2.《解释》的成功之处
《解释》在处理商品房买卖纠纷方面有了较为明确、具体的规定。《解释》共28条，主要对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款（按揭）等方面如何具体适用法律作出了明确的规定。其中，对出卖人严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则，对制定法起到了拾遗补缺的作用。其成功之处，最明显的有以下三点：
①《解释》填补了立法空白
《解释》实施之后，买受人就出卖人的某些违约行为有了明确的法律依据。如《解释》第十八条规定了开发商逾期办证的违约金责任，弥补了目前相关房地产法律法规的不足，使法院受理逾期办证纠纷案件有法可依，对审判实践具有重大的指导意义。据有关部门统计，在《解释》出台之后，要求出卖人承担违约责任的案件显著增加，如因房屋配套设施不全买受人诉讼要求出卖人支付违约金的案件从原来的6%上升为10%。
《解释》明确了当事人的权利、义务，对商品房买卖纠纷提供了适当的救济。《解释》实施后，买受人依据《解释》规定提起诉讼，导致新类型的商品房买卖合同纠纷案件不断诉讼到法院。如因房屋的暂测面积与实际交付的面积不符，买受人要求解除合同双倍赔偿的案件，以及因出卖人交付房屋与其早期广告、宣传材料的内容不符，买受人诉讼要求履约的案件数量大增，形成类型化。
③《解释》维护了买受人权益
就目前我国商品房预售合同纠纷日益增多的情况来看，《解释》的出台对公正处理商品房买卖合同纠纷、依法保护商品房买卖合同当事人的合法权益、规范房地产市场的交易行为，起了不可忽视的作用。正如最高人民法院副院长黄松有在接受记者采访时所言：“《解释》的起草和制订，始终体现了在对双方当事人平等保护的前提下，注重对买受人这些处于弱势地位群体的合法权益的保护，体现了以人为本的精神。”而《解释》规定的惩罚性赔偿制度，尽管在法理上仍有值得商榷之初，但在一定程度上震慑了一些不讲诚信的商品房出卖人，对规范房地产交易秩序起到了较好的作用。
3.《解释》的不足之处
《解释》虽然填补了商品房买卖法律的某些空白，但其内容不尽合理，仍然略显仓促、不严谨，存在一些可能引发新的争议之处。现将《解释》值得商榷的地方列举如下：
①商品房预售合同效力要件之不当
《解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”这里将出卖人取得预售许可证明作为合同有效要件，有悖合同法理，且于买受人利益保护方面，有失公平。理由如下：第一，依照合同法理，合同的有效要件为“一、当事人缔约时有相应的缔约能力；二、意思表示真实；三、不违反强制性法律规范及公序良俗；四、标的确定和可能”，此外无需其他要件。预售许可证明作为行政机关对于房地产开发企业预售行为的管理手段，具有重要意义和积极作用。但不能把它作为合同的有效要件，否则将导致因政府行为使当事人之间的权利、义务关系陷于不安定的状态。这会损害私人自治。第二，依买卖合同法理，买卖标的并不必现时存在，只要其将来于交付之时为“可能”即可。预售许可证禁止是政府机关的管理手段，其意在降低商品房预售中的投资风险，并不能保证商品房必然可以建成。预售许可证能不能发放、何时发放，并非出卖人所能逆料，若出卖人具备预售条件，由于行政机关的失误，未能及时发放预售许可证明；或者出卖人虽然现时不符合预售许可要求，但其在将来可以改正，在这两种情况下，当事人双方可能并不以合同无效为追求目标，此时法院武断裁决合同无效，必将有损当事人意思自治。第三，于买受人利益保护方面有欠妥当。商品房合同无效后，买受人虽可依《民法通则》第六十一条、《合同法》第五十八条的规定，请求出卖人返还价款，并可要求对方承担赔偿责任。《解释》第九条虽然规定了惩罚性赔偿责任，但仅适用于预售合同因出卖人“故意隐瞒没有取得预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”而导致合同无效的情形，这是一种过错责任，需要买受人举证证明。这对买受人较为不利。此时不宜武断确认合同无效，而应在合同责任框架内，使买受人可以得到信赖保护、违约金保护、损害赔偿保护等多种保护措施。因此，将预售许可证明作为预售合同的有效要件欠缺妥当性。
②惩罚性赔偿责任之不当
自从《消费者权益保护法》第四十九条确定了“双倍赔偿”制度后，对于该条的适用就聚讼纷纭。《解释》第八条、第九条则明确规定了五种适用双倍赔偿责任的情形，对此必须重新厘定。梁慧星先生认为，《消法》不适用于商品房买卖合同。理由是：其一，法律制定之初所设想的适用范围不包括商品房在内；其二，考虑到作为不动产的商品房与作为动产的普通商品的差异，即使商品房买卖合同上出卖人隐瞒了某项真实情况或者捏造了某项虚假情况，与普通的商品交易中的欺诈行为不能等量齐观，商品房质量问题通过瑕疵担保责任制度可以得到更妥善的处理；其三，商品房买卖合同金额巨大，判决双倍赔偿会导致双方利害关系严重失衡，不合情理。有学者则持不同观点，认为法律往往具有滞后性，立法应当在社会生活中得到发展，房屋消费是每个社会主体生活的必需品，应当纳入消费品范围，“绝对不能因商品房价格高就认为双倍赔偿会造成双方利益严重失衡”。台湾学者黄茂荣先生则认为：“瑕疵担保责任不论是法定的瑕疵担保或是约定的瑕疵担保，其规范基础皆为契约而非法律，若出卖人故意隐瞒，则显然无负瑕疵担保责任的意思。此时，出卖人之责任的规范基础，只有另辟法律途径，在契约之外另寻其法定的规范基础。” 笔者认为，对于居民购买商品房采取《消费者权益保护法》的保护措施，并非不可。虽然不当得利、侵权责任与合同法上的信赖损害都可作为保护买受人的手段，但商品房买受人的弱势地位确实是有目共睹的，商品房开发企业在市场中占有信息优势、资本优势，再加上商品房销售市场因政策干预和资金炒作而瞬息万变，因此在商品房买卖合同中，买受人的权益往往会受到损害。此种情形下，引用惩罚性赔偿制度，不仅能使买受人得到较为高额的损害赔偿，还能够制裁利欲熏心的开发商，起到遏制开发商故意撕毁合同的效果。但是，也应当看到以下几方面的问题。第一，商品房买卖是否为消费行为，不能一概而论，不能忽视商品房市场中存在“炒房团”的事实，这意味着要将买受人作出“等内”与“等外”的划分，这一界限将面临挑战。第二，惩罚性赔偿是一把双刃剑，用得好，则既可补偿买受人损失又可预防侵害行为；用得不好，则既可能激励不足又可能激励过头，反而不利于诚信社会的建立。第三，《解释》规定的惩罚性赔偿金的数额是以“已付购房款”为基础进行计算的，且以该已付款项的“一倍”为限，这就可能出现有时赔偿金额大于买受人所受损失，有时赔偿金额又低于买受人所受损失的情况。这种规定实在难以维护买受人利益。因此，笔者认为，在民事法律领域，在商品房买卖合同法律规制中，不宜采取惩罚性赔偿的手段，而应当以传统民法损害填补责任理论为基础。
③商品房所有权转移情形之不当
商品房买卖合同属于债权法领域，而商品房买卖合同的履行，包括商品房所有权的转移、交付使用则涉及不动产转让行为的生效要件问题。目前学界的通说认为，有效的商品房买卖合同是进行房屋产权登记或变更登记的根据，但登记与否并不影响合同的效力，只是未经登记的房屋所有权不能转移。《解释》第十条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”该条规定存在疑点。《解释》并没有明确规定“商品房所有权自交付使用之时起转移”，而仅在第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”。事实上对于商品房所有权转移的节点，《解释》并没有澄清什么，反而使这一问题更加含糊。有学者认为该条是关于“物权变动原则的司法创制”，间接地否定了物权交易抽象原则，有助于保护买受人的利益和正常的交易秩序。有学者则认为，这里的“交付使用”并不导致房屋所有权的变动。而最高人民法院黄松有副院长对此做出的说明是：“审判实践存在着许多当事人因对商品房买卖合同中约定的‘房屋交付使用’理解不同而发生的争议。出卖人往往认为‘房屋交付使用’就是‘交钥匙’，而买受人则认为，‘房屋交付使用’不仅是领取房屋钥匙，还应同时办理交付房屋的所有权证书。由此就引发了许多纠纷，这主要涉及出卖人应否承担违约责任的问题。根据《合同法》第一百三十三条和第一百三十五条的规定，商品房买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移房屋所有权的义务。所谓房屋的交付使用，就是出卖人将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。但房屋的交付使用并不意味着房屋所有权的转移。对于一般动产，在标的物交付的同时所有权即发生转移，出卖人只要将标的物交付给买受人即履行了转移所有权的义务。而对于不动产，根据我国《城市房地产管理法》的规定，只有在办理登记手续后，房屋所有权才发生移转。因此，《解释》第十一条明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。这也就是人们常说的‘交钥匙’。只要出卖人在合同约定的期限内将房屋转移给买受人占有，就视为出卖人履行了‘房屋交付使用’的义务，但这并不表示房屋所有权移转义务的履行。当然，根据法律规定，商品房买卖合同的当事人可以对‘房屋交付使用’的内容进行特别约定。如果当事人在合同中明确约定‘房屋交付使用’不仅是转移占有房屋，而且同时要转移房屋所有权的，就应当按照约定来确定当事人双方的权利、义务内容。在此约定下，出卖人不仅应当在合同约定的期限内向买受人‘交钥匙’，而且还应当将房屋所有权移转于买受人，否则，将承担违约责任，如果当事人仅约定了‘房屋交付使用’的时间，而未明确约定其中包括房屋所有权转移的，出卖人只要在约定的期限内将房屋移转给买受人占用，即‘交钥匙’，就应认定出卖人按期履行了‘房屋交付使用’的义务。至于房屋所有权移转义务的履行期限，当事人既可以另行约定，也可以按照《城市房地产开发经营管理条例》的规定来确定。”
