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第6章 百亿财富之变(5)

“综合商社”式的扩张指的是万科的第一轮扩张,时间约在1988~1993年间。所谓的“综合商社”,主要是针对王石借鉴自己创业初期的合作伙伴——索尼——经营模式而言的,即实施多元化和跨地域经营战略,实现急速扩张的过程。

当时,王石和管理层采用“0.4投资法”,即参股40%、不控股的投资策略,使万科迅速发展到12个城市、5大行业业务、55家控股与参股企业。到1990年,公司初步形成商贸、工业、房地产和文化传播四大业务的经营架构,不过也导致管理混乱,公司失控,边际效益递减。但是,万科却借此时期培养了大批优秀的经理人,同时对于企业跨区域经营也有了良好的经验。

据王石后来回忆,万科能实现第一轮扩张,与1993年以前发行A、B股以及增资扩股有密切关联。1988年,万科发行A股,公开募集社会股金2800万元,公司资产及经营规模迅速扩大。1989年招股工作顺利完成,所募集的股金主要投向工业生产、进出口贸易和房地产开发。深圳万科地产有限公司于1989年成立。这一年,受到走私市场的冲击,公司的摄录像器材销售业务渐趋萎缩,而工业和房地产业务发展良好,成为公司主要利润来源。

1991年初,公司确定集信息、交易、融资、制造于一体的“综合商社”发展模式,并在当年6月进行增资扩股,总股本增加至7796万股。1992年是万科实施跨地域经营,“遍地开花”的一年。在贸易方面,公司成立贸易经营本部,万佳在武汉和乌鲁木齐开办商场,并增设大连公司、珠海公司、武汉公司、新疆公司和北海公司;在地产方面,香港银都置业、青岛银都花园、天津万兴和万华、上海万科房地产、北海万达房地产等分公司相继成立;进行股权投资的国内公司达到13家;成立万科文化传播有限公司,开展电影、广告、卡拉OK影碟等制作和发行业务。

尤其是1992年邓小平南巡讲话发表之后,国务院随后发布《关于发展房地产业若干问题的通知》,王石带领万科借此加速实施跨地域发展战略,在华南经济圈,长江三角洲经济圈,以山东半岛、京津地区和辽东半岛组成的渤海经济圈投资房地产项目和股权投资。

然而,与大多数公司相似,在一浪高过一浪的投资热潮中四面出击的万科,很快感到了战线过长,人力财力捉襟见肘,加之中央提出“防止经济过热”的警告,宏观经济紧缩,王石和管理层不得不加快进行调整。

在银根紧缩之前,也就是1993年4月,王石和万科又一次赢得了幸运,万科成功发行B股,筹资4.5亿港元,这对公司渡过银根紧缩的难关起到了至关重要的作用。发行B股不仅让公司获得资金,还让王石和万科的管理层从风险基金的角度,从国际成熟投资人的角度来审视万科的业务架构是否合理。

对此,王石后来说,“许多同行认为:万科很运气,王石很运气。我承认运气,但如果没有万科人的努力,运气在你面前又有什么用呢?”

王石及其团队在随后开始的调整过程中,也显示出了与其他公司的不同。

当时,万科除房地产开发和股权投资外,其它业务的利润率明显降低。如进出口业务的营业额虽然占总数的70%以上,但实现的利润却不足利润总额的1/4。与此相反,公司的房地产业务却势头良好,如在上海的第一个项目西郊花园所取得的营业收入仅占1992年总收入的5%,而利润却占近20%。

于是,在1993年1月的上海务虚会上,万科管理层果断决定放弃“综合商社”式的发展目标,确定了城市居民住宅开发为主导业务,并提出加速资本积累,形成专业化和规模化经营的发展方针。

正是王石及其团队的这种及时主动决断,使万科走上了专业化道路,并逐步成长为地产板块的龙头公司。这是后话。

到1998年,王石主导下的收缩基本告一段落。当年,房地产业务的净利润占到了利润总额的近九成,而万科也解决了如何在众多已采取专业化经营的公司中,确立行业领跑者地位的问题。

3.志在必得的入门之争

在“综合商社”式的扩张过程中,万科也表现出了标准的深圳特色:朝气阳光,潜力十足。直到1993年,王石的经营战略来了一个大转变,开始收缩战线,主导万科放弃了以“综合商社”为目标的发展模式,确立了以城市居民住宅为主要业务,逐渐收缩其他行业经营的战略思路。

从1993年到1996年,王石把已出师省外的一些产业和企业收回广东深圳,而且先后卖掉几家与房地产主业毫无关联的企业,尽管它们都是赢利企业。王石的举动,在当时很多人看来简直不可思议。

这里就很有必要重温一下王石和万科进入地产业的入门过程了。

1987年12月1日,一块面积为8588平方米,有50年使用权的土地在深圳会堂被成功拍卖。对这又一新生事物,媒体给予了如此报道:“这场拍卖,破天荒地将土地的所有权与使用权相分离,是对传统的国有土地管理体制的重大突破。中共中央政治局委员、国家体改委主任李铁映观看了这次拍卖会。”

这场土地拍卖会之后的第28天,广东省人大常委会通过了《深圳经济特区土地管理条例》,《条例》规定土地使用权可以有偿出让、转让。其后,全国许多城市参照深圳的做法,实行国有土地有偿转让制度。

由此引发的连锁效应为业内外瞩目。1988年4月12日,七届全国人大第一次会议通过了《中华人民共和国宪法修正草案》,把禁止出租土地的“出租”二字删去,规定“土地的使用权可以按照法律的规定转让”。用王石后来的话说:“中国房地业发展的最根本的基石,就此奠定。”

几个月后,王石主持的万科就正式参与了深圳一块土地的拍卖,由此揭开了万科地产的序幕。

王石带领万科开发的第一个房地产项目叫“威登别墅”,位于深圳市老法院后面。虽然政府、房地产界包括万科团队自己,都认为这个项目是要亏的,但到这个项目发售时,由于正赶上房地产高速发展,房价快速上涨时期,再加上王石团队们的精心策划,结果价格卖到了每平方米4500元左右,万科不但没亏,还小赚了一把。

更为重要的是,万科借此在国内外媒界中一鸣惊人!这一年的王石37岁!

我们还是来看看这其中的微妙过程:

1988年11月,深圳进行了威登别墅地块的土地拍卖。这是深圳同时也是整个中国进行的第二次土地公开拍卖,不仅吸引了国内各大媒体的关注,也让国外许多媒体所瞩目。

参与这次竟拍的,就有王石亲自代表的万科。竞投一开始,价格就一路飙升。最后只剩下万科同另外一家轮流叫价,互不相让,进入白热化。王石说,“万科是志在必夺!”

最后一轮开始,对方叫出新的价码,拍卖官两次追问后并举起了槌子。王石本能地抓过自己伙伴杨海生手中的牌子,喊了一个跳升的报价。拍卖官三次叫价,一槌定音。王石最终以2000万元的天价如愿以偿,带领万科迈进了全新的地产领域。

但是,王石后来回忆说,按照当时拍卖的土地成本计算,楼面地价已经高于这块土地周边的住宅产品的平均售价。换句话来说,按市场价把附近的住宅楼买下来,拆掉再重新建的土地成本价都低于万科获得的这块土地的价格。王石称之为“昂贵的地产行业入场券”。

虽然高价拿到了进入房地产的敲门砖,王石和他的团队并未感到轻松,接下来的实际操作如何进行,成为王石这些地产门外汉必须面临的一大考验。

显然,王石要按自己的思维行事。他安排秘书上街,把地摊上有关风水的书全给搜罗回来,自己则通宵阅读论风水的小册子。第二天对着记者,王石开始大谈威登地块的风水龙脉,“你们看到了,地块芦苇茂盛,知道为什么吗?从风水的角度看,聚水,水为财。左青龙右白虎、前朱雀后玄武……”这是王石当时的原话。

期间,万科内部的大多数人不无道理的建议毁约,“不执行同国土局签订的合同,大不了交些罚金,否则高地价的经营压力太大。”而王石却出人意料的主张,“不仅不能毁约,还要继续竞标拿第二块地。”果然,一个月之后,另一块“天景地块”推出,万科再次夺标。王石和万科的连续高调亮相,也随即掀起了“黑马”效应。

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