温州房价暴跌会向全国蔓延吗？
据《21世纪经济报道》2012年12月28日报道：“国土资源部公布的城市地价监测数据显示，温州再次以18.03%的降幅居于本季度住宅地价同比下降的城市之首。在今年第一季度的全国地价监测数据中，温州也曾获此殊荣。”
相对于2009年、2010年的最高位，温州房价回调了30%～40%。温州的豪宅项目鹿城广场，2011年时的二手房转让价格最高可达8万元/米2，2012年每平方米已降到四五万元了，甚至更低。
温州房价为什么会出现暴跌？首先就是经济低迷，导致高利贷危机，银行的不良资产增加，房产是其中的重要一部分。其次，土地供应量猛增，这是很重要的因素。据统计，在截至2012年的过去10年时间里，平均每年土地供应量不足600亩，但是在2012年8月25日温州土地出让会上，一共有52宗，3220亩土地进行土地招商。这个数字，相当于过去好几年的土地供应量。再次，中国经济增长速度不断下滑，这让人们对房地产市场产生了悲观的情绪。
楼市出现问题的城市并非温州一个，鄂尔多斯的情况更严重。鄂尔多斯是名副其实的“鬼城”，很多项目都处于停工状态。万正集团销售经理王永胜透露：“鄂尔多斯2010年、2011年开工但未完工的项目中，80%因缺乏资金未能复工。这些项目中，极少数幸运者可能会渡过难关，绝大部分恐将成为烂尾楼。”（引自《鄂尔多斯楼市泡沫破灭缺钱开发商贱卖豪车度日》）
现在，贵阳可能成为第二个“鬼城”。据《国际金融报》2012年10月9日报道：“据不完全统计，贵阳超过50万平方米以及超过20万平方米的在建楼盘均不下30个，这些楼盘预计总建筑规模也不下3000万平方米，规划居住人口接近100万人。而根据贵阳市2010年第六次人口普查的数据显示，全市常住人口中，居住在城镇的人口为2946323人，占68.13%；居住在乡村的人口为1378238人，占31.87%。”要知道，贵阳这个城市，无法像深圳当年那样去吸引外来人口，房子过多必然会出问题。
随着城市化进程速度放慢，城市住房问题有所缓解。2011、2012年这两年，全国多数城市的房价都处于比较平稳的阶段，即使出现上涨，也没有2009年和2010年上涨得那么厉害。当然，也有个别城市在2011、2012年两年上涨特别厉害的，比如广东湛江。不过，总体来看，全国楼市还是处于相对平稳阶段，尤其2012年以来，有一些城市的楼市已经开始下降了。
温州房价暴跌算是个别事件，但是经过媒体放大之后，就会对全国楼市产生心理影响。很多消费者都会想，温州房价暴跌会不会蔓延到全国？再加上当前经济处于低迷状态，人们自然会产生悲观的看法。
很多人都看到别人购房，自己也跟着购房。有一些业主看到房价降下来，就要到开发商那里闹事，要求退房或者补偿差价。这就说明，这些人心里觉得房价一定是上涨的，从来都没有考虑到房价下跌。很多人都知道“郁金香狂潮”的故事，球茎价格狂跌到不足“盛市”时的1/10。
据说温州炒楼团在香港绝迹超过半年了，这说明温州民间资本陷入困境。温州房价之所以这么高，就是这些民间资本炒作起来的。现在，温州民间资本出现了问题，自然就会影响到房价。要是温州房价继续下跌，那么很有可能触动全国的楼市。
温州房价暴跌会不会向全国蔓延？估计这事只有上帝才知道，但是好戏还在后头。
香港楼市泡沫给我们的启示
20世纪八九十年代，香港房价出现了高涨。这里可以分为两个阶段：第一阶段是1985-1989年；第二个阶段是1991-1997年。1989年之所以出现跌幅，主要是受到中国内地政治风波影响，再加上当时移民潮骤起，房价一度下跌约30%。到了1991年，香港房价就开始新的一轮上涨，中间出现了一定调整，但高房价仍持续到1997年。
实际上，香港在1985-1997年出现的高涨，和1984年年底签署的《中英联合声明》确实有很大关系。一方面，中国政府为了防止港英政府在主权移交之前，将香港的土地卖光，所以在附加条款中限制了香港每年的土地出让数量；另一方面，该声明签署之后，香港政治前途明朗化，所以对楼市的需求也增加了。政治前途的明朗化，导致经济增长强劲。香港人均GDP从1984年的5900美元增至1989年的10000美元以上。同时，海外资金大量流入香港。
在苏东的《房地产真相》这一本书里，引用了当时香港楼市的报道。该报道说：“在高峰时期，一般中档私人住宅每平方呎②要大约7000至8000港元，如果有海景或是高层单位则价格更高，一般中产人士需要持续工作直到退休后才可完成供款。楼价的持续上扬使中下阶层难以自置物业，即使是租住物业，租金也连年上升。在1997年的高峰期，香港人平均把月薪的74%用作供楼。”
香港回归前，港英政府也想通过增加土地供应量来抑制房价，但是《中英联合声明》严格限制了土地供应，所以也无能为力。实际上，现在中国内地城市的情况有点类似香港回归前的港英政府。地方政府土地供应量也是受到国土资源部限制的，并不能自由增加土地供应数量。在这种条件约束下，土地供应数量相当有限，所以地方政府也非常惜售土地。
在冯邦彦写的《香港地产业百年》这本书中说道：“1996年3月，新地、恒基合组财团，以47.25亿元人民币夺得红磡湾填海区内地段一幅非工业用地。1997年3月，信和置业联同大股东黄氏家族，以118.2亿元的高价夺得柴湾小西湾一幅非工业用地，创下香港官地拍卖史最高金额纪录。其后，面临撤退的港英政府再分别以人民币55亿和60.6亿元的价格，售出赤柱黄麻道和九龙环海街两幅土地。”可是非常不幸的是，香港在1997年遇到亚洲金融危机，楼价出现了暴跌，就这样一路跌了70%。
可以说，1997年前香港的房价高涨得不得了，恰好此时出现了亚洲金融危机，这立马把楼市打压了下去。当年，很多炒楼者大量购入房子，结果损失得非常惨重，这里还包括不少明星。如今，中国内地的房价就像当年香港那样暴涨。
中国很多的三线城市，房价也是高得离谱，动不动就是每平方米上万元。有的城市，多数人月工资才2000元左右，买一套房子却要差不多100万元。因此，这个高位的房价，是否会重复香港的泡沫，就有待实践来说明了。
为何房价远远高于建筑成本？
20世纪90年代末到2002年左右，房价并不高。当时，房价一般是建筑成本的2倍左右。2002年，广州天平架附近房价也就是每平方米3000元左右。现在，就是经济落后的县城也远远超过这个价格了。2002-2012年这10年，房价上涨的速度远远高于建筑成本上涨的速度，从而导致房价远远高于建筑成本。
2000年左右，三线城市的普通房子的建筑成本通常是每平方米500元左右。我家（位于广东湛江）住的房子是我母亲单位的房子，是1995年年底完工的。当时，包括简单的装修，造价是每平方米430元左右，这是我母亲的同事告诉我的。他还说，要是私人的房子，造价可能更低。当然，不同城市的房子建筑成本也不同，这主要体现在劳动力价格的差异。不管怎么说，那时建筑成本占房价的比例还比较高。
建筑成本占房价比例比较高，这意味着地价成本占房价比例比较低。2000年左右，广东番禺一带的地价是每平方米120元，个别楼盘拿的价钱甚至更便宜，每平方米90元。对于开发商来说，地价成本压力不大。当时，土地可以大量供应，拿地成本也非常低。
2000年左右，中国各个城市的房价都不高。即使是上海这样的城市，房价也不过每平方米5000元左右。很多三线城市房价也就每平方米1000多元，甚至每平方米几百元的房价也有。然而在2003年之后，房价就开始上涨了。虽然这些年建筑成本也不断上涨，但是这种速度是无法和房价上涨的速度相比的。到2012年，低层建筑成本一般是每平方米1300～2000元，高层建筑在2000～3000元。当然，不同城市，造价也会有所不同，但是一般都不会超过3000元/米2。
2012年，北京、上海等城市价格在3万元/米2左右的房子，建筑成本一般也就是3000元/米2左右。一些建筑成本超过1万元/米2的房子，建筑层数基本都超过50层。总体来说，建筑成本也仅比10年前上涨了1倍多。可是有些地方，房价10年上涨超过了10倍。以前，建筑成本占房价比例超过50%，现在却降到不足20%，一线城市甚至不足10%。然而，地价占房价比例却上升了50%以上，个别房子甚至上升了70%左右。
以前，建筑成本在房价中是最主要的成本，但是如今所占的比例却很低了。这就意味着，城中村里的农民在住宅地上建筑房子的代价比较低。法律规定农村土地不能自由买卖，所以购买这种性质的土地，就有法律上的风险，地价自然就会打折。在这种情况下，通过建筑炮楼方式出租，有利于收益最大化。同时，在政府征地过程中，拆迁赔偿是按照面积计算的，而不是按照房子市值计算的。因此，一些农民建房子，并不是很注重质量，而是拼命增加面积。
要是建筑成本占房价比例和以前一样，那么房价也不会很高。如果建筑成本在房价里所占比例为50%，那么建筑成本为2000元/米2的房子，价格也就是4000元/米2。可是国家政策对土地供应的限制比较紧，再加上对容积率的管制，市场上房子供应量是非常有限的。
为何鄂尔多斯楼市会走向崩溃？
虽然鄂尔多斯48%的土地都是沙漠戈壁，但却被投资家当成了“塞外天堂”。他们希望把鄂尔多斯打造成一座超越迪拜、拉斯维加斯的梦想之城，却遭遇了暴风雪的袭击。鄂尔多斯楼市正面临崩溃，约有75%处于停工或者半停工状态。
这座新城规划得很美好，但是现实很残酷。一个规划要住100万人口的新城，如今居住人口不到3万。根据资料显示，2010年，鄂尔多斯房地产开发实际施工面积2696万平方米，全市商品房销售面积才1009.4万平方米。
很多年以来，鄂尔多斯都是扮演着一种默默无闻的角色。这个曾经不为人知的城市，就在最近几年里一夜成名。20世纪90年代之前，鄂尔多斯基本上一直在拖内蒙古自治区的“后腿”。鄂尔多斯平原约占总土地面积的4.33%，丘陵山区约占总土地面积的18.91%，波状高原约占总土地面积的28.81%，毛乌素沙地约占总土地面积的28.78%，库布其沙漠约占总土地面积的19.17%，沙多风大，干旱少雨；全市7旗1区曾有5个国家级贫困旗（区）和3个自治区级贫困旗（区）。
