“安得广厦千万间”可能是我们每一个人的梦想，光看今天那红红火火的房地产市场就可见一斑。有了房子，人们才能“安居乐业”，但是在购房、拆迁、分割房产的时候，常常发生这样或那样的纠纷，让人睡不安稳。
了解有关房产的法律知识，运用法律的武器，圆你翩跹起舞的安居梦。
1．买房又反悔，买房人无需担责
关键词
自主选择权/没收购房款
烦心事
2006年10月，姜先生和一家房地产开发商签订了认购书。认购书中约定“如在签认购书十天内，认购方未能缴付上述各期楼款，出售方除可将认购方所付之款项没收外，并有权将该物业另行出售，无需事前告知认购方”。之后姜先生交纳了2万元的购房款，其余的通过银行转帐支付。不久，姜先生的朋友有套房子有意转让，姜先生见各方面条件都不错，便决定要朋友的房子。于是他找到这家开发商，要求解除合同，并退还所交款项。但开发商表示，解除合同可以，但已交纳的购房款要没收。
那么，开发商是否有权没收姜先生交纳的定金和购房款？
律师说法
《中华人民共和国消费者权益保护法》第九条明文规定：“消费者享有自主选择商品或者服务的权利”。“自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务”。
《合同法》规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。“没收”属强制性措施，是国家有关行政机关、司法机关依照其所具职能、经过法定程序方可行使的权力，任何组织和个人无权“没收”公民的合法财产。姜先生和开发商是平等的主体，一方不得将自己的意志强加给另一方。当事一方主张解除合同的，应当通知对方，不得擅自变更或者解除合同。
姜先生和开发商所订立的合同中的“如在签认购书十天内，认购方未能缴付上述各期楼款，出售方除可将认购方所付之款项没收外，并有权将该物业另行出售，无需事前告知认购方”条款因违反了法律的禁止性规定，是无效条款，因此开发商无权没收姜先生交纳的购房款。
2．业主违规装修，物业公司无权越级罚款
关键词
物业管理/无权实施/行政处罚行为
烦心事
段女士最近购买了一套新房，装修房屋时，她收到了小区物业公司开出的500元的罚单。原来，小区的物业公司认为其违反了不得擅自改变房屋结构的物业公司相关规定。那么，即使段女士真的违反了相关规定，物业公司有权罚款吗？
律师说法
《中华人民共和国行政处罚法》第十五条规定：“行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定职权范围内实施。”物业管理公司不是行政机关，也不属于《行政处罚法》规定的受行政机关委托可以实施行政处罚的组织，所以无权实施包括罚款在内的任何行政处罚行为。另外，物业公司对业主的职责主要是服务，如果业主在装修过程中违反《住宅室内装饰装修管理办法》中的禁止性规定，物业公司在制止无效的情况下，应报请有关行政管理部门处理，而不能代替行政机关来罚款。
3．入住“凶宅”，买时容易退时难
关键词
物之瑕疵担保之要件不符/中介人/违反诚实义务/负损害赔偿责任
基本案情
卓先生夫妇最近通过某中介公司的介绍，买了一套别墅，并签订了协议，价款付清，房子也过户了，搬进去住之后，卓先生自邻居口中得知，该房屋年前曾发生过凶杀案，屋主难以自行出售，最后才委请中介公司出售。卓先生夫妇觉得自己花了巨款，竟然买到一间“凶宅”，中介公司又隐瞒事实未告知实情，实在心有不甘，乃要求退屋还钱，并要求中介公司赔偿损害。那么，卓先生是否能够解除契约，并退屋还钱呢？
律师说法
房地产中介人员对于委托人负有诚实义务。所谓诚实义务，即中介人员应将已知有关委托物件的事项，无论是有利或不利事项，均应诚实告知委托人。例如中介人员明知房屋坐落于道路用地、公园预定地、房屋面积不足、现有违建、他项权利存在，买卖契约之相对人显无给付能力，相对人行为能力欠缺等，均应诚实告知委托人，不得为了谋取中介报酬，而故意隐匿已知的瑕疵。中介人员如违反以上诚实义务，导致委托人受到损害，应负损害赔偿责任。
一般人如知道房屋内发生过非自然死亡的事实，必会降低购买意愿，且该房屋之价值必然将受影响。因此，买受人通过中介人员而买到这类“凶宅”，可否向中介人员及中介公司请求损害赔偿，应区分下列情形而论：
（一）如果中介人员明知该房屋是“凶宅”，为赚取中介服务报酬而故意隐瞒事实，那么该中介人员违反了诚实告知义务，应与中介公司负连带损害赔偿责任。
（二）如果中介人员不知该房屋是“凶宅”之事实，且该事实非中介人员所能知悉，中介人员对此并无调查义务，那么中介人员与中介公司不需承担损害赔偿责任。
至于买受人买到“凶宅”能否作为物的瑕疵而请求解约退款，根据现有的司法实践，一般将这种“瑕疵”作为个人的心理作用，而不是民法上所谓的瑕疵。因此，以买到“凶宅”为理由要求解约还钱，与民法上物之瑕疵担保之要件不符，法院将不予支持。
律师提醒
购房者购买房屋，最好在签约前调查房屋是否有类似问题，除非双方在买卖该房屋时，以该房屋是否“凶宅”作为是否成交的买卖条件，否则买到这类“凶宅”，想要退屋还钱，可能难以如愿。
4．因房屋瑕疵延期入住，开发商须付违约金
关键词
逾期交付/约定的方式/承担相应违约责任
基本案情
钟先生与某房产开发商签订了《商品房买卖合同》，合同约定了交房期限，并约定了开发商若逾期交房超过六十日，应当按房屋总价款的万分之二的比例向买主支付违约金。
在合同约定的交房日，也就是2005年9月10日时，钟先生前去收房。但是，因房屋质量存在问题，不符合交房条件，钟先生要求房产开发商对房屋进行整改，并按合同规定支付违约金。
三个月后，即2005年12月10日，房屋整改完毕，但房产开发商并未支付赔偿款项。钟先生诉至法院，要求房地产开发商按房屋总价款万分之二的标准赔偿他延期入住的损失。
房产开发商则称，房屋虽存在瑕疵，但瑕疵不能成为拒绝收房的理由。
法院经审理，判决房产开发商支付钟先生违约金1．2万余元。
法官析案
根据钟先生与房产开发商签订的《商品房买卖合同》，房产开发商负有向钟先生在规定期限内交付验收合格房屋的义务，逾期交付的，应该按双方约定的方式承担相应违约责任。
房产开发商超过合同约定期限三个月才将整改完毕的房屋交付原告，这时已超过双方约定的交房期限，所以钟先生要求房产开发商支付2005年9月10日至2005年12月10日期间的违约金的诉讼请求，法院予以支持。关于违约金的计算方式，以合同约定为准。
5．不是产权人，买卖房屋无效
关键词
房屋产权证/房屋所有权人
基本案情
李女士花25万元购买下单女士的房子。由于单女士工作较忙，便将房屋产权证原件、房屋钥匙、身份证复印件、结婚证复印件等交给了李女士，约定由李女士办理房屋过户手续。双方为此到公证处办理了委托书。
但是，李女士并未将房屋过户至自己名下，而是通过中介公司准备将房屋出售。
后来，曹先生通过房屋中介公司以30万的价格购买了李女士的房屋。李女士与曹先生签订了《房屋买卖合同》，李女士出面办理了房屋产权过户手续，曹先生取得了房屋所有权证。对此，单女士均毫不知情。
李女士因一直未收到曹先生支付的房款，所以诉至法院，要求曹先生给付房款和违约金共计32万余元。
而曹先生则称，单女士与李女士没有任何关系，并且他已向房屋中介公司交纳了全部房款，所以未向李女士支付房款。
法院终审判决，驳回了李女士的诉讼请求。
法官析案
房屋产权证是证明产权人对房屋享有所有权的唯一合法凭证，李女士虽支付给单女士25万元房款，但她由于自身的原因并未将房屋过户至自己名下，未取得房屋的产权证，因此，她不是法律意义上的房屋所有权人。
因为李女士不是产权人，她以自己的名义与曹先生签订的房屋买卖合同应属于无效合同。李女士持无效合同主张房款缺乏法律依据，曹先生没有义务向李女士支付房款，所以对李女士的诉讼请求，法院不支持。
律师提醒
李女士是否就“鸡飞蛋打要不回房款了呢？如果真如曹先生所说，他已向房屋中介公司交纳了全部款项，那么，李女士可以以单女士委托代理人的身份向房屋中介公司索要房款。若中介公司拒绝给她房款，她可以将中介公司告上法庭，要求其返还不当得利。
6．签订补充协议，为后期成功退房打“埋伏”
关键词
签订补充协议/行使合同的解除权利
基本案情
陈林与某开发商签约用公积金贷款购买了一套住房，由于开发商拖延交房超过合同约定的3个月期限，陈林向开发商要求退房。经交涉，开发商同意退房。有两个合同需要解除：一是陈林与开发商的买卖合同，二是陈林与银行的借款合同。
按照法律程序，陈林首先要与开发商解除买卖合同，在这种情况下，陈林其实面临着巨大的金融风险。购房者一旦解除合同，即不能再度占有住宅，如果开发商不能按时归还银行借款，则购房者除了丧失房屋权利外，仍然需要承担向银行还款的义务，即所谓“钱房两空”。那么，陈林该怎样做，才能有效地减少损失呢？
律师支招
实际操作中我们可以通过以下手法降低风险：
1．签订补充协议防风险
（1）购房者与开发商签订一个补充协议，这是一个附条件的关于解除买卖合同的补充协议。协议约定，解除合同之前，开发商必须先归还购房者的银行借款及开发商收购房者的首付款。
（2）购房者再与银行签订一个补充协议，也是一个附条件的解除借款合同的补充协议。协议约定，当开发商归还购房者的银行贷款时，购房者可解除与银行的贷款合同。
2．依法行使合同的解除权利
（1）出现法定解除合同事由，开发商归还银行借款，购房者与银行签订的协议中确定的条件出现，购房者与银行的借款合同解除。
（2）开发商归还购房者的首付款，并协助办理购房者的各种相关手续。
（3）履行完毕后，第一步双方签订的协议中假设的条件出现，购房者与开发商的买卖合同解除。
7．交易虽然违规，购房合同仍有效
关键词
权属明晰/进行交易/合同房
基本案情
2003年4月，杨先生（化名）通过拍卖行购得一栋住宅房的使用权，成交价为47万余元。该房屋规划、建设、审批手续合法，只是由于该地是部队生活用地，地方管理部门不能办理该房的房屋产权。
2005年1月15日，刘先生与杨先生签订《房地产买卖合同》一份，杨先生将该房屋以66万元的价格卖给刘先生，同日，刘先生支付了5万元定金。
两天后，杨先生通知刘先生到拍卖公司办理房产过户手续并缴交所约定的房款，但刘先生没有来。原来刘先生见房子没有产权证，又改变主意不想买了，并以“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”为由，向杨先生发函要求解除房屋买卖合同，并要求退回已付的定金。杨先生见状也不答应，双方协商不成，诉至法院。
一审法院认为，买卖合同系当事人的真实意思表示，且内容合法，为有效合同，因而驳回了刘先生的诉讼请求。
法官析案
本案主审法官认为，《城市房地产管理法》第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，这是强制性规范。但从立法目的看，该条款目的在于限制权利人不明的房地产的转让，以维护房地产市场秩序，而不在于禁止交易或限制合同自由。从该条款规范的行为对象看，是禁止直接引起所有权变动的登记过户行为，并未规定除了所有权以外的其他转让行为，如使用权的转让无效。本案讼争房产系被上诉人经公开拍卖取得使用权，权属明晰，被上诉人作为拍卖竞买人转让竞买取得的权利，其对讼争房地产享有相应的处分权，可以进入市场进行交易。因此，刘先生和杨先生签订的《房地产买卖合同》应认定有效。
律师提醒
这种没有完成产权过户手续，以双方合同约定房款金额、付款时间等相关内容，并按合同约定内容进行的房屋交易，就是俗称的“合同房”交易。根据我国《城市房地产管理法》第三十五条：房地产转让，当事人应当向县级以上政府房产管理部门申请办理房产变更登记；再根据第三十七条的规定，“合同房”交易是不合法交易。
“合同房”交易在法律上不合法，但在现实生活中，还是时有发生。这类房子因没有产权，买房人无法办理过户，也就无法享有对房屋的处分权。而更大的风险在于，如果之后房屋可以办理产权，房屋价格上涨后卖房人反悔，单方面提价，可能不配合过户。更有甚者卖房人可能以不正当手段，将房屋以更高价格转卖给第三人，造成两个买家之间房屋权属的争议。因此，购“合同房”应慎重行事，因为其一旦出现纠纷，是得不到法律的充分保护。
法律名词
没有产权证的房子包括开发商未交土地出让金无法取得产权证的房子、被开发商抵押没拿到产权证的房子、军地共建房、违章搭建等类型。
8．公房拆迁补偿款，长期共居人也有份
关键词
补偿款/承租人/共同居住人
基本案情
吴女士的丈夫去世得早，她与女儿住在公公承租的公房里，吴女士与女儿的户口也都在房子所在地。去年房子要被拆迁，吴女士的公公在没有经过吴女士及其女儿同意的情况下就和拆迁组签了拆迁协议，共获拆迁安置款35万元，并准备到郊区去买套房子。吴女士公公签的拆迁协议是否有效？拆迁安置款吴女士母女是否有权分配？
律师说法
根据法律规定，公有房屋的承租人为被拆迁人，房屋拆迁时，由承租人与拆迁人签订拆迁补偿协议。由此可见，吴女士的公公签订的拆迁安置协议是有效的。
拆迁公房时，补偿款应当归承租人与房屋内的共同居住人共有。如果吴女士与女儿在其他地方没有住房，而且吴女士女儿已经成年的话，那么拆迁补偿款两人都有份。
从司法实践看，如果拆迁补偿款在分割之后，承租人或者共同居住人无法在市场上购房，除非承租人与同住人协商一致分割，法院一般不判决分割拆迁补偿款。
9．家人“合资”买房，也要事先约定
关键词
登记人/出资人/所有权人
烦心事
苏先生母亲早逝，他和妹妹由父亲抚养长大。后来，苏先生接父亲与其一同生活。
自从妹妹结婚后，父亲与苏先生商量着买套房改善一下家里的居住环境。于是，苏先生便与父亲口头商量好，以父亲的名义贷款买房，首付由父亲出，以后的月供实际由苏先生负责。谁知房款刚还了过半，苏先生父亲却突然病故。
更让苏先生没想到的是，苏先生的妹妹前不久提出，新房是父亲的遗产，要分走一半。
苏先生觉得，这些年来父亲都是由自己一个人照顾，妹妹没出一分钱，现在父亲没了她闹着要分房，于情于理都说不过去。
