买房时要根据需要和支付能力综合考虑，先买支付得起的楼宇，再买喜欢的楼宇，其要诀是审慎地计算个人净资产。净资产值是个人支付能力的底牌，必须认真算出来，对于普通上班族来说还包括3个月支出的总和，以便应急。个人资产中，净资产是可随时支配的款项，对于自住型的购房者来说，通过以小换大，由远到近，比一次性进入高尚住宅更为实际。因而准确计算个人净资产是把握购房能力的前提和基础。个人净资产是个人资产减去个人负债的余额。
对于广大工薪阶层的人来说，在个人资产中有一项重要内容是住房公积金。住房公积金是由在职职工在其工作年限内，由职工本人及所在单位，分别按职工工资收入的一定比例逐月交存，全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金账户，由政府设立的公积金法定机构集中管理。目前单位和个人住房公积金的交存额度一般为工资收入的6％～10％。
购房者可向住房公积金管理机构申请个人住房公积金贷款，它和银行个人商业性贷款在贷款对象、贷款额度、贷款期限、贷款利率等方面有很大不同，是一种更优惠的贷款形式。
对个人资产做完评估后，下一步当然要挑选品质好、价钱又不高的住宅了。然而，当面对众多可供选择的商品房时，一定会惊叹：怎么房价相差会如此之悬殊。其实，房价的制订是有一定规律的，它受到市场和成本制约。这里着重介绍构成目前商品房价格的成本因素。商品房价格主要由3大块组成：一是土地成本；二是开发建造成本；三是利润、税费、销售等费用。以目前的内销商品房来看，价格的构成要素绝大部分比重在前两者。
以上主要是从成本角度谈了商品房价格的组成，但大家应该记牢一点，真正决定房价的，不是成本，而是市场因素。
税费在房产买卖过程中占有相当重要的地位，因此了解税费项目种类及缴纳的方式对买房者来说很有必要。购买房产时涉及的税共有8种，包括营业税、城市建设维护税、教育费附加、固定资产投资方向调节税、房产税、印花税、城镇土地使用税和契税。
物业管理收费是指物业管理公司因提供管理及服务向业主或使用人收取的报酬。物业管理公司管理服务费的高低直接与管理服务对象、内容及其业务量有关。
特别值得提出的一点是，购买商品房入住后需缴纳的物业管理费是大多数购房人未能考虑到的，购房者在购买前应多了解一些购房中的相关知识，做到心中有数。
国家为了改善住房困难家庭的居住条件，在大力开发商品房的同时，还建设了经济适用房、平价房、安居工程等低价房。这些住房一般价格较低，主要面向中低收入家庭。所以中低收入家庭在购买住房时可以优先争取安居房，其次是平价房，再次是经济适用房，最后才是商品房。
安居房是实施国家“安居工程”而建设的住房，是国家面向广大中低收入家庭，特别是对人均居住面积在4m2以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非赢利性住房。
平价房是以成本加上3%的管理费用为销售价格向大多数中低收入家庭提供的住宅，其成本由征地和拆迁补偿费、勘察和前期工程费、建筑、安装工程费、住宅小区基础建设费、管理费、贷款利息和税金7项因素构成。
经济适用房是指具有社会保障性质的住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房并且优先享受银行信贷服务，其成本略低于普通商品房，故又称为经济实用房。
随着人们观念的逐步改变，投资住房的诱惑力会越来越大，人们终会认识到，投资住房甚至借债投资房产，实际上等于借鸡生蛋，早贷款，早消费，早受益，早增值。当然，这种投资一定要特别注意地段、区位、环境、设计、增值等因素，注重城市改造和城市发展方向，准确预测其发展趋势及将来出租或出售是否有市场潜力等。
房产正成为较好的投资热点。房产周期长，赢利空间大。一般情况下，房子的寿命在60年以上，从买房的角度来看，投资住房不但赢得了产权，而且赢得了至少40年的赢利空间。各商业银行个人住房贷款的最长期限为30年，现行30年期个人住房贷款利息最高为年息5.58%。如果利用公积金贷款则利率更加优惠。与此同时，国家为鼓励老百姓买房置业。个人住房贷款利率在现行低利率的水准下，还采取减挡执行国家基准利率的政策。与其他投资品种明显不同的是，选择贷款买房，前期投入的自筹资金最多只需30%，有70%的资金来自于国家的优惠利率贷款，最近在北京、上海等地还出现了零首付的住房贷款，这无疑为投资住房创造了更宽松的环境。
对于中低收入家庭来说，大多不具备购买住房的经济条件。但购买住房具有居住、消费、投资多重意义，升值功能强，风险相对较小。把购买住房不单纯看成是一种消费行为，而是兼顾其投资价值，考虑其未来的升值空间，则即使是负债购买的住房也不会被“消费”掉。如果在未来通过出售或出租还会有较高的收益，从而积累资金为更新住房创造了条件，回报可观。
以经济适用房为例。去年8月，国家关于经济适用房上市的政策已经出台。根据北京市相关规定，已购经济适用房在上市交易时，原购房人应按照既定地价的10%交纳土地出让金或相当于土地出让金的价款，在标定地价明确前，土地出让金或相当于土地出让金的价款暂时按房屋售价的3%交纳。经济适用房的价格一般大大低于周边商品房，即使交纳相关的税费，仍然有相当丰厚的利润空间。
尽管国家有很多优惠政策来引导市场，但是千万不要急于购买导向类的房屋。政府的宏观调控历来都会直接影响房价的走势，某类房子增多反映政府的政策导向，一般来说政策导向类的房屋在政策导向初期价格上扬，后期随着供给的增多而价格下滑，这时下手也不迟。
对于绝大多数购房者来说，都采用的是贷款买房。然而近期利率持续下调，选择哪种方式贷款、采用哪种方式还款、究竟选择哪家银行，便成了置业者们最关心的话题。
中低收入家庭购买住房主要依靠银行贷款。个人住房贷款的方式分为3种：公积金个人住房贷款、商业性个人住房贷款和个人住房组合贷款。
住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低。目前，商业性个人住房贷款最高年利率为5.58%，并根据贷款期限划分为两个档次：5年以下（含5年）年利率为5.31%，5年以上年利率为5.58%。而个人住房公积金委托贷款5年以下（含5年）年利率仅为4.14%，5年以上年利率为4.59%，分别比同期商业性个人住房贷款利率低22%和17.74%。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。
个人住房商业性贷款只要首期支付不低于总房款的30%且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，就可申请使用银行按揭贷款。现在，北京，上海等地推出了“零首付”个人住房贷款，即借款人在购买商品房时，不必在首期一次性支付20%以上的房款，而只要以自有产权房作为抵押，就可以申请用于支付所购商品房首期房款的个人住房商业性贷款。抵押房既可以是自有产权房，也可以是以父母的住房为抵押，贷款年限长达30年，且对旧房年限无规定。
如果购房款超过公积金可贷款的额度，不足部分应当向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称为组合贷款，此项业务可由银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。个人住房公积金贷款最划算，个人住房商业性贷款利息负担最重，居民在购买住房时，要充分利用公积金贷款，这样可以降低贷款成本。
还款的方式同样非常简单，购房者应该根据自己的实际情况，选择适合自己的贷款方式。
等额本息还款的特点是按月进行还款，每月还款金额相同，其中本金、利息比例不断变化，便于客户记忆。这种方式适合每月有固定收入、预期收入比较固定、短期内不打算提前还款的客户。
等额本金还款是按月进行还款，每月还款本金相同，利息递减，如果提前还款，利息不受损失。由于前期还款压力较大，这种贷款方式适合目前收入较高、预计提前还款的客户。
单、双周供还款。每周或每两周进行还款，在贷款金额、期限和利率相同的情况下，由于还款频率加快，支付的贷款利息相对较少。这种贷款方式适合收入比较稳定、实行周薪制的客户。
等比／等额递增还款是每隔一定递进周期分期偿还贷款本息，偿还金额按一定比例／金额增加，前期还款压力较小，免去频繁提前还款手续。这种贷款方式适合预期未来收入稳定增长的客户。
等比／等额递减还款是每隔一定递进周期分期偿还贷款本息，偿还金额按一定比例／金额减少，前期还款压力大，后期还款压力较小。这种贷款方式适合预期未来收入稳定减少的客户。
入住还款是针对期房销售将还款期分为两个阶段，在期房入住之前只还利息，不偿还贷款本金；从房屋入住开始，按等额本息、等额本金等方式偿还贷款。这种贷款方式适合购买期房、希望在入住之后再正常还款的客户。
借款人还可以通过事先协议约定，存入约定还款账户的款项将进行自动提前还款。设置灵活，免去频繁办理提前还款的手续，有效节省贷款利息。这种贷款方式适合有随时提前还款需求的客户。
以存抵贷是根据协议，借款人将其存入还款账户中超出一定金额的活期存款按一定比率抵扣贷款本金，视同提前还款。银行定期将因抵扣本金而减少的贷款利息返还给借款人，若借款人需要使用资金，可以随时从该账户提取，所提款项按正常贷款计息。实现以存抵贷，轻松理财。这种贷款方式适合同时有贷款和其他资本市场投资、对于资金流动性要求较高的客户。
而分段还款法是借款人可以根据自身收入变化的周期，将还款期分成不同的阶段，每个阶段采取不同的还款方式，实现对上述还款方式的任意组合。这种贷款方式适合各类个人贷款客户，满足个性化还款需求。
在当前新的房改政策下，买房已成为百姓关注的话题，对不同的消费者，有不同的购房标准，如交通、房价、物业管理、地段等因素，但在挑选好楼盘之后，其履行的购买程序却是相同的。商品房交易额巨大，且交易手续烦琐，所以，消费者一定要慎重，这样才能将出现差错的概率降到最低。买房的流水线一般有6个环节，即签订认购书、签订购房合同、办理预购登记、办理入住、签订管理公约、办房产证。
不少的购房者认为，购买商品房只要拿到了房子的钥匙，购房行为就可以完成，房子就是自己的了。其实，这是一种误区。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，购买商品房，一般要经过以下两个步骤。
一是购买双方签订房屋买卖合同。根据民法，当事人签订的房屋买卖合同，在当事人之间产生债权、债务关系。购买人有请求开发商交付房屋的权利，这是一种相对权，不具有排他性。这时购买人并未拥有房屋的所有权，有的只是对开发商的债权。这样的房屋对开发商来说，仍然具有所有权。如果开发商将已卖出的房屋再卖给别人，这两个买卖关系均可有效成立。对第一个购买人而言，因其取得的只是对开发商的债权，所以，其只能追究开发商的违约责任，而不能向第二个购买人主张权利；对第二个购买人而言，如果已办理了房屋的过户手续，那么，他将取得房屋的所有权，且可以对抗任何人；对开发商而言，对第一个购买人只发生合同履行不能的法律后果，对其承担相应的违约责任。
二是办理过户手续。办理过户手续后，购买人才取得了房屋的所有权。当房屋落入他人之手时，所有权人要行使物上追及权。这时开发商如果将房屋再次买卖，法律后果就完全不同了。对第一个购买人而言，他已取得了房屋的所有权，是房子的合法所有人，他可以对抗任何人，即使是第二个购买人支付了房价并住进了房子，他也可以行使物上追及权，要求其交出房子，还可要求其赔偿损失；对第二个购买人而言，他取得的是对开发商的债权，只能追究开发商的违约责任，不能向第一个购买人主张权利；对开发商而言，因其对房屋已无所有权，他再买卖房屋的行为因无处分权而归于无效，其行为对第一个购买人无任何法律效力，对第二个购买人则应当承担合同履行不能的违约责任。
根据国务院1998年7月20日颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”但是，在现实生活中，这些重要的法律手续一般由开发商代为办理，于是漏洞出现了，这为一些不法分子提供了机会。近年来，因购买的商品房无房产证而产生纠纷的现象不在少数。
为此，大家要注意，在购房时，一定要将交易行为进行到底——拿到县级以上人民政府颁发的房屋产权证书。办完房产证后，商品房的交易才算完成。这条操作流程的专业化程度较高，但唯有像这样按部就班，才能保证这一特殊的商品在出现问题时，让你有备无患，从而避免给你带来不必要的经济损失。
