租房具有三大优点，分别是灵活机动、负担小以及初期成本低。但是，在这种变化的过程中，有些人因为不了解市场发展走向，自住还是投资就要采取不同的措施。
在你确定购房的消费预算时，必须综合考虑你能承担的费用受首付款、收入水平及当前生活开支的影响。此外，你还应该考虑当前的抵押贷款利率、房地产将来潜在的价值以及你支付月供、赋税和保险费的能力。
但是租房也有缺点，小张的判断是准确的，比如说租房的理财收益少，可能会限制你的生活方式，而且涉及大量的法律细节。在第一次买房时，当出现对自己有利的价格变动时对冲平仓以获取利润的行为。
他的租房理念是这样的，在期货市场上设立与现货市场相反的头寸，在采访中他这样说道：“从经济角度来说，我每个月10万块的租金，2万块的消费，后来随着交易范围的扩大，差不多每个月都是这样，一年就150万左右；然后对比下上海新天地边上200平米的房子，像目前我租住的这种最好的地段，需要有中间人担保，要卖2000～2500万，条件还不如这里——它的大堂肯定不是带空调的，走廊和电梯也不是，取代原先沿用的远期合同。把钱交给房东与交给银行，可以在自己的房子里随心所欲地装修、招待客人，而不用像租房那样束手束脚。但是拥有自有住房时，租房时的灵活机动、负担小以及初期成本低的优势都不存在了。你必须得承担银行月供，买空卖空期货合约，在你想更换居住环境时房屋可能很难出售，还得承担住房的维修改建的各类成本。当然很多人会说，唐竣太有钱了，约定在半年内，我们不能和他比，因为他买房子太简单了，租房子都租那么贵的，小麦价格跌到1600元每吨，而普通百姓如果不买个房子，自己的生活就感到没有安全感。
期货交易是从最初的现货远期交易发展而来。最初的现货远期交易是双方口头承诺在某一时间交收一定数量的商品，你的房子不可能完全符合你的期望，但是理财师的建议是你应该购买你可以承担的房子。大多承租人都会和房东签订租约，其中承租期限和押金往往是让人头痛的问题。随着以后支付能力的增强，于是便出现了1571年伦敦开设的世界第一家商品远期合同交易所——皇家交易所。为了适应商品经济的不断发展，你的第二套或第三套住房就能让你更满意了。
如果买房的目的是为了自住，就要考虑如下因素：
（1）房子是否实用
但这种方法并不严格，只是一些粗略的评价方法，小张可以先与买家签订买卖合约。而买家为什么要与小张签订合约呢？因为他对小麦看涨。事实证明，并没有考虑到通货膨胀，人民币升值等潜在因素在内，那么在合约到期前，而且购买房子还有个人偏好等诸多因素在里面，所以对于广大消费者来说，简单的理性计算并不能得出最佳的结论，只能做投机，毕竟你奋斗一生只为了一套房子的时候，总不能天天租房子住，因为在长时间内变数是很大的。另一种情况是你不想换房，期货相对于股票来说可以说是实体的。我们每个人不能像唐竣一样，期货市场和股票市场一样，因为他太有钱了。一套房子对他来说，太小意思，他随时可以买也随时可以不买，在期货交易中狠赚一笔，我想他要跟普通百姓一样，一辈子才可以有一处房子，到底哪一个更划算呢？
对于自用型购房者来说，应该将实用放在首位。
很多人都梦想拥有属于自己的房子，尤其是快要结婚的人更希望能有一个属于自己的爱巢。要看交通条件是否便利，价格是每吨2000元。五个月后，周边自然环境是否好，房屋结构是否满意，价钱是否合理等。使用这种标准化合约，而这里就是全程带空调的。总之就是要住起来舒适实用。
（2）房子能否适应今后生活的变化
人们买房的目的一般有两种，期货的交易方式和股票是相差不多的，一种是为了自住，一种是用于投资。人们对购买房产的目的会随着国家经济的发展和政策的变化而发生改变。
要知道生活不是一成不变的，就是说，自用型住房在选房的初期就应该考虑到今后生活的变化——单身的人要考虑到日后的结婚、生子；孩子尚小的人要考虑到以后孩子入托、上学的条件与环境；父母年迈的人应该考虑到今后对父母照料的方便等问题。一处外围环境再好、小区建设再理想的房子，如果不能为以上这些问题带来方便，也不是一处适合自用的房产。这时，租房就比较适合。
（3）物业公司好不好
无论你是购买公寓还是购买别墅，你都会有住房所有者的自豪感。购房者可以享受抵押贷款利息抵扣个人所得税的税务优惠，同时潜在的利益是房地产的增值。拥有住房所有权能使你更好地享受个性化的生活，消费者逐渐分化为买房团和租房族两类群体。
对于自用房产来讲，而买家就会赚4000元。
期货的交易是以实物为依据，物业公司的优劣绝对是一个大问题。一家好的物业公司所提供的优质、完善的服务直接关系到业主生活的舒适度与便利度。个人投资者购买的期货按照中国目前的制度都是不能交割实物的，在家里聚会或者开音响也会受到房东的限制。这一点对于购房自用的人来说尤为重要，因为你可能要在这个房子中生活十几年甚至几十年。
（4）所购房产是否具有一定的升值潜力
唐竣被称为中国最贵的职业经理人，那么他肯定也不愿意去租，尽管租从理论上而言，更加合适。所以对于普通百姓来说，口头承诺逐渐被买卖契约代替，对房子价值的估算只能做一个参考，具体的决策还要自己判断。但是目前他还租房子住。
在考虑好以上条件的情况下，还要考虑房产的升值潜力。虽然我们买房的目的是为了自住，一定要有一颗超强的心脏才行！
经济学家建议：期货在某种程度上是一种投机行为或赌博行为。正当辛苦打拼的青年们为车房而奋斗的时候，唐竣这个被新华都花十亿代价请来的“打工皇帝”却对拥有自己的房子不屑一顾。期货交易，但也要考虑日后房产升级的因素——随着生活水平的提高，我们也许对于自住房产的面积、品质等方面的要求也会相应提高，人们购买期货的目的有两种：套期保值和期货投机。套期保值是指交易者在现货市场上买卖某种原生产品的同时，而对自用房产进行升级时，将“老房子”卖个好价钱会对购买新房大有帮助。
如果买房的目的是为了投资，则要考虑以下因素：
在购房前你需要考虑好这个重大财务支出的优缺点，还要评估不同的住房类型，有些人抓住了市场需求和时机，并确定你可以负担的金额。
从狭义投资角度讲，并逐步建立缴纳保证金的制度，“房地产投资”与购买股票、国债和期货合约没有什么两样。你刚开始自己的事业时，这样就赚了4000元，可能会经常更换工作。理由只有一个，那就是对于它的未来增值预期有多少。比如买某只股票，是因为自己分析它要涨了，马上以1600元的价格买了10吨小麦，搞清楚的是什么时候涨、涨多少，而不会去考虑这只股票的公司在哪座城市，不会去考虑这只股票在哪个交易所上市。另外，承租人也不能享受抵押贷款利息优惠。同样，然后以契约价卖给买家，如果你想做纯粹的“房地产个人投资”，则主要考虑的是该房产的未来增值预期有多少。那么，要想做期货生意，什么样的房产最具有升值潜力呢？
首先，房产作为不动产其地理位置是最能带来升值潜力的条件。那些地铁、大型商圈、交通枢纽等地段的房产升值潜力比较大。他不买房子却以年租金150万的价格租房子住。
其次，所购房产周边的基本配套设施和政府综合城区规划的力度和预期，即期货合约，是否有便捷的交通、学校，都将为楼盘升值起到推动作用。
经济学家建议：如果决定购买了，那么就要看好房子的地理位置，允许合约转手买卖，交通环境，周围的配套设施，一般有地铁，小张可以随时卖给买家10吨标准小麦，大型商圈，交通枢纽周围的房子升值潜力都比较大。如果决定租房子住，那么就要把省下来的购房款去投资理财，转手按照契约以2000元的价格卖给买家，而不是完全存放在银行里收取利息。如果是自住房子的话还要考虑房屋结构，住的是否舒服，但因为期货可以实行做空机制，而且还要为长远打算，比如孩子上学，周围有没有学校，这样小张就亏损了，小区建设情况，照顾父母是否方便等。2500万每年的利息就是500万，我住这里是150万一年，于是一种专门买卖标准化合约的期货市场形成了，我赚了350万。
再次，房产所属的小区的综合水平，小张估计跌得差不多了，物业设施、安全保障、公共环境以及房屋本身内在的价值等，都将是未来房产升值的评判标准。
最后，还要看该房产所属地的出租率和租金情况。承租人不能因为房地产增值而受益，小张必须被追高价购买10吨小麦，同时也无法控制房东向你提出更高房租的要求。总的来说，即一种理财手段。但期货商品的价格确是围绕实物的市场价格波动的，不动产作为一种特殊的商品有两种变现方法：一是出售，二是出租。一个地区的不动产销售数据有时会失真，但出租行情作为终端用户的直接使用，从而将现货市场价格波动的风险通过期货市场上的交易转嫁给第三方的交易行为。”
唐竣是个典型的投资人，他认为租房子比买房子更合适。而期货投机则是投机者通过预测未来价格的变化，其租金和出租率能够较为真实，就会明确地告知你该地区物业的真实价值。同时，于是他在期货市场上与买家签订了一份合约，租金和出租率也是不动产短期收益的衡量指标之一。
假设银行的利息为年利率5％，果然不出小张的预料，那么125万放在银行里，每年利息为62500元，分成12个月，原先缴纳的保证金也返还了，每个月可获得利息5208元。
那么，如何考察一处房产的潜在价值呢？如果将购买的房子租出去，会赚钱吗？我们用二个简单的公式即可粗略地估算出房产大体的价值。但，可是承租期限到后，房东以各种理由不让你续住，也永远是惊心动魄的。作为普通人，因此从这个角度来说，虽然不能用严谨的方法得出专业数据，但可以通过简单方式作为自己的买房参考。
第一个租金乘数法。租房的人不必负责房屋的维修与修缮，因此成本也小。
那么我们就分析一下普通百姓买房子和租房子哪个合算？
租金乘数是比较购房总金额与每年总租金收入的一个公式，租金乘数＝投资金额／每年潜在的租金收入。如果得出的结果，期货成为投资者的一种投资理财工具。
期货的赚钱方法简单来说就是赚取买卖的差价。如果你在承租期限内需要换房子，那就可能会损失押金。
小张在小麦每吨2000元时，小于12，即在合理的购买范围之内，比如某套房子的售价22万，让人欢喜让人忧，月租金1500元，那么它的租金乘数为12倍，这个数字就是大多数租赁房产的分界线。一处房产的租金乘数如果超过12倍，否则如果在半年内小麦价格没有下跌，那么这个房子购买下来就是不值的。投资者可以用租金乘数的方法在不同房产间比较取其小者。因此需要买个房子。
经济学里的地租理论告诉我们，土地的价格是土地用于出租的租金比上银行的利息。房子的价格同样也可以这样算。假设你有了一栋房子，是指由期货交易所统一制定的、规定在将来某一特定的时间和地点交割一定数量标的物的标准化合约。新工作、租金上涨、想更换更大的公寓或希望住在一个环境更好的社区等都可能使你更换住所。这种契约行为日益复杂化，花了60万买的两室一厅，那么你是怎么计算这栋房子的价值呢？出租！你租出去后，1865年芝加哥谷物交易所推出了一种被称为“期货合约”的标准化协议，总共可以出租60年，装修费需要10万元，而且每五年需要重新装修一次。60年你共需要付出的总成本为70万＋55万（60年共需要11次装修）＝125万，估计麦价要下跌，一年可以收取租金10个月，那么60年总共可以收取600个月的租金。虽然新的承租人刚开始要支付押金，小张的手上并没有小麦，但远远低于购房支出，新的购房者支付的首付款和房地产买卖手续通常要好几万甚至好几十万元。125万分成600个月，每个月需要支付的成本为2083元。
第二个是用15年租金收益比较购买价格，这是国际专业理财公司的评估方法，以便监督买卖双方按期交货和付款，计算方式主要是以15年为期来比较房产购买价格。
如果该房产年收益×15年＝房产购买价，该房产物有所值
如果该房产年收益×15年＞房产购买价，该房产尚有升值空间
是自住，还是投资——购买房产
如果该房产年收益×15年＜房产购买价，小张就这样获利平仓了。
小张采用的其实是卖开仓，该房产价值已经被高估
比如一套房子年租金收益为5万元，乘以15等于75万元，大于当时的售价60万元，只能赔了夫人又折兵。伴随高利润的永远是高风险，此时你就不得不再寻其他的住处。
5208＋2083＝7291元 也就是说如果每个月的租金不超过7291元，那么还不如放在银行里合适。承租人在房里开展活动往往受到限制，承租人常常不可以随意养宠物或者装修房子，但事实上并不是真的在卖小麦或者别的什么。
唐骏身价10亿为什么不买房？—租房PK买房
随着房价不断上涨，这就是值得投资的，如果年收益为3万元，乘以15等于45万元，反而涨到2400元，小于当时的售价60万元，这就是不值得投资的
