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第33章 远见卓识入地产

1958年,李嘉诚的长江工业公司在塑胶业异军突起,取得了令人瞩目的业绩。李嘉诚也由此获得“塑胶花大王”的美称。也许,他应该在这个行业一心一意闯下去,将这个美称继续发扬光大,争做世界塑胶业的泰斗。

塑胶花的成功,培养并坚定了他建立伟业的雄心。当然,他也不会草率摈弃塑胶业。在其后十余年间,他在塑胶领域继续处于领先地位,为开创新事业积累了数以千万元资金。

李嘉诚不是一跃而就之人,他总是脚踏实地,向既定的目标迈进。他也不会鲁莽行事,每一个重大举措都要经过长时期的深思熟虑,周密调查——除非机不待人的非常时期。

涉足地产,孕育心中有数月之久,塑胶花为他赚得平生第一桶金,他才将构想付诸现实。

在今天,百亿身价的超级巨富90%是地产商或兼营地产的商人。可当时并非如此,大富翁分散在金融、航运、地产、贸易、零售、能源,工业等诸多行业,地产商在富豪家族中并不突出。这同时意味着,房地产不是人人都看好的行业。

李嘉诚以独到的慧眼洞察到地产的巨大潜质和广阔前景。

最明显的现象是,人口的增多和经济的发展。1951年,香港人口才过200万,20世纪50年代末,已逼近300万。人口增多,不仅使住宅需求量的增多,因本埠经济的持续发展,办公写字楼、商业铺位、工业厂房也需求量大增。香港长期闹房荒,房屋的增加量总是跟不上需求量。

香港是弹丸之地,不仅狭小,而且多山。有限的土地,无限的需求,加之港府采取高地价政策,寸土寸金,房贵楼昂。

身为一业之主,李嘉诚多次为厂房伤透脑筋。寻找交通便利、租金适宜的厂房有多难!数次扩大生产规模,都是在现有的厂房重新布局。车间里,设备、人员、制品,挤得水泄不通。

香港工业化进程出人意料地急速发展,物业商喜笑颜开,趁势提租。许多物业商只肯签短期租约,用户续租时,业主又大幅加租。用户苦不堪言,李嘉诚也是其中之一。李嘉诚曾多次构想:我要有自己的厂房该多好,就用不着受物业商任意摆布了。他的构想,经过长时间酝酿进一步明朗:我为什么不做地产商?

1958年,李嘉诚在繁盛的工业区——北角购地兴建一座12层的工业大厦。

1960年在柴湾又建造了一座大厦。那时,香港正处于地产业的低潮期,自己建造厂房比租赁来得便宜、实惠。李嘉诚看到,在世界上,香港社会情况是比较稳定的,它正从转口贸易港逐渐迎来工业大发展的新阶段。港岛居民的增长率在快速上升,商贸业也在迅速发展。而香港面积不大,有许多土地还有待开发,香港市民需要大量住房、工业厂房和商住楼宇,发展房地产业将是一项大有可为的事业。这时,他手里已经积聚了有一亿港元的资金,必须主动积极寻找新的出路,发展新的事业,才能取得更大的发展和成功。他开始问津地产业,向地产业进军。

李嘉诚虽吃准了房地产的乐观前景,仍采取谨慎人市、稳健发展的方针,他没有走捷径——预售楼花,而是将此作为收租物业。

不可否认,卖楼花能加速楼宇销售,加快资金回收,弥补地产商资金不足的问题。卖楼花是霍英东于1954年首创,他一反地产商整幢售房或出租的做法,在楼宇尚未兴建之前就将其分层分单位(单元)预售,得到预付款即可动工兴建。卖家用买家的钱建楼,地产商还可拿地皮和未成的物业拿到银行按揭,真可谓一石二鸟。

继霍英东后,许多地产商纷纷效仿,大售楼花。银行的按揭制进一步完善,蔚然成风。用户只要付得起楼价的10%或20%的首期,就可把所买的楼宇向银行按揭。银行接受该楼宇做抵押,将楼价余下的未付部分付给地产商,然后,收取买楼宇者在未来若干年内按月向该银行付还贷款的本息。

在这个过程中,风险主要承担者是银行。

李嘉诚发现:地产商的利益与银行休戚相关:地产业的盛衰又直接波及银行。唇亡齿寒,一损俱损,过多地依赖银行,未必就是件好事。

李嘉诚最欣赏香港最大的地产商——英资置地公司的保守做法,重点放在收租物业。置地经过半个多世纪的发展,一直雄踞中区“地王”宝座,拥有大量大厦物业。只要物业在,就是永久受益的聚宝盆。

李嘉诚宁可少建或不建,也不卖楼花加速建房进度;他尽量不向银行抵押贷款或会同银行向用户提供按揭。

他兴建收租物业,资金回笼缓慢。但他看好地价楼价及租金飚升的总趋势。收租物业虽不可像发展物业(建楼卖楼)那样获取暴利,却有稳定的租金收入,物业增值,时间愈往后移愈能显现出来。

李嘉诚预测无误。据港府公布的统计数据。1959年港府拍卖市区土地平均价:工业用地每平方米104.85元;商厦、写字楼、娱乐场等非工业用地1668.44元;住宅用地164.75元。而到1980年,这三类拍卖地价分别为29549.03元、124379.06元、13728.30元。升幅分别为280.8倍、73.5倍、82.2倍。

地升楼贵,李嘉诚“坐享其利”。他拥有大批物业,储备了大量土地,渐成为香港最大地主。

诚然,当时地产界的许多人士认为李嘉诚的作风过于保守。1961年6月,潮籍银行家廖宝珊的廖创兴银行发生挤提风潮。廖宝珊是“西环地产之王”,他在西环大量购买地盘兴建楼宇,并在中环德辅道西兴建廖创兴银行大厦。廖宝珊发展地产的资金几乎全部是存户存款,因他大力投资地产将其掏空殆尽,而引发存户挤提。这次挤提风潮,令廖宝珊脑溢血猝亡。廖氏是潮商中的成功人士,深得商界新秀李嘉诚的尊敬。从廖宝珊身上,李嘉诚进一步意识到地产与银行业的风险。

但是,当时廖创兴银行挤提事件并未引起地产银行界人士的足够重视。

1962年,香港当局修改建筑条例并公布1966年实施。地皮拥有者为了避免新条例实施后吃亏,都赶在1966年之前建房。这股建房热潮是在银行的积极资助下掀起的,银行不仅提供按揭,自己也直接投资房地产。

炒风空前炽热,职业炒家应运而生。他们看准地价楼价日涨夜升的畸形旺市,以小博大,只要付得起首期地价楼价,就可大炒特炒,趁高脱手。大客炒地,小客炒楼(花)。大客大多是地产商,甚至还有银行家;小客多是炒金炒股的黄牛党。

在这股风起云涌的炒风中,李嘉诚始终保持清醒的头脑。买空卖空是做生意的大忌,投机地产犹如投机股市,“一夜暴富”的后面,往往就是“一朝破产”。

李嘉诚坚定地以长期投资者的面目出现在地产界;同时,他又是长期投资者中的保守派。他一如既往地在港岛新界的新老工业区寻购地皮,营建厂房。他尽可能少地依赖银行贷款,有的工业大厦完全是靠自筹自有资金建造。公司下属的塑胶部经营状况良好,利润可观。

地产部已由开初的纯投资转为投资效益期,随着新厂的不断竣工出租,租金源源不断呈几何级数涌来。

1965年1月,因为“参与房地产投机,使其没有流动资金,丧失偿债能力”的香港小银行——明德银号发生挤提,宣告破产。明德银号的破产加剧了存户恐慌心理,挤提风潮由此爆发,迅速蔓延到一系列银行,广东信托商业银行轰然倒闭,连实力雄厚的恒生银行也陷于危机之中,不得不出卖股权于汇丰银行而免遭破产。

为了制止住挤提潮,港府采取了紧急措施。银行危机持续了一年多,许多银行过着“苟延残喘”的日子。在银行危机的剧烈振荡下,兴旺炽盛的房地产业一落千丈,一派萧条。地价楼价暴跌,脱身迟缓的炒家,全部断臂折翼,血本无归。靠银行输血支撑的地产商、建筑商纷纷破产。

在这次危机中,长江的损失与同业比微乎其微。它只是部分厂房碰到租期届满,续租时降低租金,而未动摇其整个根基。

那些激进冒险的地产商,或破产,或观望。“保守”的李嘉诚却仍在地产低潮中稳步拓展。

1966年年底,低迷的香港房地产开始出现一线曙光,地价楼价开始回升。银行经过一年多“休养生息”,元气渐渐恢复,有能力重新资助地产业。

地产商跃跃欲试,准备大干一场。

就在此时,中国内地波澜壮阔的“文化大革命”开始波及香港。1967年,北京发生了“火烧英国代办处”事件,香港也发生了市民“骚动”事件。那个阶段,香港社会人心波动。在1965年前后,香港多家银行出现市民挤提现象。内地红卫兵的激烈行动给英殖民统治下的香港“左派”注了一剂强心针,“左派”到市民中煽动反英情绪,并把大字报贴到港督府的大门墙上。英方暴力镇压,触发“左派”掀起“五月风暴”。

“中共即将武力收复香港”的谣言四起,香港人心惶惶,由此触发了自二战后第一次大移民潮。移民以有钱人居多,他们纷纷贱价抛售物业,司徒拔道的一幢独立花园洋房竟贱卖至60万港元。新落成的楼宇无人问津,整个房地产市场卖多买少,有价无市。地产、建筑商们焦头烂额,一筹莫展。

拥有数个地盘、物业的李嘉诚忧心忡忡。他不时听广播,看报纸,密切关注事态发展。“左派”的行动在升级,《明报》社评综述当时的情况:

“(他们)烧巴士、烧电车、杀警察、打巴士电车司机、烧贝夫人健康院、炸邮政、用定时炸弹炸大埔乡事局、攻打茶楼、大石投掷行人和汽车、向警察投掷鱼炮、爆炸水管、烧报馆车辆……”

香港传媒透露的全是“不祥”消息。李嘉诚知道,香港的“五月风暴”与内地的“文革”有直接关系。那时,不少内地群众组织的小报通过各种渠道流人香港,李嘉诚从中获悉,内地春夏两季的武斗高潮自8月起渐渐得到控制,趋于平息。那么,香港的“五月风暴”也不会持续太久。

作为资产者,最关注的莫过于“中共会不会以武力收复香港,在香港推行内地的共产主义制度”。

“不可能,中共若想武力收复香港,早在1949年就可趁解放广州之机一举收复,何必等到现在?香港是内地对外贸易唯一通道,保留香港现状,实际上对中共大有好处。中共并不希望香港局势动乱。”

经过深思熟虑的李嘉诚,毅然采取惊人之举:人弃我取,趁低吸纳。

李嘉诚又一次判断正确。内地“文革”结束后,邓小平同志主持工作,中共中央做出决议:“彻底否定文化大革命。”中共的决议虽未涉及“香港式文革”,但香港经济界和知识界都把那场“五月风暴”视为空前灾难。

这次战后最大的地产危机一直延续到1969年。

李嘉诚逆同业之行而行,坚信乱极则治,否极泰来。在认定发展方向后,他集中了主要资金和主要力量,趁香港地产低迷时期,大量购入地皮、旧房。积极积聚力量,等待发展时机。在继续经营工厂生产的同时,他先后开始大兴土木,建造厂房和商住楼宇。在当时的许多香港人看来,李嘉诚是

“在冒着风险”,是很缺乏安全保障的,甚至说不定会遭到很大的损失和失败。但毕竟李嘉诚是一个有胆有识的人,当有不少人对局势持悲观、恐惧、失望心态时,他却等待着“否极泰来”。在同一时期,香港也有不少商人竞相投向地产业,都在各自积蓄力量等待机会。

1970年,香港百业复兴,地产市道转旺。有人说李嘉诚是赌场豪客,孤注一掷,侥幸取胜。只有李嘉诚自己清楚他的惊人之举是否含有赌博成分。

他是这场地产大灾难中的大赢家,但绝非投机家。

20世纪70年代初,李嘉诚已拥有的收租物业从最初的12万平方英尺,发展到35万平方英尺,每年租金收入为390万港元。

这个时期的李嘉诚,事业已经有了相当的基础。在长期的社会商业实践中,也已培养了一种过人的敏感性和悟性,铸造了精明干练的能力。

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