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第3章 老百姓的住房梦(2)

我曾在《鄂尔多斯“鬼城”将何去何从》一文中说:“2002年前后,中国的煤炭行业迎来巨大转机,煤炭价格急剧攀升,到2003年,每吨原煤价格约为200~300元,最高时甚至超过400元。煤炭行业井喷之际,正是鄂尔多斯人坐拥财富之时。很快,鄂尔多斯成为中国第一个产煤过2亿吨的城市,煤炭开始成为这座城市经济的巨大动力。鄂尔多斯的经济‘马车’,就如同当地的车牌‘蒙K’--当地人习惯称为‘猛开’一样,迅猛地行驶在高速路上。”

2011年年底,鄂尔多斯新城康巴什楼市全面崩盘。康巴什楼市大面积降价,从之前的均价1万元/米2暴跌至现在3000多元/米2。2012年,整个鄂尔多斯又被债务危机笼罩着。鄂尔多斯“鬼城”之所以负债近百亿元,这和鄂尔多斯多年超常规建设有关。

房价取决于未来房租,这和股票市盈率的本质一样。人们之所以愿意出高价购房,就是赌未来会涨价,这和房租有很大关系。如果人们都看到这是一座“鬼城”,将来没有什么人居住,到时租金就肯定不会上涨。因此,房价就作出了提前的反应。当然,当时房价拼命上涨,和当时政府的吹捧有关,但是当真相慢慢浮出来时,房价就开始暴跌了。

从简单的经济学原理来看,房子这么多,真实居住需求不多,房价不跌才怪。很多东西,宣传确实给人们的感觉很美好,但是一旦真相被人们发现了,那么好戏就开始了。2006年,鄂尔多斯房地产的均价在1200元/米2左右,到了2009年就上涨到每平方米七八千元,2010年,在这个基础上继续上涨。然而在暴涨的背后,却隐藏着暴跌的危机。

鄂尔多斯楼市之所以会走向崩溃,主要原因是过度依赖资源,经济结构单一。鄂尔多斯市政府财政收入对原煤销售所得税收依赖过高,这导致风险非常大。2012年以来,经济前景不被看好,一些省份发电量进入负增长,煤炭价格出现大幅下降,所以必然影响财政收入。

官方原意希望康巴什成为鄂尔多斯对外炫耀的市中心,如今却是中国房地产泡沫的最佳展示品。激情带来的不是成功,而是一系列的后遗症。正如马光远说的那样:“对于鄂尔多斯而言,今天楼市崩盘以及煤矿炒作的终结,可以让这个城市暂时放下赶超香港的梦想,放弃轻浮和狂傲,给这个城市更多的厚重一点的思考。任何一个国际大都市,都不是靠炒楼、炒矿、玩高利贷玩出来的。”(引自《鄂尔多斯为何会崩盘?》)

对于鄂尔多斯来说,要解决危机,就必须正视当前的问题。要从根本上改变不切实的规划,特别是疯狂的梦想。只有认真对待,实实在在去走每一步,才有可能找到一条出路。

中国未来房价的趋势是下降

2011年10月月底以来,广州频频大规模挂出土地出让公告,却频频出现流拍。比如《信息时报》2011年11月9日报道:“原计划出让广州南站14宗用地,到了中午广州市房管局发出公告,终止出让其中的12宗。最后出让的两宗,也分别只有一家房企报名,最后各以底价成交。再加上11月1日取消的12块土地,两次取消出让的地块高达24宗,最后出让的地块只有8宗,并且全部以底价成交。原先或明或暗表示过意向的十几家房企,均仅停留在意向上而没有现身竞价。而在此前的10月28日,原定进行的3宗土地拍卖,最后也是仓促结束,连现场竞拍也没有举行。”

中国未来房价将走向何方?这是很多人都关心的问题。造成当前房价下降的因素主要是货币政策。银行收紧银根,房贷利率提高,这对房地产市场的冲击很大。要是从长期来看,中国房价在未来十几到二十几年时间里,基本上处于下降趋势。

一直以来,国内民众都高估了人口增长速度,甚至认为中国人口会达到十六七亿以上。很多人都觉得中国未来城镇化发展会非常快,对住房将产生强烈需求,从而推高房价。事实上,中国出生人口数量从20世纪90年代初就开始下降。1988年,中国人口出生数量2458万左右,2008年降到1608万。1996年,全国小学一年级入学人数2525万,到了2005年就下降到1672万。从小学一年级入学人数来看,中国出生人口大幅下降。

国家统计局《2010年全国房地产市场运行情况》的数据显示,“(2010年)房屋竣工面积7.60亿平方米,增长4.5%,其中,住宅竣工面积6.12亿平方米,增长2.7%。”按照每套房80平方米来算,这就有将近1000万套。同时,还有大量城中村的房子供应,再加上保障房的建设,保守估计,每年房屋供应量将超过2000万套,当然这个不包括农村里的自建房屋。

根据杭州透明售房网的数据,“截至2011年10月11日,杭州主城区商品房存量创了新高:37156套!这个数据已经比2008年年底的最高纪录32423套超出了4700余套。”国内很多城市商品房存量也在不断增加,个别楼盘出现一个月都没有卖出一套房的局面。

国内很多城市房价都是严重偏高,这已经透支了未来。国内一线城市,购买一套房子往往需要两三百万元,处于相当高的点位。据一些媒体报道,美国面积为200平方米左右的别墅,一般需要20万美元左右,折算人民币130万元左右。中国很多三线城市的房价都在每平方米七八千元到一两万元,这远远超出当地居民可承受的范围。

中国未来人口将处于下降趋势,这必然影响对房子的需求。受到金融危机的影响,近几年美国房价都在下降,很多地方的房价相对于国内一线城市来说,便宜得不是一星半点。因此,中国有很多富人到美国购房。这也会影响到国内未来的房价走势。

在未来10年的时间里,中国房价很难再出现过去10年的暴涨局面,甚至可能会出现长期下降的局面。同时,房价处于高位,上涨空间非常有限。在未来一两年内,中国经济将会陷入低迷状态,这对房地产市场影响非常大。在未来10年里,中国房价有可能陷入20世纪90年代的情形之中,出现长期下降的现象。

房价的羊群效应

房价触动了人们的神经,也让很多人纠结。房价在2003年左右触底之后,就开始了将近10年的上涨。很多城市房价实现了10年上涨10倍,远远超过多数人的收入增长。造成高房价的因素,主要有土地政策因素、货币因素,但是“羊群效应”也是我们不能忽略的。

这些年以来,很多城市商品房供应量并没有减少,反而处于增长的阶段。相对20世纪90年代末,尽管现在的城市商品房供应量不断增长,但是房价仍然上涨得非常厉害。当然,这里有城市化的因素,大量人口流入城市,导致对住房产生强烈需求。同时,我们也要看到一些三线城市,甚至县城,城市化发展速度并不快,有大量商品房出售,可是房价一样上涨得非常快。

“北上广深”(北京、上海、广州、深圳)是一线城市,这里有大量外来人口流入,从而对住房产生了强烈需求,所以房价处于高位还可以说算正常。

然而,国内有些城市,经济并不发达,房价却高得惊人。以广东湛江为例,2010年该市人均GDP为3000美元,仅为全国平均水平的70%左右,但是市区多数房价都在每平方米7000到1万元,金沙湾海景楼高达2万元。2010年,鄂尔多斯核心市区大部分房价已在7000元/米2以上,一些高端住宅项目的售价已突破2万元/米2,出现了房价6年涨6倍。到2012年,鄂尔多斯人均房产三四套,到处可见耗资数亿元、数十亿元打造的豪华新城和高档小区。因此,有人说按照目前的开发速度,再过几年人均至少拥有10套以上的房子。

很多城市房价都远远超过当地居民收入,这意味着很多人根本买不起房。居民收入增长速度并不快,但是房价上涨得很快。房价是消费者投钞票推高的。要知道2004年时,房价只是缓慢上涨,大家就开始起哄,要求调控房价。结果经过调控之后,一线城市房价就加速上涨。2006年年底或者2007年之后,很多三线城市房价也迅速上涨。

也就是说,人们看到房价上涨了,就担心将来上涨得更厉害,从而加入购房队伍之中。2005年,人民币升值之后,很多企业经营面临困境,甚至倒闭。很多资金逃离制造业,纷纷进入房地产市场。有些中小企业主关闭了工厂,把资金拿去炒房。很多人看到房价不断上涨,觉得炒房是稳赚不赔的,于是把积攒的钱拿去炒房,所以就有资金不断进入房地产市场。2009年,政府的天量信贷,滥发的货币都源源不断流入房地产领域。就在这一年,深圳等城市房价出现暴涨。

很多人都觉得土地资源是稀缺的,城市化进程必然推动房价,所以他们给未来房价上涨下了赌注。实际上,中国城市化在未来十几年或者二十几年里,速度将会放慢。同时,中国新生人口不断下降,必然影响到老百姓对住房的需求。

中国房地产市场存在“羊群效应”,很多人看到别人购房,自己也跟着购房。有些业主看到房价降下来,就要到开发商那里闹事儿,要求退房或者补偿差价。这就说明,这些人心里觉得房价一定会上涨,从来都没有考虑房价下跌的情况。

2012年,银行收紧银根,调高房贷利率,这对楼市的影响是很大的。要是制造业环境改善了,将有大量资金从房地产市场流出,到时将有大量房子抛售。如果房价出现10%的跌幅,我想这个“羊群效应”就又可能发生了。“郁金香狂潮”是否会发生在房价上?

20世纪90年代,房价曾经跌了2/3,但是不知道这次是否会旧事重演?事实上,房价下跌未必是坏事,我想,让更多人能够买得起房,这应该是好事。

“退房潮”折射了什么问题?

2010年以来,“退房潮”成新闻焦点。很多老业主不满降价,围攻售楼处,甚至拉起“无良开发商”的抗议条幅。据央视财经频道《今日观察》2011年10月29日报道,“2011年10月23日,在位于上海浦东的中海御景熙岸售楼中心,有几十名业主在与开发商交涉,他们是得知几个月前购买的楼盘降价6000元/米2的消息而赶来的。”

按照100平方米的房子来算,每平方米降6000元,意味着一套房子降了60万元。对于前期业主来说,一夜之间就不见了60万元,心里肯定非常难受。从这个角度来看,我们非常理解老业主的心情。但购房就是一种投资行为,有赚有赔,而不是只赚不赔。除非开发商和业主把降价补偿差价写入合同内容,或者开发商在广告上有过承诺,否则业主的这种行为只是无理取闹。

消费者购房之后,房子产权发生转移,相关的风险也发生转移。也就说,房子属于你的,涨价受益归你,价格下跌损失也应由你承担。对于业主这种无理取闹的退房要求,一位叫徐霞客的网友说:“买股票跌了,是不是股民也要找上市公司和券商砸场?”如果房子价格下降,业主就可以要求开发商退房的话,那么房价上涨时,开发商是否也可以要求业主退回来,选择不卖了?

“退房潮”折射了这个社会人们不重视契约精神的现象,在对自己没有好处时,就不择手段去违约。消费者有权利要求开发商提供的房子质量没问题,但是不能要求开发商保证房子未来的市价。道理很简单,开发商只能保证这个房子质量是好的,达到合同上规定的标准就可以了,但是没有义务保证将来这个房价上涨多少。上海某个市民说:“因为你买了房之后,你赚钱,你也不会再分给当时在卖房的那个人,是吧?比如说400万元买的涨到600万元,你会把200万元给房地产公司吗?所以跌了之后,让人家把你这个差价补回来,我觉得应该是不合理的。”

对于业主围攻的行为,上海御蓝湾太仓售楼处的态度是“不退房,不退款,什么都不退”。我觉得业主不满降价而围攻售楼处的做法,完全是对商业契约精神的赤裸裸的挑战。因此,我们不能对这种不遵守合约的行为抱以同情,这也是一个法治社会所不允许的。

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