我们在判断影响房地产买卖时机的因素时，可以考虑单个因素，也可以考虑综合因素。但是，房产投资市场的基本买卖原则就是：当房地产的市场价格高于它的内在价值之时，就为卖出时机；当房地产的市场价格低于其内在价值之时，为买入时机。
1. 买入时机
①经济萧条，经济状况不景气之时
当社会经济萧条之时，人们整体的投资水平就会下降，人们对房产的需求就会减少，进而也导致了房地产价格的下跌。而当经济复苏之时，人们的购买力增强，投资热情增加，房产的价格也会上扬。因此，在经济萧条之时购入房产是比较合适的时机。
②通货膨胀到来之前
通货膨胀带来的是物价上涨，货币贬值，这时的房价也会随着飙升。但是，这种通货膨胀的经济形势也不会持续太久，国家和政府为了维护自己的经济安全会采用各种手段抑制膨胀。所以，这时房产的价格也会在短暂的上涨之后回落到原来的水平，甚至下跌。因此，如果能对经济形势有预见性的了解，在通货膨胀之前购买房子，那么等到通货膨胀之时，你就会获得很高的房产增加值。
③房产开发时期
在房地产开发初期，人们还没有意识到该地区的价值，房产的价格也会受到压抑，实际价值会高于市场价格。而在此时，房地产开发商也都急于收回资金归还银行贷款，以清偿各种债务，因此也就比较愿意低价出售。
到房产高度发展的时期，人们的购买能力也就随之增强了。各种房地产商的投资也就不断地涌入，需求和供应能力的全面增强，直接导致了地产价格的上扬。因此，在房地产开发的时期，是低价买入房产的有利时机。
④在房产交易中把握机会，抓住时机低价购入
房产的价格也会随着供应关系的影响而发生一些波动，如果投资者具有丰富的投资经验，能对不同时期、不同区域的房产行情有准确的把握，并且对楼盘开发商实力和经济策略进行准确地分析，很可能抓住交易机会获得利益。
2. 卖出时机
在房地产价格波动的高峰阶段时卖出房产，是房产投资获利的关键。如果投资者能抓住这个有利卖出时机，就会获得丰厚的利益回报。
①经济高涨时期
在经济高涨的兴盛时期，投资额也会随之上涨，对房产的需求也会大幅增加。房产的价格就会随之上扬，投资者如果抓住经济高涨时期售出房产，经济下滑之时买入，你就会获得丰厚的资金收入。
②通货膨胀时期
很多手中拥有大量货币的人会在通货膨胀时期产生不安全感，会认为，货币贬值，钱不值钱，实物的投资会比较安全。在通货膨胀比较严重之时，人们为了避免货币的损失，会寻求更加稳妥的保值、增值投资方式，很多人也就因此而选择房产，这时大量的资金涌入房产市场。随着房产的供不应求，以及通货膨胀等经济因素，房产价格就会上升到非常高的水平。这时正是投资者卖出手中房产的最佳时机。
③房产的预期卖价小于房产市场卖价之时
房产预期卖价就是你心里计划的抛售房产价格，目标卖价就是你参考原来市场价格所制定的某一具体价格。虽然在房产的预期卖价小于市场卖价之时，并不一定让你赚取最多的利润，但是也算是一个比较好的卖出时机。
房产投资的基本策略
房地产理财是人生理财中的重要组成部分，其跨越了人生理财的后半生，会花费你投资理财规划中1/3的资产。购房作为每个人一生中最大的一笔投资，有着很多的学问。因此，在进行房产投资之前，一定要掌握一些基本的策略和技巧。
当我们打算在房产理财投资市场中大展拳脚之时，必须要掌握以下的几条房产投资基本策略：
1. 投资房地产要循序渐进，不能操之过急
在房价日益高涨的大背景之下，投资房产的风险也随之加大。现在要买房，我们应该遵循大宗理财的一个投资原则：从租房，到购房，到换房的计划。想要在房地产市场大展拳脚的人，都可能面对先租房，再买房，最后再换一个大的房子这种发展境遇。投资不是赌博和冒险，这是一个从实际出发的置业计划，不能操之过急，要循序渐进地发展。
2. 投资房地产要有规划，量力而行
房地产属于大宗理财，购买房产之前如果没有经过深思熟虑，很可能会影响今后10~20年内的生活。没有一个长远的住房规划，是我们理财的一大败笔。
2001年，随着巩先生家里人口的增加，30多平米的房子已经不能满足家中的住房需要，于是他想买一套比较大的房子，当时的房价是每平米3000多元，买80平米需要花费25万元，再加上一些杂费，总共就需要27万元。由于以前类似的房子最多只值10万元，渐涨的房价让他感觉很不划算，而且再加上他手头的现金也没有这么多，当时很多的人又没有贷款的概念，因此他这次又没有买。当房价继续上涨时，他非常地着急，当房价涨到每平米8000多元之时，他贷款在北京的清河镇附近买了一套房子。巩先生如果在2001年买下房子，每月只需要还贷款800多元。时间过了4年，房价由25万变成70万，他多花了近2倍的钱，贷款也需要每月还款2500元左右。五年的时间，多付出了40多万的代价。
由此可见，房产理财直接影响我们的生活，我们必须量力而行，科学地对其进行规划。
3. 购房计划，可以借助强迫储蓄的方式来实行
中国人向来有储蓄的习惯，这不仅为了应对以后急需用钱的紧急情况，更是为了生活安定着想。如果有购房的计划，那就必须要强迫自己储蓄，至少要储蓄出付清首付和装修的钱，才能实现买房的愿望。如果想要换一个更大一点的房子，从购房到换房，也需要强迫储蓄。因为换的房子比你住的房子房价更高，需要支付其中的差价。
4. 掌握选择房产地点的技巧
房产属于不动产范畴，因此也就具有了不可移动性，这也让房产地点的选择变得很重要。在某些情况下，房产地点也直接影响到了房产的价值。
投资者在选择房产地点时，可以从以下几个方面来综合考虑：
①要具备升值的潜力
很多人认为黄金地段的房产具有很高的投资价值，其实这是一种误区，高地价会让房地产业及其相关行业成本过高，竞争力也随之减弱了。相同的道理，城市中心的房地产也未必具有投资价值。比如，一些大城市的中产阶级为了提高生活质量，纷纷到郊区购房居住，从而使市中心房产价格不涨反跌。在远郊作房产投资，虽然投入的本金比较少，但房产的使用价值也会受到极大的影响。
在投资房产的过程中，要多多关注那些具有短期升值潜力的房产地点，比如那些正在开发中的成片区域，特别是那些已完成了区域规划并具备了基本的交通条件和供电、供气、供水等配套设施的小区或开发区。一般情况下，这些区域内的地价都相对适中，对其投资甚至还会享受到某些行政上的优惠政策，因此，区内的房地产增值潜力较大
②考察区域内或附近地区的生活基础设施是否完善
区域生活基础设施，就是指邮局、医院、银行、公园、商场、车站、饭店、影剧院、游乐场、运动场等娱乐设施和消费服务网点。生活设施越完善的地方，投资房地产的升值潜力和收益也就越大。
③教育是否发达也是需要考虑的重要内容
教育发达也就说明了该地区经济发展具有潜力，同时也意味着这一区域内的居住人口将会不断地增加，所以房地产的增值潜力也相当大。
5. 学会提升房产的价值
房产投资者还需要学会提升房产的价值，想要达到这样的目的可以借鉴以下方法：
①出售房产之时要做好宣传工作
广告和公关艺术，对房产出售的影响非常大。在出售房产之时，不仅不能使消费者反感，还要在形象地向购买者勾勒出房产现实图景的同时，巧妙地暗示其具备的潜在发展前景，使投资者和消费者产生深刻的印象。
②合理的修缮改造房屋
投资者想让房产升值，对其进行修缮和改造是个不错的做法。但是这种做法必须要结合实际情况，如果房屋的结构比较完好，设施也较为齐全，即使对其只作一些简单的修缮、粉刷、打扫、油漆等，也可以使房产大幅增值。而对于大规模地翻修改造，则需要三思而后行，谨慎地作出决定。因为大规模的翻新改造不仅会使投的成本增大，如果改造之后房市不佳，还会带来亏本的不利影响。另外，许多城市对房屋的翻修改造也都制定了专门的规定，只有经过有关部门的批准，才可以实行。
③改变用途，增添设施
房产的使用价值是最重要的，而房产的用途又极为广泛。所以，只要根据市场需求的变化和周围环境的变化，适时适当地改变房屋的用途，获利是不成问题的，即使需要投入一定的人力、物力和财力，多数情况下也是很划算的。
如何贷款买房最合理
如今，银行的住房贷款品种日益丰富，百姓购房的需求也与日俱增，很多人会选择以贷款的方式来实现自己的买房愿望。但是，并非所有的人都适合贷款购房，贷款购房是一门学问。要想让贷款买房最合理，需要我们精心规划。
只有在贷款买房时科学地选择贷款方式、贷款额度、贷款时间和还款方式，才能降低成本。因此，以下的几点是我们每一个选择贷款买房者必须考虑的事情。
1. 考察你是否适合贷款购房
随着时代的进步，人们的消费观念也在发展。很多提前消费主义者更是热衷于打着“花明天的钱，办今天的事”的旗号去贷款消费。买房更是如此。于是，贷款买房成了大家的统一行动。
