（第一节）全方位的财务预测。
房地产总经理根据企业财务活动的历史资料、现实条件和今后的要求，透过各种预测模式，运用科学的理财方法，针对企业目前的运作状况、未来时期的财务收支、财务成果和财务状况进行预测和测算。据此了解和掌握企业将来的销售状况、盈余增长或现金流量的运用。为进行财务决策和编制或修订财务计划提供科学的依据。财务预测按其预测的内容可分为资金需求预测、利润预测、财务风险预测等。财务经理的预测必须是全方位的，既要对财务管理环境进行预测，又要对各企业的营业情况进行预测，以便及时和高级管理层一起调整企业的经营政策，提高企业的盈利水平，为企业创造最利时大财富。
一、准确的资金需求预测。
房地产企业为了扩大生产经营规模，对原有项目进行扩建，或者投资建设新的项目，都需要总经理在进行认真的可行性研究的基础上，分析有关投资项目的经济效益，对企业所需资金进行预测。在筹资之前，总经理必须用科学的方法来预测其所需的资金数量，只有这样才能保证筹集的资金既能满足生产经营的需要，又能最大限度的节约资金成本。资金需求预测的方法有定性预测法和定量预测法两大类。
1．定性预测法。
定性预测法，是通过财务人员的实践经验和综合分析能力，采用逻辑推理的方式，对企业财务活动未来的发展前景做出判断的预测方法。定性预测法虽不排斥数量内容，但主要目的不在于推算未来企业财务活动状况的具体数值，而在于分析判断企业财务活动的发展方向与变化趋势，以及市场诸多因素对其的作用方向和力度。定性预测法是企业财务预测方法体系中一个不可缺少的组成部分。
这种方法由于依据的是主观判断和不完备的直观资料，适用于资料缺乏或不确定的情况。适用性较强，但计算不严密，带有一定的主观性。
房地产企业总经理在进行资金预测之前，首先要召集熟悉财务情况和生产经营情况的有关专家，根据企业过去积累的经验，对投资项目所需资金进行分析判断，提出资金预测的初步意见，根据对意见的分析、判断来制订方案。财务经理依据资金预测方案，对企业未来生产经营中的资金需求做出干预，这种方法对缺乏历史资料的企业比较实用。
2．定量预测法。
定量预测法也称数量分析法。通常是运用现代数学方法对有关数据进行科学加工处理，并建立经济数学模型以揭示各有关变量之间的规律性联系。这种方法对资料的要求较高，逻辑严谨，计算准确，且能进行误差估计，因而可靠程度较高。但因其对非计量因素，如国家方针政策、市场需求、社会环境和心理状态等很难考虑，预测结果不一定完全准确。
房地产企业总经理在预测资金需要量时应和企业生产经营规模相联系。企业生产规模扩大，销售数量增加，就会引起资金需求增加。反之，则会使资金需求减少。总经理应该根据手中掌管的资料，从企业过去的资金需求变化中，将全部资金划分为变动资金和不变动资金两大类，运用归纳分析手段，根据资金与产销量之间的数量关系，预测计划期内的资金需求量。
对企业资金需求量的预测，最常用的定量预测方法有销售百分比法和资金习性法。
二、恰当的企业利润预测。
利润预测对实现企业未来某一时期可实现的价值有着重要的意义。利润预测根据影响企业营业利润的有关因素，对企业在未来时期营业利润的实现情况，预先进行估计和测算。财务经理只有在预测企业未来时期可以达到的营业利润水平，确定未来时期的目标利润，并据此编制利润计划，才能保证企业未来时期目标利润的实现。
预测企业未来时期可以实现的利润属短期预测，可以根据量、本、利的关系来进行测算；预测企业在计划期内销售收入和销售成本相等时的经营状态，可以根据盈亏临界点进行预测；预测企业未来一定时期内从事生产经营活动所要实现的利润目标，可以根据目标利润进行预测。
1．本量利分析。
房地产企业总经理为了正确地进行利润预测，就必须了解和掌握成本、销售量与利润之间的关系。即本量利分析。
本量利分析的基本原理就是通过成本、销售量和利润之间的依存关系来分析各因素变动的规律性。这里的成本要划分为固定成本和变动成本两部分。
固定成本是成本总额在一定时期和一定产销量范围内，不受业务量变动影响而保持固定不变的成本。
变动成本是在一定业务量的范围内，成本总额与业务量总数成正比例增减变动的规律性。
将成本分解为固定成本和变动成本以后，再将收入和利润加进来，因而成本、业务量和利润之间的相互关系可用损益方程式法和边际贡献法表示。
2．预测盈亏临界点。
盈亏临界点也称损益临界点或保本点。它是区分盈利和亏损的临界点，在这点上，销售利润等于零。即销售净收入总额(销售收入总额减去销售税金后的数额)和成本总额(变动成本总额加固定成本总额)相等。
企业的总经理通过盈亏临界点的预测可以了解和掌握企业利润的发展状况。
预测盈亏临界点一般有以下两种方法：
盈亏临界点的销售量。
盈亏临界点指企业利润为零时的业务量。换言之即指企业的边际贡献；总额等于固定成本总额时的业务量。预测盈亏临界点的销售量，可用确定某种产品处于不盈不亏时的销售量来预测。即可以用损益方程式法预测。
用损益方程式法预测。
令利润等于零，即房地产企业处于不盈不亏状态，此时的销售量就是盈亏临界点销售量。根据损益方程式法的基本公式，盈亏临界点销售量的计算公式可表示如下：
0=盈亏临界点销售量(单价-单位变动成本)-固定成本总额。
则：盈亏临界点销售量=固定成本总额÷(单价-单位变动成本)
盈亏临界点的销售额。
现代企业大多数产销多种产品，不同产品的计量单位和盈利水平不同，因此，对企业盈亏临界点的预测，不能用销售量来表示，只能用销售额来反映。利用边际贡献率来预测盈亏临界点销售额的公式如下：
由于：利润=销售额边际贡献率-固定成本总额。
若利润为零，则此时的销售额为盈亏临界点销售额。即：
0=盈亏临界点销售额边际贡献率-固定成本总额。
盈亏临界点销售额=固定成本总额÷边际贡献率。
由于各种不同产品的边际贡献率各不相同，整个企业的盈亏临界点销售额同销售产品的品种结构直接相关，为此，上式中分母即边际贡献率应为各种产品的加权平均综合边际贡献率。
三、科学的风险预测。
财务活动经常是在有风险的情况下进行的。冒风险，就是要求得到额外收益，否则就不值得去冒风险。投资者由于冒风险进行投资而获得的超过资金时间价值的额外收益，称为投资的风险价值，或风险收益、风险报酬。财务经理在进行财务管理活动时，必须研究风险、预测风险，并设法控制风险，以求最大限度地为股东创造财富，使股价上升。
1．风险及风险的衡量。
一般来说，风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度。例如，我们在预计一个投资项目的报酬时，不可能十分精确，也没有百分之百的把握。有些事情的未来发展我们事先不能确知，例如价格、销量、成本等都可能发生我们预想不到并且无法控制的变化。
严格来说，风险和不确定性有区别。风险是指事前可以知道所有可能后果，以及每种后果的概率。不确定性是指事前不知道所有可能后果，或者虽然知道可能后果但不知道它们出现的概率。因此在实务领域对风险和不确定性不作区分，都视为“风险”问题对待，把风险理解为可测定概率的不确定性。
概率的测定有主观概率和客观概率之分。客观概率是指根据大量历史的实际数据推算出来的概率；主观概率是在没有大量实际资料的情况下，人们根据有限资料和经验合理估计的。
风险可能给投资人带来超出预期的收益，也可能带来超出预期的损失。一般来说，投资人对意外损失的关切，比对意外收益要强烈得多。因此人们研究风险时侧重研究如何减少损失，主要从不利的方面来考查风险，经常把风险看成是不利事件发生的可能性。从财务的角度来说，风险主要指无法达到预期报酬的可能性。
2．风险的类别。
从个别投资主体的角度看，风险分为市场风险和企业特有风险两类。
市场风险。
市场风险是指那些影响所有企业的因素引起的风险，如：战争、经济衰退、通货膨胀、高利率等。这类风险涉及所有的投资对象，不能通过多元化投资来分散，因此又称不可分散风险或系统风险。例如，一个人投资于股票，不论买哪一种股票，他都要承担市场风险，经济衰退时各种股票的价格都不同程度下跌。
企业特有风险。
企业特有风险是指发生于个别企业的特有事件造成的风险，如：罢工、新产品开发失败、没有争取到重要合同、诉讼失败等。这类事件是随机发生的，因而可以通过多元化投资来分散，即发生于一家企业的不利事件可以被其他企业的有利事件所抵消。这类风险称可分散风险或非系统风险。例如，一个人投资于股票，买几种不同的股票，比只买一种风险小。
从企业本身来看，风险分为经营风险(商业风险)和财务风险(筹资风险)两类。经营风险是指生产经营的不确定性带来的风险，它是任何商业活动都有的，也叫商业风险。经营风险主要来自以下几方面：
①市场销售：市场需求、市场价格、企业可能生产数量等不确定，尤其是竞争使供产销不稳定，加大了风险。
②生产成本：原料的供应和价格，工人和机器的生产率，工人的工资和奖金，都是不肯定因素，因而产生风险。
③生产技术：设备事故，产品发生质量问题，新技术的出现等不好预见，产生风险。
④其他：外部的环境变化，如天灾、经济不景气、通货膨胀、有协作关系的企业没有履行合同等，企业自己不能左右，产生风险。经营风险使企业的报酬变得不确定。
(第二节）灵活运用税收筹划的基本方法。
纳税筹划就是在税法及其他相关法律的允许下，根据企业自身的经营特点，谋求纳税优化的活动。由于法律法规的复杂性和企业经营特点的多样性，纳税筹划既是一门需要丰富知识的专业技术，同时也是一门不断追求更优的“艺术”。纳税筹划的基本技术手段就是将纳税筹划活动中的一些规律性的东西加以总结、归纳，阐述纳税筹划活动一般从哪几个角度寻找纳税筹划的空间。对于具备纳税筹划基本技术的财务经理来说，应该优先考虑税基、税率、税额及税期的筹划。
一、通过改变税基进行纳税筹划。
从改变税基的角度进行纳税筹划可分为以下三种筹划技术：
1．起征点筹划技术。
起征点是对征税对象开始征税的数额，该数额通常由税法确定，但也存在着一定的地区差异。在进行起征点纳税筹划时，首先应该对各个地方的起征点标准有一定了解。其次，由于起征点的全额累进性，即在起征点以下免税，起征点以上全额计税，因此在预计税基会超过或接近起征点时就应该将其控制在起征点以下，使纳税人获得更大的整体利益。
2．分劈筹划技术。
由于累进税率的存在，当收入或财产超过一定数额，其适用的边际税率将会变得非常大。纳税人为了纳税时适用较低税率，可以将获得的收入或财产在两个或更多的纳税人之间进行分担，这样的纳税筹划技术就是分劈技术。但是在实际应用过程中，该纳税筹划技术往往会受到很多限制。为了防止企业将自身分割成小企业避税，税法一般都包含了反避税条款，所以该技术多适用于自然人纳税筹划。
3．扣除筹划技术。
扣除就是指从收入额或营业额中扣除各种扣除额、宽免额、冲抵额等，得到应纳税额。通过扣除的纳税筹划技术，一方面可以尽可能地增加扣除数额，减少税基，以达到绝对节税的目的；另一方面也可以合理分配费用和利润的扣除，安排企业的现金流量，以达到相对节税的目的。扣除纳税筹划技术适用范围广，无论是自然人还是企业都可以使用，但是税法中对扣除、宽免、冲抵等规定非常复杂，因此扣除技术往往需要精通税法，技术要求高通过税基的减少来达到减轻税负的目标是纳税筹划最基本的方法之一。纳税人在进行纳税筹划时应充分考虑税基筹划可以带来的税收利益。例如：某地销售货物增值税起征点是月销售额2200元，税率为4％。个体经营者在进行零售经营，若某月收入为2190元，则可以免税；若该月销售收入为2250元，则应该交纳税款90元。显而易见，销售收入多的净收益反而少了。因此可以采取起征点纳税筹划法，减少销售收入至起征点以下。
二、通过税率的差异进行纳税筹划。
尽管现代税收理论倡导税收中性，但在实际税收制度中，税率差别仍然广泛存在。利用税率差异进行筹划实际上就是纳税人通过合法、合理的方法使自己尽量按低税率纳税。
1．税率差异分析。
通过税率差异进行纳税筹划，首先要对税制中各个税种税率的差异有详细的了解。我国税法对很多税种都规定有适用不同情况的税率，每个税种都能自成体系。
2．税率差异纳税筹划技术特点。
税率差异纳税筹划技术是利用税法规定的税率差异，在合法合理的情况下对纳税人自身情况进行筹划，以适用较低的税率，达到绝对节税的目的，不同国家和地区往往有不同的税率，同一国家的不同区域也有不同的税率。企业在设立地点的选择上应该充分考虑这些税收差异，使企业尽可能地适用低税率，以节省税负。例如经济特区、沿海经济开发区、经济技术开发区、保税区等都有一定程度的税收优惠政策，企业可在这些地区设立机构，以获得低税率优势。
税法规定的税率具有相对稳定性，该纳税筹划方法具有稳定性、长期性的优点。例如，A企业通过选择合伙企业组织形式，免去企业所得税和个人所得税双重纳税，以适用低税率。A企业的这种纳税筹划可以一直适用于企业存续期间，具有长期适用性。同时由于税率差异普遍存在，法人和自然人都可以使用，因此税率差异纳税筹划是一种适用范围很广的筹划方法。但是该纳税筹划方法除了对税率差异要求有详细的了解，还要求和税基的大小协调考虑，对纳税人的筹划技术要求很高。
三、通过税额的变化进行纳税筹划。
通过改变应纳税额的纳税筹划方法就是利用税法规定的退税、减免税以及税收抵免等直接减少应纳税额的筹划方法。该筹划方法大致可以分为以下几种：
1．退税筹划技术。
