③应采用积极函证格式，并且应在审计人员的直接控制和掌握下进行。
截止期测试。
截止期测试的目的在于检查在资产负债表日前后几天内发生的采购业务是否记入了正确的期间。存货采购的截止期测试通常是与期末的存货盘点结合起来的，测试期间应为期末盘点日前后几天。在盘点日前收到的货物，应填制验收单，并应记入本期的存货和应付账款。测试时，总经理应取得盘点日的最后一张验收单的编号，然后审核年末应付账款的支持性文件中是否包含了该验收单，是否有比该验收单编号更大、取得更晚的被记入了应付账款。如果存在这些情况，则当期的应付账款可能被少记或多记了。
在截止期测试中还应检查在途存货的处理是否正确。在途存货如果是采用起运点交货，则买方应在实际收到货物前确认应付账款；反之，则不能记入本期应付账款。
进行现金支出截止测试。
应付账款的支付可减少应付账款余额，同时也是现金的支出，因此，进行现金支出截止测试对验证现金和应付账款都十分重要。现金支出截止测试可由总经理在资产负债表日亲自到被审计单位取得最后一张付款支票的编号，然后追查与该支票有关的会计记录和支持性凭证，检查是否处，理正确。同时，审核前后几天的付款凭证，检查付款记录的时间是否正确、应付账款的减少是否正确。
3．合理运用其他支出审计。
其他支出的审计包括待摊费用、应计负债及应付工资的审查等。
待摊费用的审查。
待摊费用是指当期发生的费用要在以后各期分摊记入费用或成本。待摊费用的审计运用较多的是分析性程序，常见的分析内容有：
将待摊费用的总额和摊销额与以前年度进行比较，看其是否合理。
①计算摊销额与待摊费用的比率并与以前年度比较。
②审查本年发生的待摊费用的总额，以及有关的规定，看其是否合理、正确。
应计负债的审查。
应计负债具有与待摊费用相似的特征，常用的审计方法也是将其余额与以前年度的水平进行比较，以此来分析判断该业务是否合理、正确。
应付工资的审查。
对许多企业而言，员工的工资支出都是较大的经营费用之一，因此，总经理应比较关注工资支出中是否存在重大的差错和舞弊行为。工资业务的风险主要产生于工资的确认和发放，但大多数的下属单位都有较严密的内部控制制度对其进行控制，因此，总经理往往将重心放在应付工资的增减变动情况的审计上。
分析性程序。
常用的分析性程序包括：
①将本年的工资费用与上年的费用或本年的预算进行比较。
②将本年的应付工资余额与上年进行比较。
③计算工资费用总额与销售净额之比，并与上年比较。
④将有关工资税金与上年进行比较。如果分析结果发现异常情况，则应详细审查原因。
⑤复核应付工资金额。重新验算本年应付工资总额和有关税金的正确性。
⑥仔细检查工资发放记录中大笔的或反常的交易。企业如果通过银行。
发放工资，则应在银行开设工资存款专户。该专户平时没有业务发生，只有在每期工资核算之后，才会有一笔与工资总额相等的存款划入该专户，等工资发放完毕，该专户又恢复到原有的水平。审计人员如果发现在工资结算与发放之前工资存款专户有大笔的或反常的交易，则应查明是否存在舞弊行为。
三、存货与固定资产循环账产审计。
存货循环的内容主要是生产循环，它反映的是企业将购入的材料经过加工最后形成半成品或产成品的过程。固定资产循环的内容主要反映固定资产的增减变动以及相关的支出(如折旧、维修)。与固定资产循环相关的循环主要是支出循环。
1．了解存货与固定资产循环账户审计要点。
在进行存货、固定资产循环的审计时，需考虑以下几个方面：
注意账户之间的勾稽关系。
存货项目和固定资产项目通常占资产的比重较大，在进行审计时，会涉及到很多相关的账户、循环，如在存货的审计中涉及到的基本账户有“原材料”“生产成本”“库存商品”等，并涉及到支出循环、收入循环。在进行审计时，注意账户之间的勾稽关系，可以节省审计工作量，并从多角度验证账户余额或发生额的合理性。
注意使用分析性复核。
分析性复核是一个重要的审计手段，通过不同期间、不同项目的分析比较，可以发现审计线索，提高审计效率。分析性复核的内容将在存货、固定资产审计的具体要求中展开论述。
关注存货、固定资产的期初余额。
通常来说，如果存货、固定资产的期初余额可以确定，那么本期审计可以主要集中在存货、固定资产的增加和减少上。至于期末余额则可以倒算得出，并与盘点的数据相互验证。存货、固定资产期初余额的确定主要分为三种情况：
①被审计企业以前年度经同一事务所审计。这样，通过查阅上年工作底稿就可以取得期初余额的审计。
②被审计企业以前年度经其他事务所审计。在可能的情况下，调阅其他事务所的工作底稿，取得审计所需的数据。
③被审计企业以前年度未经审计。如果时间允许且企业开业时间不长，可以考虑审计企业从开业至今所有相关的大额的会计记录，并逐一进行验证，以确认期初余额的合理性；否则，应考虑对存货、固定资产的本期增、减及期末余额进行详细的审计，通过倒算得出期初余额，并与账面记录进行核对。
2．全面合理的存货审计。
核对各存货项目明细账与总账、报表余额是否相符。
首先，将“在途物资”、“原材料”、“包装物”、“低值易耗品”、“库存商品”、“委托加工物资”、“委托代销商品”、“存货跌价准备”、“分期收款发出商品”、“生产成本”等科目的明细账合计与总账进行核对。
其次，在核对相符的前提下，再将这些账户的总账余额进行加总，并与报表数据进行核对。如果在核对过程中发现差异，应进行追查。
进行分析性复核。
在审计过程中，结合有关项目的审计，应进行必要的分析性复核。其具体内容包括：
①分析比较同一产品前后年度的单位生产成本，如有重大波动应查明原因。
②分析比较本年度与上年度主营业务成本总额，以及本年度各月份的主营业务成本金额，如有重大波动和异常情况，应查明原因。
③进行比率分析，并与本企业的历史数据及行业平均水平进行比较。
参与盘点。
①参与被审计单位存货盘点的事前规划，或向委托人索取存货盘点计划。
②盘点结束后索取盘点记录表、对汇总表副本进行复核，并选择数额较大、收发繁杂的存货项目与永续盘存记录进行核对。
③如未参与年末盘点则应在外勤工作时对存货进行抽查。主要包括：
④取得并检查被审计单位期末存货盘点计划及存货盘点明细汇总表，评价委托人盘点的可信程度。
⑤根据被审计单位存货盘点的可信程度，选择重点的存货项目进行抽查盘点或全额盘点，并倒推计算出资产负债表日的存货数量，然后与账面的记录进行核对。
⑥在监盘或抽查被审计单位存货时，要注意观察存货的品质状况，要询问技术人员，财务人员，仓库管理人员，以了解和确定存货中属于残次、毁损、滞销积压的存货及其对当年损益的影响。
⑦取得存货盘点盈亏调整和损失处理记录，检查重大存货盘点盈亏和损失的原因有无充分合理的解释。此外，重大存货盘点盈亏和损失的会计处理是否已经授权审批，是否正确及时地入账。
确定存货所有权在确定存货的所有权时，审计人员应考虑以下几个方面：
①抽查有关的购货业务，确定企业对本期增加的存货的所有权。
②复核委托代销协议及其他与存货相关的合同或文件，确定在企业外部存放的存货(如委托代销、独立仓库)的所有权。
③复查董事会会议记录、法律信函、合同等，检查是否有抵押或其他对存货所有权的潜在权利主张。
进行存货计价审核在确定存货的计价是否合理时，应考虑以下审计程序：
①抽查材料发出及领用的原始凭证，检查领料单的签发是否经过授权批准，材料单位成本计价方法是否恰当、正确，入账是否及时。
②抽查产品成本计算单，检查直接材料成本的计算是否正确，材料费用的分配标准与计算标准是否合理和恰当、是否与材料费用汇总表中该产品分摊的直接材料费用相符；结合应付工资与制造费用的审计，分别检查直接人工成本与制造费用的计算是否正确，费用的分配标准与计算方法是否合理和恰当。
③抽查产成品入库单，核对其品种、数量和实际成本与生产成本的结转数是否相符。
④抽查产成品的发出凭证(如提货单或出库单)，核对其品种、数量和实际成本与主营业务成本的结转数是否相符，并检查这一结转额是否与主营业务收入相匹配。
⑤根据被审计单位存货计价方法，抽查年末结存量比较大的存货的计价是否正确。若存货以计划成本计价，还应检查“材料成本差异“账户发生额、转销额是否正确，年末余额是否恰当。
截止期测试。
查阅资产负债表日前后若干天的存货增减变动的有关账簿记录和购货、销货的原始凭证，检查是否正确、是否经授权批准、前后期是否一致。
审查存货跌价准备。
检查被审计单位存货跌价准备计提和结转的依据、方法和会计处理方法是否正确，是否经授权批准，前后期是否一致。
了解存货的保险情况和防护措施。
了解存货的保险情况和存货防护措施的完善程度，并做出相应记录。确定存货是否已在资产负债表上恰当披露。存货项目在资产负债表上列示的金额应当是根据“在途物资”、“原材料”、“生产成本”、“包装物”、“低值易耗品”、“库存商品”、“委托力口工物资”、“委托代销商品”、“代销商品款”、“分期收款发出商品”、“存货跌价准备”等账户的期末余额填列的。
3．灵活掌握固定资产、累计折旧及固定资产清理的审计。
固定资产、累计折旧及固定资产清理审计的具体要求包括以下六个方面：
取得或编制固定资产及其累计折旧分类汇总表。
在取得或编制固定资产及其累计折旧分类汇总表之后，总经理应复核表中的数据是否正确，并与固定资产、累计折旧等明细账和总账的余额进行核对，在核对相符的前提下，再与报表的余额进行核对；或者按照相反的顺序，即报表-账簿-分类汇总表这样的顺序进行核对，在核对的过程中，如果发现差异，应进行追查。在核对过程中发现的年度内未使用、不需用固定资产，应在工作底稿进行记录。
执行分析性复核程序。
固定资产的分析性复核程序包括：
将本期折旧费用、维修费用分别与历史数据进行比较；
将预算中的资本性支出与实际的情况进行比较；
进行比率分析，并与本企业的历史数据和同行业的平均水平进行比较。
检查固定资产增减变动。
固定资产增加的审查内容已在支出循环中阐述，这里主要介绍固定资产减少的审查。
固定资产的减少包括出售、报废、毁损、对外投资、捐赠等多种类型。要确定固定资产的减少是否合理，首先根据董事会和其他管理部门的会议记录，确认重要资产处理的合理性；然后通过抽查有关原始凭证及相关的会计记录，确定固定资产的减少是否有授权批准、会计处理是否正确。
确定固定资产的折旧计算是否正确。
在了解客户固定资产折旧政策的基础上，复核本期折旧的范围是否合理、折旧金额是否正确。
确定固定资产的维修保养费用的处理是否合理。
抽查固定资产明细账、待摊费用、预提费用等账户，确定资本性支出与收益性支出的划分是否恰当、维修保养费用的账务处理是否合理。
确定固定资产累计折旧等项目已在资产负债表上说明。
根据企业会计制度、会计准则的要求，确定客户固定资产、累计折旧等项目在资产负债表上的列示是否恰当。
(第四节）房地产企业财务管理环境。
人类社会的实践活动，总是在一定的环境下进行的，财务管理也不例外。如果把财务管理看做为一个系统，那么，财务管理以外的对财务管理系统有影响作用的一切系统的总和，就构成财务管理系统的环境。财务管理环境是一个多层次、多方位的复杂系统，诸如经济体制、市场、财政税收、金融、法律环境等，都纵横交错、相互制约，对企业财务管理有着重大的影响。总经理必须对环境进行认真地调查和分析，预测财务环境的发展变化趋势，并根据环境的发展变化，采取相应的对策措施，不断提高对环境的适应能力和应变能力。
一、经济体制环境。
经济体制是一个国家的基本经济制度，它说明一个国家的经济以什么为基础和主体来进行运作。经济体制又分为宏观经济体制和微观经济体制。宏观经济体制是指整个国家的基本经济制度。从世界各国和我国的历史来看，当今宏观经济体制基本可分为计划经济体制和市场经济体制两种。
财务管理的经济体制环境除了宏观经济体制环境外，还有微观经济体制环境。微观经济体制环境也叫企业体制环境。企业体制涉及企业与国家、企业与所有者的关系。在市场经济体制下，政资分开、政企分开、两权分离，是企业体制的基本特征。企业是一个自主经营、自负盈亏、权责利相结合的经济实体，在财务管理上，企业在筹资、投资、分配上有自主权利，相应企业也必须对企业的盈亏承担经济责任，所有者对破产承担风险。
我国目前还处于从计划经济向市场经济转轨的阶段，不论在宏观经济还是微观经济，都还存在计划经济的烙印，需要根据我国国情深化改革和完善。经济体制的变革，必然对企业财务管理产生影响，企业财务管理部门，必须密切注意经济体制的变革，开展财务管理活动。
二、市场环境。
在社会主义市场经济中，开发企业财务管理不仅置身于一定的经济体制中，而且是处在一定的市场环境中。开发企业的财务管理，深受土地市场、房产市场、生产资料市场等环境的影响。
1．土地市场环境。
土地市场作为一种特殊商品的交易领域，既有一般商品市场的特征，又有其特殊性。土地市场的特殊性，主要是由土地自身的特征及土地制度决定的。从土地本身的特征看，土地是一种稀缺不可再生而且地理位置固定的资源，土地供给弹性很小，因而在同一地区的市场上，土地价格受需求的影响很大。
土地市场是以国家垄断城镇土地所有权为基础的有限开放的市场，根据土地管理法，城镇土地使用权，可以根据土地的不同用途，分别采用划拨方式和出让方式：对公益事业、安居房等用地，可以采用划拨方式，仅缴纳土地征用补偿安置等费用，土地价格较低；对商品房屋等用地，采用拍卖、招标等方式，土地价格较高。
2．房产市场环境。
