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第13章 “势”字箴言:顺应时势,趁势做局(1)

治理事务、判断推理等一切事情,都须顺应时势而做。当你能做的时就要果断出手,时机不等人;经商更要不受常规约束,不拘守苛细的律则,一些商人十分可笑地不切实际,竟期望环境迁就他们的经商异想,并助他们成功,而不是改变自己去适应商场时势。明智的人知道谨慎的要旨在于调整自己去顺应时势。

李嘉诚摒去小富即安的思想,识经商时务大局,能够抓住任何有利的机会扩大他的经商事业。无论他处顺境还是逆境都勇往前冲。

1.顺应时势,多方出击方能不败

商场如同战场,需要顺应时势机动的战略战术方能立于不败之地,不能教条机械地搬用老一套。李嘉诚进入地产业以来,人弃我取,胆识过人,短短几年便拓展出了一片庞大的基业。

1979年,李嘉诚的长江实业拥有的地盘物业面积急速增加到1450万平方英尺。而同期香港第一大地主置地拥有的地基物业,总计只有1300万平方英尺。

自1972年长实上市,李嘉诚提出赶超置地的远大目标以来,仅仅用了七年时间,就已在面积上超过了置地。此时可以说,这一目标已基本实现。

长实职工不禁为之欢呼雀跃,李嘉诚也由衷地感到欣慰。当初对李嘉诚所制定的目标持怀疑态度的人,也从心底里佩服他的远见卓识和非凡气魄。

但李嘉诚并未被这一表面的胜利冲昏头脑,他知道置地是中区地产大王,地盘物业都座落在寸土寸金的黄金地段,而长实的势力范围多在乡村偏僻处,在黄金地段的物业依然寥寥无几。

因此,虽然在面积上看来,长实超过了置地,但在物值上依然相差甚远,要完全战胜置地,还有很长一段路要走。

李嘉诚依然不急于在中区发展,他更看好中区戴九龙尖沙咀以外地界的发展前景。于是他决定独辟蹊径,迂回出击,推出大型屋村计划。

1978年,港府采取半官方的房委会与私营房地产商建房两条腿走路的方针,推行“居者有其屋计划”。建成的房分为公共住宅楼宇与商业住宅楼宇两种,前者为公建,廉价出租或售给低收入者:后者为私建,以出售中高收入的家庭为主。

李嘉诚的大型屋村计划,就是针对这一形势,为大众家庭推出的,决定建立卫星市镇。

大型屋村之所以适合大众家庭,就在于这种住宅区不仅价廉,而且综合能力强,集居住、购物、餐饮、消遣、医疗、保健、教育、交通为一体,便于集中管理,统一规划,越来越受大众的好评。

一个大型屋村,往往由政府与多个地产商共同开发,屋村周围,还有与之相配套的工业大厦及社区服务业。

20世纪70年代末至80年代初,李嘉诚先后完成或进行开发的屋村有:黄埔花园、海怡半岛、丽港城、嘉湖山庄。虽然单个建筑的利润不及兴建商业楼宇,但总体盈利极为丰厚,再一次显示了他独到的眼光。

在香港,由于只有李嘉诚大建屋村,屋村逐渐与李嘉诚之间划上了等号,备受全港瞩目。

李嘉诚也由此赢得了“屋村大王”的称号,成为独树一帜的地产新贵。在兴建大型屋村的同时,李嘉诚采用两条腿走路的策略,在兴建商业建筑方面也进行了一系列投资:

1979年3月,李嘉诚与会德丰洋行联手发展会德丰大厦。4月,与“地主”广生行联手发展告士打道、杜老志道、谢斐道的三面单边物业,建成一座30万平方英尺的商业大厦。6月,再次与地德丰洋行合作组建美地有限公司,集资购入港岛、九龙、新界楼宇物业近20座。7月,与中资侨光置业公司组建了宜宾地产有限公司,以3.8亿港元投得沙田广九铁路维修站上盖平台发展权,计划兴建30层的高级住宅大厦和商业大厦。

同年,长实与美资凯沙及中资侨光,三方共同投资中国(香港)水泥厂(长实、凯沙各40%股权,侨光占20%),投资额创香港开埠以来重工业投资最高纪录。

1980年8月,李嘉诚与联邦地产的张玉良家族联手合作,斥资10亿港元购入国际大厦和联邦大厦,5个月后,又以22.3亿港元出售,赚取利润达100%以上。

与刚投入地产业时不同的是,现在长实兴建和收购的楼宇,大部分用来出售,而很少用来出租。这似乎与李嘉诚当初制定的稳健发展、只租不售的发展方针相违背。

李嘉诚为什么改弦易辙呢?因为当初李嘉诚进入地产业时,实力太小,为了在地产界站稳脚跟,并谋求发展,就只能走稳健保守之路,而今日的长江实业已具备了一定实力,有了一定的声誉,要谋求更大的发展,就要采取不同已往的、多样化的发展策略。

李嘉诚说:“这并不违背我们增加经常性收入的原则,因为要决定将楼宇出售或收租,须看时势及环境而定,现在的楼宇价格急升,售楼所能获得的利润远比租屋要多,在为股东争取最大利润的前提下,是将建成楼宇出售为合算。”

所以,做生意要灵活机动,要根据当时、当地的具体情况具体分析,然后确定相应的策略。李嘉诚在租楼还是售楼问题上的作法就充分显示了这一点,即:若手头资金较为宽裕或楼市不景气,楼价偏低时,宜采取稳健策略,只租不售,若急需资金回流,加快建房速度,或楼市景气,楼价被炒高,售楼利润能得到保证时,以售楼为主。

由此可见,经商无一定之规,关键是要因人因时因地而宜。顺应时势、随机应变,方能立于不败之地。若是一味墨守成规,自然会被时代淘汰。

2.摸清局势,顺应潮流,逐步扩张

企业发展需要顺应社会局势的发展,如果能够抓住社会发展机遇,顺势扩张,就能够实现自己的目标。如果盲目冒险出击,在局势明显不利的情况下,企图侥幸取胜,只能招致败局。

1981年,李嘉诚打算推出兴建第一个大型屋村的宏伟计划。黄埔花园所用的地盘是黄埔船坞旧址。按港府条例,如果要将工业用地改为住宅和商业办公楼用地,就必须补差价。此时正处于地产高潮时期,按当时地价计,该处用地需要补差价28亿港元。

李嘉诚认为,补差价的话,成本太高了,遂决定暂缓修建黄埔花园计划。他认为以后地价成本可能会降低,而现在时机不够成熟,他决定耐心等待。

这一等就等了两年,直到1983年,地产终于出现低潮,李嘉诚这才正式与港府进行谈判。结果李嘉诚仅以3.9亿港元的地价费用便获得该商业住宅开发权。

李嘉诚选择的时机可谓恰到好处,一下子就节省地价费达24亿港元之多。这等于屋村工程尚未开工,他已大大地赚了一笔。

购得建筑用地后,李嘉诚并未立即开始黄埔花园屋村计划。他打算等地产市场转旺时再着手,以便卖个好价钱。

1984年9月29日,中英两国政府签署了《中英联合声明》,香港前景骤然明朗,恒生指数回升,地产市道开始转旺。

因此,1984年底,李嘉诚宣布投资40亿港元,正式开始兴建黄埔花园屋村。

整个黄埔花园共占地19公顷,由94幢住宅楼构成,总面积约760万平方英尺,共11224个住宅单位,另外还有一座面积170万平方英尺的大型商厦。

这是香港有史以来最宏大的屋村工程,也是当年世界上最大的住宅屋村。

据行家估计,整个项目,可获利60亿港元。如此高的回报,实属少见。这让地产界同行们称羡不已。

地产低潮时补地价,地产转旺时又大兴土木,地产高潮时再出售楼宇,一步一步,环环相扣,足见李嘉诚有高超的驾驭时势的本领。

李嘉诚兴建丽港城、海怡半岛两大屋村的意愿,萌动于1978年。之后,又经历了长达10年的耐心等待,精心筹划,方于1988年正式推出。

兴建屋村最大的困难,莫过于获得整块的大面积地皮。为此,李嘉诚密切关注市场动向,耐心等待,也动了不少脑筋。

1985年,李嘉诚收购了置地公司所控制的港灯公司。当时就有人认为他是“醉翁之意不在酒”,目的是为了谋取港灯的地皮。

港灯有一家发电厂,位于港岛南岸的鸭删洲,与之相邻的是蚬壳石油公司油库,而蚬壳石油公司还有座油库,座落于新界观塘茶果岭。李嘉诚于是煞费苦心地开始一连串复杂的迁址换地计划。

1986年底,李嘉诚与蚬壳石油公司达成协议:将青衣岛的一块庞大的油库地皮,与蚬壳的茶果岭和甲乌删洲的两个油库地皮交换。随后,港灯又将鸭删洲电厂迁往南丫岛。

这样,李嘉诚就腾出了两大块连在一起的地皮,这就能兴建大型屋村了。

茶果岭屋村定名为丽港城,鸭删洲屋村定名为海怡半岛。两大屋村预算耗资达到110亿港元,又一次轰动港九。

丽港城总投资45亿港元,占地8.7公顷。屋村包括38幢楼宇,共有8072个住宅单位,总楼面积达620万平方英尺,同时附有一幢16.1万平方英尺的商厦。

海怡半岛总投资65亿港元,占地15公顷,也有38幢楼宇住宅,共10450个住宅单位,总楼面积达787万平方英尺。另外还附有2万平方英尺的商厦、俱乐部、游泳池等。两大屋村全部竣工之后的盈利,突破100亿港元。这样,李嘉诚为这两大屋村等待和筹划10年的苦心,可说是获得了超额回报。人们在称道李嘉减的过人胆识与气魄的同时,无不惊叹他锲而不舍的忍耐力。

这真是名符其实的“十年磨一剑”。

忍耐是欲成大事者必修的一门功夫。在局势明显不利,或形势不明时,宜保持谨慎,一方面积极准备条件,一方面静候时机。如果为眼前利益驱使,企图侥幸取胜,很可能招致败局。

当然,局势如何,应以大势而定,如自身实力强弱、市场低潮或景气等,而不能被一时困难所迷惑。在大势有利于我时,即使实力稍弱,也可一拚:在大势不利于我时,唯有忍耐才是上策。

3.趁势作局:弄斧到班门,下棋找强手

在商战中,最需要的就是有胆有识,敢于拼博,善于攻取。商人经商好比下棋——真正的棋手都是喜欢与强手较量的,因为这样可以增强自己的实力,正所谓弄斧到班门,下棋找强手,说的就是趁势做局。

1987年1月1日,李嘉诚与合和主席胡应湘赫然推出“西部海港——大屿山战略发展计划”,在全港引起了轰动,亦引起港府的高度重视——此乃香港开埠以来与地铁相当的浩大工程。

该计划提出由长实、合和为核心的私人财团,投资250亿港元,在香港岛西部海湾的大屿山东角,移山填海兴建双跑道国际机场及西部海港,并开发工业区、住宅区,兴建多条跨海大桥及海底隧道,使机场新区与港岛、九龙连接。另追加投资兴建联系香港、广州、澳门的广深珠高速公路。

李嘉诚再一次显示出其强大气魄与立足香港的坚强信心。这个计划虽然被否定,但促进了新机场方案早日出台。这年下半年,港府成立“新机场发展研究小组”,对纷至沓来的方案进行对比研究。1989年10月11日,港督卫奕信宣布确立在大屿山北端小岛兴建新国际机场的方案。以是年价格计,完成整个工程需动用1270亿港元,为香港历史上最庞大的工程,由政府和私人财团共同开发。土木工程不是长实的强项,长实的强项在楼宇工程。至1995年11月,李嘉诚先后投得机场铁路车站上盖001号、013号的发展权,权益由长实、和黄、中泰三家分享。

据1995年10月11日《信报》,机铁青衣站上盖总面积5.4公顷,总楼面积为29.2万平方米。发展项目包括3500个住宅单位和一座商业中心。两幅地皮发展,估计投资在百亿以上。兴建新机场的计划被称作“玫瑰园计划”。

这个计划早在70年代末,就由当时的香港总督麦理浩在到北京做例行访问时,向中国政府提出过。后来,两国政府就香港前途问题展开谈判后,此事就悄悄地一直搁置了下来。

李嘉诚十分看好新机场的建设计划,因此汇合胡应湘,意欲以私人财团发展。事实是,这么一个庞大的工程,港府是不可能单让私人财团承担的。后来的现实是,“玫瑰园计划”还引起了中英两国政府长达9个月的反复讨论、磋商、谈判,并达成《中英两国政府关于香港新机场建设及有关问题的谅解备忘录》。

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