第五章2 房产投资需要了解什么 (2)
怎样判断房产投资价值
投资者在投资房产时，就像投资其他资金一样，考虑最多的就是房产的未来升值问题，即房屋价格的升值和房屋租金的升值。
随着近几年房产市场的不断完善和健全，房产投资的风险大大降低了，保值、增值的机会增加了。然而，怎样才能判断房子的投资价值呢？以下几大要素可以帮助投资者准确判断房产投资的价值。
1.房屋地段
房地产行家们的标准有三个：地段、地段、还是地段。什么样的地段建什么样的房子，才是这句话的真正含义。
2.房屋质量
投资者选择好的房屋就要看房屋开发商的实力怎样。有实力质量自然有保障，作出的承诺也能兑现。
3．房子的状况
挑一个好的朝向、楼层、户型对出租有很大的好处，这就要看投资者的眼力和爱好了，不过关键还是要房子本身条件好才行。
4．房屋现代化程度
现代社会科学技术发展迅速，住房也是日新月异，住房现代化也逐步成熟起来。因此，判断房子的投资价值，这一点与房子的地段和质量同样重要。
5．社区文化背景
中国人在国外喜欢住唐人街，外国人在中国也喜欢聚居，这就是文化背景使然。所以使馆区、开发区周围的公寓里外国人最多，这样使馆区、开发区周围的外销公寓也就十分抢手了。
6.物业管理
物业管理的好坏直接取决于物业公司的专业程度。另有些物业管理有代理业主出租的业务，因此买房时要注意，一个得力的物业公司也许会给以后的出租带来很多方便。
哪种房产投资好赚钱
正确评估房产的价值是进行房地产投资的第一步，其次，要想继续在房产投资方面稳固的迈步前行，投资者还得了解，什么房产才是最好的投资对象。
工业用地和交通水利用地一般都不是理想的投资对象。同样的房屋，城市的价格要比乡村的高出很多。在城市的房产中，商业区和住宅区都是较为理想的投资对象，文教区，农业区，保护区相对来说也可以算是较好的投资对象。
同样是商业区和住宅区，因地段不同也会有好坏之分。有的地段人口密集，商业发达，非常繁荣；有的地段则是待开发地段，许多设施尚未建设好。这样的话，对于投资者来说，投资兴旺地段或即将兴旺的地段，就是他们的首选。而城郊或离市中心较远的地段，一两年内不可能发展起来，则不是投资的理想地。
同一街区，同一地段的不同房产，其价值的大小与房产的位置有密切关系。地产界向来有“金角、银边、铜尾、黑爪子、草肚皮”的说法。“金角”是指临街的街角地，交通便利、客流量大、位置醒目、商业价值高，是设店开铺的首选位置。“银边”是指繁华街道的临街地，商业价值仅次于“金角”。“铜尾”则是指靠近相对清静一侧街道的临街地，商业价值虽不及“金角”“银边”，但其价值远高于普通的住宅地。“黑爪子”是指超越街道建筑界限，伸出人行道的地段。“草肚皮”是指不沿街的地方，其商业价值不大，一般只作仓库和住宅用地。
房产所处的地段，对房地产投资的成败至关重要。房地产界流行一句名言：“不怕好的地段买坏房，就怕不好的地段买到房”。
贪图价格便宜，在偏僻的地段投资房产是欠考虑的，虽然房产总价会提高，但如果急需用钱而找买主套现，难度会很大。
只有投资住宅才能赚钱？
很多人都有这样一种疑问：是不是只有投资住宅才能赚钱？
答案当然不是。其实，房地产投资的内容十分丰富，有住宅、商业房产、工业物业、土地等，不一而足。面面俱到的投资实不可取，正确的方法应该是首先了解每个不同类型的房产的特点，然后选择适合自己的投资范围。然而，房地产类型怎样选择、配置？每一种房地产类型背后隐藏的秘密又是什么？投资人如何在各种眼花缭乱的信息中取得真经？这些问题中的任何一个都值得长时间地研究。
让我们先看看适用于投资的房地产大致有些什么类型，它们又有哪些不同的特点。
1.土地投资
土地资源越来越少，决定了土地保值安全性和巨大的增值潜力。对土地的投资应重点考虑法规、计划、区域、经济等因素对该地区土地价值的影响。
2.住宅物业投资
对住宅的投资一般是初入房地产投资领域，或小型房产投资者的首要选择，考察因素除了本书第二部分提及的若干方面外，还应重点考察区位以及物业设计的超前性。
3.商用物业投资
销售额大小决定商业物业投资的经济价值，即影响商业地产价格的主要因素对商业区收益的好坏。商用物业投资应主要看该物业面积的大小、物业所在地区的交通状况、顾客的类型与流量、经营项目的类别和本地区竞争情况、城市规划程度与周边发展趋势等。
4.综合商住楼、办公楼物业投资
全面考察交通、通讯和金融服务的便利程度，是决定此类房地产投资成败的关键。相关因素包括消防安全系统、通讯网络配置情况、停靠车位设计容量、娱乐、休闲、健身房配置情况。
5.工业物业投资
交通运输状况、能源状况与工业用水、供排水系统状况是决定工业区房地产投资价值的主要因素。
在各个不同的房地产类型中，哪个是适合你投资的呢？相信你可以作出自己的选择了。
如何选择房产投资的买入时机
分析并判断影响房地产介入时机的因素，可以是单一因素，也可以是综合因素。根据房地产的市场价格和它的内在价值的高低来判断介入时机，即：当房地产市场价格高于它的内在价值时，为卖出时机；当房地产的市场价格低于它的内在价值时，为买入时机。
对于房地产投资者来说，最佳的房地产购买时机，就是成交价比预期购买价要低，也就是说以较低的价格买进房地产，从而减少本金。一般来说，投资者购买房地产的最佳时机是：
1．开发时期。房地产刚开发时期，大多数人对该地区价值认识不足，因而其价格常常受到压抑，其市场价格往往低于实际价值，而且人们的购买力尚未转入到该地区的房地产市场，所以需求者相对较少。另一方面，开发商急于收回资金归还银行贷款，清偿债务，愿意以较低的价格出售。因此，房地产刚开发时期是介入房产投资的有利时机。
2．经济萧条时期。当社会经济萧条时，人们整体投资水平将下降，购买力也会下降，人们对房地产的需求减少，于是，房地产价格下跌。所以，经济萧条时期是介入房产投资的大好时机。
3．在通货膨胀到来之前。通货膨胀使物价持续上涨，实际上是一种“泡沫经济”，常常引起货币贬值。通货膨胀通常也会引起房产价格上升。房产投资者如果能对经济形势有比较全面的了解，在通货膨胀到来之前买入房产，那么，当通货膨胀发生时你所购入的房产将较大幅度地增加价值。
4．把握房产交易中的机会，抓住时机以低价购入。这需要投资者有丰富的投资经验以及对房产行情准确的判断。只有对房产不同时期、不同区域行情变化态势有准确把握，对所要购买楼盘的开发商的整体实力和经济策略进行准确分析和判断，才能掌握最佳购买时机。
如何选择房产投资的卖出时机
房产最佳卖出时机是在房地产价格波动中的高峰时卖出，即“贵时卖出”。一般下列情况是房产卖出的较好时机：
1．房产市场价格大于目标卖价或预期卖价。目标卖价就是你参考原市场价格所制订的某一具体价格；预期卖价就是你在心里计划抛售的价格。在房产市场价格大于目标卖价时卖出可以使你获得目标利润，但这并不一定是赚取最多利润的时机。
2．经济高涨时期。经济高涨时期各个行业投资上涨，对房产的需求相对增大。由于需求增加，房产价格上涨也就很自然。
3．通货膨胀时期。通货膨胀对持有大量货币的人的心理会产生震动，认为货币会贬值，钱就不值钱了，还是变成实物安全得多，而房产往往被人们认为是最具长期、稳定价值的实物。对持有房产的投资者来说，此时将房产卖出无疑是最好的时机。可以获得丰厚的利润。
房产投资要注意哪些问题
投资房产分为投资自用房产和投资经营或出租的房产，两者要注意的问题也各不相同。
1.投资自用房产应注意的问题
(1)投资者在购买房产时最好先多了解一下有关房屋设计、施工、规划等专业知识。按自己的需求综合考虑房产的经济、适用、方便、清静、卫生、安全、采光等条件。
(2)对房屋应进行现场勘察，如无条件现场勘察，至少也应该仔细查看样品、模型或图纸。
(3)对房地产销售公司提出的价格和折扣不要急于作出决定，“货比三家”是有好处的。如果不是急用，可以耐心观察房产价格走势，在价位较低的时候再购买。
(4)除房屋的内部结构和布局外，周围环境也是考虑的重点，不仅要看现状，更要看房屋周围未来有无发展前途。
(5)对房屋的物业管理公司也要仔细调查，好的物业管理公司，将会使你避免购房之后的许多麻烦。
2.投资保值增值的房产应注意的问题
(1)投资保值增值的房产，要掌握并分析房产价格走势和影响价格的诸多因素，选择价格低于或接近于其价值的房产，这种房产才会有增值的潜力。
(2)房地产投资需要投入的资金较多，而房地产市场价格受动周期也长，增值的效果往往需要较长时期才能体现，因此一定要有耐心，要有中长期投资的心理准备和经济上的准备。
(3)要保证实际投资收益，投资者不仅要考虑一次性购入房屋的费用，还要考虑将来房屋维修、养护费用的支出。
3.投资经营或出租的房产应注意的问题
投资经营或出租的房产，在地理位置的选择方面应遵循以下原则，即市区重质量，郊区重数量。从发展的眼光来看，凡是位于火车站、汽车站、地铁旁边和高速公路附近的房屋，都是极易出租和有升值的机会。
投资经营或出租的房产一定要有应付风险的准备，在充分权衡收益与风险的同时，要有避险的准备，一旦遇到风险，便于及时转换投资方向，如转手出卖，或改造、改建、改变用途，减少投资损失。
二手房要注意哪些警示
随着近几年房价的逐年增长，对于大多数人来说，购买一套地理位置好，交通便利，配套设施成熟的住宅越来越力不从心。于是像市区这样的热点地带，就成了二手房的天下，而且，随着城市的扩延，未来建房大都在市区边缘，今日的市区边缘就是明日的市区。所以，购买二手房的误区，更需多加注意。
1． 产权是否清楚
购买二手房对购买者来说，地点、环境、价格及房屋质量都是重要的参数，但产权是否清楚是购房的关键所在。因为无论地点多佳、环境多优、价格多低廉、质量多好，您都要为此投资一笔数额大的资金，所以应考虑资金的安全性，买的合法才能住着放心。
购买二手房的第一步应搞清房源。若是市场商品房，安全系数相对高；若是微利房、康居工程房，则要小心；若是以标准价、成本价购买的房改房，五年以内不能交易，五年以后出售，原单位有优先购买权。在交易规则方面，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件等其他的一些相关资料。
购买二手房，第二步是向房产管理部门查阅产权来源。房主是谁、档案文号、登记日期、成交价格等其他一些资料。
购买二手房的第三步是调查该宗房屋有无债务链，包括：银行按揭合同、保险合同、抵押贷款合同、租约及贷款额、还款期限、已还贷额、利息、租金金额。
最后，购买二手房除了要向卖方索要一切产权文件、资格证件、身份证件、相关证件外还要到房屋管理部门查询相关记录进行“对照”才能证实各个细节。
2． 使用权并非等于产权
购买二手房，必须是产权交易。切记，使用权是不能交易的。产权房交易有交易规则，使用权房交易纯属投机。我国宪法明确规定，社会主义的公共财产神圣不可侵犯。国家保护社会主义公共财产，禁止任何组织和个人用任何手段侵占或破坏国家和集体的财产。所谓房屋的使用权是指产权属于国家，使用者在一定期限内对房屋有使用权，没有占有、收益、处分的权力。所以使用权是不能交易的。
购房者千万不要被交易条件，特别是交易价格所诱惑。
3． 价格是否合理
价格交易是二手房买卖过程中最费时、最困难的环节，卖方期望价高，买房期望价低，双方须取得均衡才能成交。
购买二手房对置业人来说，最重要的动机是价格相对便宜，这也是二手房交易市场存在和吸引人的重要原因。由于价格因素是否能成交的关键，价格是否公道就成为定盘的星。
判断二手房价格是否公道有以下技巧：
（1） 到房地产交易中心了解现房期房的价格资讯；
（2） 通过房地产顾问公司了解房价指数；
（3） 通过房地产中介公司了解房屋价格行情；
（4） 货比三家，详细地收集该区位的房屋资料，了解行情，争取议价。
4． 中介一房多卖
委托中介购买二手房要警惕中介一房多卖。所谓一房多卖就是指中介公司与购房人草签代理协议。协议本身没有实质的法律依据，通过签订协议，中介公司可站在比较有利的位置选择：谁出的中介费用最高就与谁成交。因为作为代理的中介公司本身最了解所代理房屋的底价，在成交价格不公开的情况下，超过底价部分的成交价格都会成为所谓的“代理费”，显然没有封顶。一房多卖的目的就是为了赚取更多的差价。就购房者来说，为此多支付若干无法增值的货币。
除以上需要注意的，购买二手房还要防止中介公司其他不规范的代理。
买断：由于业主急于出手，中介就利用业主这样的心情乘机杀价进行买断，然后再高价出手赚取更多利润。
暗卖：中介公司以房主自居，从中渔利。
假滞销：一面积极推销，一面向业主说房屋滞销，以达到业主主动降低房价，从中获取更多“代理费”。
看房费：收取一定看房费，即使看后没有成交，收入也相当可观。
当然还有两边吃、骗订金、虚报平方米数、谎报楼龄等，使购房人与卖方人对中介的信任大打折扣。
如何回避投资房地产的风险
有投资才会有收益，有收益就会有风险，有风险就应学会回避风险。房地产投资风险，顾名思义就是从事房地产投资而造成损失的可能性。这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到的损失。
风险回避就是指投资者预测发现从事某项房地产投资，将来可能发生较大的损失，因此采取有意识的回避措施。例如，个人投资者大多不愿在旧城区改造的初始时涉足，因为这时意外风险和危险总是比较大，如果盲目投资，可能带来意想不到的损失。一般来说，诸如旧城区改造的一类投资活动，参与者大都是专业公司，对于可能出现的风险，专业公司有实力应付。然而，如果这类投资被认为确实有利可图，个人投资者可以以入股方式委托专业公司参与这个过程，即使有风险，最后分摊到个人投资者身上也微乎其微。
现实生活中，人们常常“谈风险色变”，视风险为猛虎。可是仍然有许许多多具有战略眼光的勇敢者“明知山有虎，偏向虎山行”。其中的道理很简单：个人投资房产尽管有风险，但只要能有效回避，还是能获取利益；而且更多的时候，投资于房地产的资本在将来不仅不会贬值，而且还会滚雪球般越滚越大。
