房地产是个资本密集型的行业，驾驭资本顺畅与否，也就决定了一个企业在这个行业里的生存地位。
2004年9月，走过了20周年的万科举办了自己的庆典。就在这次庆典上，即将交棒的王石再次公开宣布：未来10年万科的发展目标是营业额达到1000亿！
尽管人们的反应不一，但王石的底气却在很大程度上来源于万科在资本市场上的自信。因为，万科的资本运作越来越具有大家风范，不仅能长袖善舞，招式绵密，更是往往令人意想不到却又在情理之中。
一融资——地产“生死门”
无论是从行业特性，还是从资本性质来说，融资对于房地产开发企业而言，是一个生死攸关的问题。特别是近年来上层金融政策的不断调整，以及房地产业整体环境的深刻变化，都在相当程度上促使国内房地产开发企业越来越视融资为战略要务。
很显然，融资的最终的目的不是经营一个项目，而是经营公司。开发商的整体实力、目标定位的不同，也决定了他们的战略和战术必然存在较大差异。王石和他所领导万科也自不例外。
1．生死“资金链”
按目前国内外通行的做法，房地产企业资金主要来源于以下若干方面：房地产企业的自有资金、银行贷款、股票、基金、信托、债券、海外资金、民间资本等。
而从通常理论上讲，房地产的产业链分三个阶段：前期置地阶段、开发楼盘阶段、楼盘形成销售阶段。在前期置地阶段和开发楼盘阶段，房地产企业需要大量资金投入，因而能否有足够的投入能力，也就决定了其后的链接能否继续。
在这三个阶段，国内企业所消耗的开支主要有以下几个方面：土地费用、建设费用、宣传费用和经营费用等。而房地产企业的收入利润来源于房屋的销售收入和出租租金。显然，若是前期的开发没有充足的资金支援，那么后面的进程势必无法展开，进而直接导致一个房地产企业的死掉。
也有业内人士认为，现在已经进入了资本时代，如果从这个角度来划分的话，房地产开发企业可以划分为三个类，也有的说是三个阶段：
最早的阶段是项目公司。根据相关的统计数据和分析结果，目前中国房地产企业约有6万，其中可能有九成左右仍属于项目公司。这些项目公司的特征非常明显，“怎么去拿地，怎么去跑规划，怎么去融这个项目的资金，怎么去设计、营销、策划”，是企业者们常考虑的事情。
第二个阶段是公司型公司。业内人士指出，这类公司典型的特点就是，“老板不去想项目，他脑子里想的是公司的战略方向是哪里？战略区域在哪里？战略目标怎么样？以后要成为什么样的企业？我的品牌在哪里？我的核心竞争力在哪里？我公司的财务怎么样？他确定了所有这些东西才去考虑项目”。
第三个阶段的公司就是资本型公司。按业内人士的话说，“资本型公司老板所想的东西是资本，资本的目标是什么？”
目前，对于中国的房地产业来说，无论是外部环境的变化，还是地产业发展的新特点，都深刻地反映出资本时代的来临。
房地产资金链运作结构图
根据业内资料记载，以前地产商的主要融资渠道就是银行贷款，特别是一些实力弱小的企业，通过各种变通的办法，使得实际银行贷款占总投资额的90%以上。这种单一的融资渠道非常危险。在2007年后的中国地产界尤其如此。
许多业内人士也认为，中国有不少房地产企业之所以会步入今天的困境，“主要还是因为他们没有意识到模式标准化对企业未来发展的重要性，以致于在开发流程和资金使用过程中没有采取事前控制、预测风险和控制风险的措施。”一些评论认为，万科的今天，显然得益于王石和万科管理层采取了如上措施和努力。
笔者在此综合了我国房地产业的一些资料，可大致勾勒出房地产商应当保持的资金链模式：
一是融资渠道畅通。
二是现金流充足。
三是借力品牌和良好信誉。
四是减少负债，避免盲目扩张。
五是缩短周期，降价打折，推进促销，加速资金回笼。
六是控制成本，节约开支。
七是减少房屋和土地的空置，不再捂盘。
八是忍痛割爱，顾全大局，或是合作开发，双赢互利。
2．地产融资五略
随着市场深度发展，攸关生死的“资金链”必然成为每一个房地产企业死盯的对象。只是，不同的企业定位，以及由此采取的不同融资策略，写出的企业今生也就大不相同了。
为了更好地理会本书主人公的资本故事，笔者在此综合了相关资料，整理出了目前地产企业常用的几种融资策略或方法，以飨各位读者朋友。
一是银行贷款融资策略。很明显，我国房地产业近些年的发展与银行金融资本的支持是紧密相联的。不过，随着住房产业和住房金融的发展，市场竞争日趋激烈，一些违规信贷行为屡屡发生。
自2001年6月26日中国人民银行发布《关于规范住房金融业务的通知》起，直到2007年底的各项宏观调控举措，用许多业内人士的话说，就是“银行与房地产公司的蜜月期结束了”。这也就预示了房地产企业靠银行贷款的融资策略正在接受强有力的考验。
二是合作开发融资策略。这种策略意谓着发展商要寻找一家或几家有经济实力的企业进行合作开发，通常被认为“是一种分散和转移筹资负担的较好方法”。
据业内人士指出，合作开发的形式是多种多样的：可以是两家或多家；可以长期或就项目短期合作；可以紧密或是松散等等。
三是预售房屋融资策略。这种策略在地产业内几乎被所有的企业采用过。按业内相关规定，房屋预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给投资置业者，由此获得房屋预售款。而开发商通常的做法也是将预售款及时投入建设项目中。
这种策略对于投资置业方来说，可以先期支付少量的资金就有可能享受到未来的增值收益；而对于发展商来说，预售虽然可能丧失一点未来利益，却可以筹集到必要的建设资金，又可以将部分市场风险转移给买家。因而，2008年前，在房地产市场一片火热的情况下，投资置业人士及机构往往会对预售楼花表现出极大的热情。
四是利用外资融资策略。根据相关资料，我国房地产公司利用外资的方式大致有两种：一是直接投资，多以成立合资或合作公司的方式。二是间接投资即利用外资贷款。间接利用外资一般不涉及企业所有权与控制权的丧失问题，但需要用外汇还本付息，除了一些国际性或政府间优惠贷款外，国外商业贷款利率一般都很高，故其风险较大。
业内人士分析认为，通常情况下，除从事大型项目的开发外，中小型企业一般不会采用此种策略，也不适合。
最后一种就是信托融资策略。这种策略就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财的优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。
根据业内人士的分析，信托融资策略具有制度优势，创新空间宽广，有巨大的灵活性。相对银行贷款而言，房地产信托融资策略不但可以降低房地产业整体的运营成本，节约财务费用，还有利于房地产资金的持续运用和公司的发展。同时，信托在供给方法上也十分灵活，可以针对房地产公司本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品。就目前而言，信托正在成为房地产业融资的新热点。
不过，信托行业受到银监会的监管，而信托对房地产贷款的支持以及由此产生的风险，自然更要受到国家为此所做出的一系新安排制约。因而进入房地产行业的信托资金也会受到一定影响或限制。
3．万科资本大系
对照上文内容，再来看看万科的资本大系。
如果说王石在创业上激情过人，那么，他在资本方面也是悟性出众。事实上，王石和万科之所以能成长为中国房地产行业的领军标杆，“资本系”的多元化之舞功不可没。
万科的权威人士曾公开表示，目前行业整体的资金来源比较单一，由于直接融资渠道没有全面建立起来，行业融资过度依赖预售款和银行信贷，这不仅引发了社会的忧虑，对于企业来说也是不安全的，而万科是较早尝试建立多元化融资渠道的住宅企业。
特别是当前面临着国家新一轮宏观调控的环境变化，已有过两次宏观调控经历的万科管理层，早已深谙资金乃是地产业的生命线。万科新一代总经理郁亮就曾表示，中国房地产行业正在经历一场划时代的变革，整个行业的市场化、透明化将成为不可阻挡的方向，但在这个过程当中随时可能引起新的洗牌，企业需要的是对风险的充分估计和留给自己尽量多的腾挪余地。
目前，万科的融资渠道主要有银行贷款、股票发行、发行可转换公司债券、房地产信托、迅速销售从购房者手中收回资金、大股东支持和寻求合作这几种方式。
这里可将万科的资本操作过程概述如下：
其一，万科是中国首批上市的房地产开发企业，首次公开募集资金就不在少数。就股市募资而言，经过长时间的积累，万科的优势正越来越明显：从2000年到2005年，万科经历了一次配股、两次发行可转换债券，总计从资本市场募集41.15亿元的资金；2006年底，万科非公开发行顺利实施，一次性募集资金达42亿元；2007年8月，万科增发3.17亿A股，募资100亿元人民币。
随后，万科再度公告，拟发行总金额不超过59亿元的公司债。业内人士认为，万科的公司债发行，可进一步优化公司的负债结构，减少短期借款。
其二，业内都认为，万科在企业债券融资方面也做得非常出色。如2002年和2004年，万科通过两次发行可转换债券分别募集资金15亿元和19.9亿元。在中国资本市场上两次发行可转换债券的上市公司中，万科是惟一一家。
其三，在信托融资方面，万科也表现抢眼。例如，仅在2003年底到2004年底的一年间，万科连续三次使用信托方式进行资金募集，用于不同项目的开发，每次募集的资金均在1.5亿元以上。
除了以上几个方面，即使面临着政策外部大环境的新变化，万科在银行贷款方面的融资并没有受到太大影响。其中，2004年11月，万科企业股份有限公司就与中国农业银行签署了《银企合作协议》，获得农行46.9亿元综合授信额度。有人称之为“这是中国农业银行有史以来对一家房地产企业的最大规模授信”。
针对万科目前采用的资本路径，王石曾公开表示，在通过市场公开方式获取土地政策出台以及“121”号文件抬高房地产企业资金门槛后，过去的“大项目、小资金”运作方式已不适应现行规则，万科有必要学会运作“大项目、大资金”，强调融资渠道的多元化显然有积极意义。
资深人士评论则认为，拓宽融资渠道所带来的直接后果就是降低了房地产企业对于银行贷款资金的依赖性，改善了资本负债结构。2007年11月，王石就对媒体透露，2003年以前，万科的流动资金当中，70%是靠银行，30%靠其他渠道。经过这么多年的产业专业化、资金多元化，现在是倒过来了，30%依靠银行，70%是其他资金，比如可转债、与其他公司合作等多元化，所以现在银根的紧缩对万科的影响是比较小的。
也有资料显示，万科当前的资产负债率不仅低于行业平均水平，其债务结构也较为分散，呈现三分天下的局面，长期债券、信托和海外资金约各占1/3。
“对万科来说融资是一个长期的战略，是未来几年需要不停去做的事情，而其中要考虑的一个核心因素是，我们融资的速度能否跟得上发展的速度。”显然，万科管理层希望将资本平台做大，而所有能够使用的融资的工具，都会去进行尝试。
舆论普遍认为，因为在治理结构、品牌和管理上多年积累下来的良好口碑，使得万科在公众和资本市场上都很受认可，所以在融资渠道上，万科也可以拥有更多的战略选择。
其实，如果按照成熟市场经济产业分类，房地产开发本来是金融业下面的一个分支。而地产界以前所流传过的一句话就是，王石“不懂房地产，只是善于资本运作”。这也许从另一个角度肯定了王石和万科在资本市场上的长袖善舞吧。
二赤脚到市值万亿之谜
万科是中国最早进行股份制改革的企业之一，也是市值管理运筹最久的企业。如今，用一些业内人士的话说，“王石和万科已横立资本市场10多年不倒”。
特别是在最近一波中国牛市期间，地产界的万科表现极其抢眼，其市值高峰时一度超过美国前四大房地产公司市值总和。舆论惊呼，王石和万科真的成了一块“吸金石”。
然而，又有多少人知道，资本市场上的王石和万科也曾尴尬无限……
1．菜市场上卖股票
对于今天的许多人来说，如同中国其他改革开放后的新生事物一样，资本市场上的万科和中国股市的一路走来，同样存在着许多无法想象的昔日场景。对于王石，则更多了些尴尬和感慨。
万科首次公开发行股票是在1988年12月，发行2800万股，募集资金2800万元。王石正是利用了这笔资金，才得以高姿态地用2000万元的报价，一举拿下威登别墅地块，也为万科地产树立了“黑马”形象。
那个时候，股票只能在“老三家”的柜台交易。万科股票的上市，不能像现在一样可以在证券市场大屏幕显示屏上跳动、闪亮，而是出现在菜市场新鲜蔬菜旁，跻身于卖杂货的小摊上。而那个时候的人们，也对那些钱生钱的虚拟概念，从内心深处多了些怀疑和抵触。
1991年1月初，在深圳蛇口菜市场，有一个摊位显得与众格格不入，叫卖的商品是一种国人并不太相信的新鲜玩艺儿——股票，摊主就是时任万科集团副总经理的孙璐。
据孙璐后来回忆，“当时我找到菜市场工商管理所的同志，人家都觉得奇怪，没听说过上这儿摆一摊位卖股票的。”
据相关记录，当时特区证券和中行信托两家公司作为包销商和承销商各承担了600万万科的股票，而特区证券公司所包销的600万股，一个多月后还是有150万股没卖出，只好公司自己给买下来。剩下的很大一部分是万科的一些老客户购买的，再就是万科招股队的功劳了。
万科招股队那时被公司内戏称为“打狗队”。他们摆摊设点，有时可以看到万科股票在菜市场和大白菜摆在一起卖，此外他们还分成小分队，走街串巷，上门推销，对居民区进行地毡式搜索，用有说“就和今天的人寿保险推销差不多”。
王石本人更是一度跑到蛇口工业区，上台演讲做推销。
