世界闹的天翻地覆的!“娘亲,那人长的好像我,是爹爹吗?”“NO,你爹是太监!”“太监是什么?”“太监就是太监!”某男幽幽道,“你见过这么美的太监么?”
  • 修罗武神

    修罗武神

    论潜力,不算天才,可玄功武技,皆可无师自通。论实力,任凭你有万千至宝,但定不敌我界灵大军。我是谁?天下众生视我为修罗,却不知,我以修罗成武神。等级:灵武,元武,玄武,天武,武君,武王,武帝,武祖....
  • 狐狸王爷戏甜妃

    狐狸王爷戏甜妃

    东临大陆,三国争锋。她一朝穿越成了逍遥侯府万人宠爱的小郡主,机缘巧合,拜了隐族族长为师,无意中开启了传说中的宝藏,从此江湖传闻,得此女者得天下!天子的算计、皇子的争夺、更有腹黑公主的阴谋诡计,从此鸡飞狗跳,身陷险境。半路出逃竟然撞见妖孽王爷,误把狐狸当白兔,一路死缠烂打硬是逼上妃位。殊不知,狐狸不好惹,更引来一众花痴女的怨怼。且看俏皮郡主怎么翻转局势成为拽翻天下的霸道王妃!
  • 夺心攻略:金主追妻36计

    夺心攻略:金主追妻36计

    一个离婚女,一个钻石男。她眨巴着大眼睛:“你又想当金主,又不想救我爸,天下哪有这等好事?”他唇角勾笑:“除了救你爸,都可以答应你!”她气得炸毛:“滚!”这前脚才出狼窝,后脚又入虎口。他捧她上天:我要当你一辈子金主!她恨他入地:做梦!你才是害得我家破产的幕后黑手!前夫和金主,反复纠缠。亲情爱情,阴谋阳谋,真相揭开,令人诧异……她到底缺少了哪一部分的记忆?
  • 晚清之后是民国

    晚清之后是民国

    本书系在全国颇有影响的“晚清三部曲”(《晚清有个李鸿章》、《晚清有个曾国藩》、《晚清有个袁世凯》)续篇,由晚清而入民国,由个案扩及群像,从大历史角度描述自袁世凯去世后,中国社会各方面的嬗变。古老的东方帝国,在一跃成为亚洲最早的共和国之后,不但没有新生,反而陷入内斗的泥淖,一切都在崩溃:政治和军事,经济和文化,信心和信仰……最后不得不以再度集权的方式,画了一个简单的句号。真实的北洋民国是怎样一种状态?内外各种势力如何博弈?世道人心如何演化?历史走向是否可以掌控?这一切与国民性有何关联?作者从容织出一张历史的网,其间,偶然与必然交错,变幻与恒定交织,振奋与悲怆交替。